Carolina Roca asumió la presidencia de la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima) el pasado 1 de julio. Justo en el arranque del segundo semestre de este año 2022 que ha pasado de batir todos los récords en el sector desde la anterior desde 2008 a esperar el impacto de una crisis económica a la que nadie se atreve de ponerle alcance. Lo que sí defiende esta directiva, tercera generación en el Grupo Inmobiliario Roca, es mesura a la hora de establecer los debates, ya sea sobre la rápida demonización de promotores y constructores cuando se atasca el PIB o sobre el papel de la Administración a la hora de promover vivienda asequible. Respecto a la Ley de Vivienda que sigue atascada en el Congreso, no tiene ninguna duda: es peligrosa y contraproducente.
Pregunta: ¿Cómo calificaría este 2022 tan extraño para el sector inmobiliario?
Respuesta: Es un año muy difícil de catalogar. Partimos de la base de que en febrero de 2022 nos encontramos con la invasión de Ucrania y una disparatada subida de las materias primas. El coste de la materia prima se había mantenido estable durante 15 años y de pronto se disparó hasta un lugar insostenible. Aquello nos asustó y mira que somos difíciles de asustar en el sector. Entonces hicimos una encuesta nacional entre los asociados y los datos fueron preocupantes: el 30% de las obras en curso podrían llegar a pararse y el 70% de las obras a iniciar no se iban a comenzar. Eso era una paralización sector brutal.
P: ¿Y qué pasó?
R: A mediados de diciembre, vemos ahora que en las obras en curso no nos acercamos ni remotamente a ese 30% de paralización; sí ha habido ralentización hasta que se han firmado esos contratos colaborativos para asumir entre promotor y constructor el aumento de costes. Sobre todo, lo que no se ha llegado ni por asomo es al no inicio del 70% de las promociones. Ha habido un descenso de visados de obra nueva, pero no llega ni al 10% y además va por zonas. Al final, parece que hemos salvado este gran bache. La realidad es que los precios de construcción no han vuelto a ser lo que eran, pero ya no se incrementan y algunos se han amortiguado, como con el hierro. No ha sido tan bravo el toro como lo pintaban y como balance del 2022 yo diría que, una vez más, el sector promotor-constructor ha demostrado su capacidad y cintura para adaptarse a malas situaciones macro y seguir adelante.
P: Nada que ver con 2008, por mucho que no se haya dejado de recordar aquello y compararlo a la situación actual.
R: Cada vez que el sector repunta un poquito, pasa lo que pasa. Arrastramos la demonización de 2008, en gran parte merecida, pero hay que tener en cuenta que sólo durante tres o cuatro años se produjo una sobreproducción y sobrendeudamiento en el sector. Los años anteriores el sector se movía en números sanos de 250.000 viviendas al año, que son las cuatro viviendas por 1.000 habitantes. Con un apalancamiento como mucho del 80% de la inversión. Caímos en picado en 2008 y la financiación lo hizo a la par que la producción y nos hemos ido recuperando durante 14 años poco a poco, pero con unos niveles que eran de la mitad de lo que fue saludable durante 40 años. El que cada vez que se incrementa un poco el número de visados estemos otra vez en una burbuja te hastía, porque hay un claro miedo a esa imagen demonizada. Estamos lejísimos de 2008 y de ahí los problemas de demanda y oferta. Estamos en una situación en la que los incrementos de precio no se deben a una situación perfecta de mercado donde todo va bien, sino que crecen los precios porque hay una escasez total de oferta y una demanda desatendida.
P: Para 2023, muchos expertos sitúan en primavera el momento en que se sabrá la verdadera situación. Hasta entonces, mucho ‘wait and see’.
R: Hay que distinguir entre tipos de promotores. Las empresas que tienen detrás fondos de inversión sí están en esa espera porque se guían por criterios más financieros y macro. La realidad es que esas empresas tienen un peso del 30% de la producción, con lo que el resto no tienen esa visión. Ante una situación donde la coyuntura macro no te afecta tanto en las decisiones es donde pesa más la realidad de la micro y la demanda. Mientras que la demanda se vea fuerte no estaremos en wait and see. Porque nuestro negocio ha pasado a ser muy prudente y aquí no se inicia ninguna inversión hasta tener un número muy elevado de preventas. Otra cosa es volver a 2008, cuando las ventas se caen y se paralizan proyectos. Pero eso no está pasando ahora.
P: Aunque sí caerán las transacciones en comparación a este año.
R: Somos conscientes de que nos van a bombardear con ese titular de desplome de las transacciones. Que haya un supuesto desplome incluso del 20% no es más que situarnos en las 500.000 transacciones, que es lo normal tras superar las 660.000. Y esas cifras nos sitúan en la escala sana del número de transacciones, que es el doble de las que tuvimos entre 2010 y 2015, donde no pasábamos de 250.000. No veo esa paralización de la que se habla porque mientras la demanda responda y tire, el promotor pondrá producto en el mercado. Lo que vamos a entregar en 2023 son promociones que tenemos al 80% y las de 2024, al 60%. Así que salvo que se deshicieran ventas, seguirá adelante todo.
P: En esta situación, puede que lo más peligroso de 2023 sea un año electoral
R: En otros años, sí que nos ha preocupado mucho los años electorales porque paralizaban decisiones legislativas que afectaban al sector. Sobre todo, las elecciones autonómicas y municipales. Este año no nos preocupa tanto, pero aquí lo hago como presidenta de Asprima, la asociación de Madrid, y aquí, más allá de que nunca se puede saber al 100%, damos tan descontado que van a seguir unos y otros y podremos seguir trabajando en las propuestas ya iniciadas en esta legislatura. Y tanto desde Ayuntamiento como Comunidad se han adoptado decisiones que han recogido muchas de nuestras indicaciones.
«El principal gravamen de la vivienda es la carga burocrática y política»
P: Pero quedan asuntos pendientes.
R: Se sigue trabajando en una nueva Ley del Suelo en la Comunidad, que busca ser un cambio de paradigma, y eso es fundamental para el sector; y desde el Ayuntamiento se ha venido trabajando en una modificación de ordenanza de licencias y en una modificación de normas urbanísticas de plan general muy en la línea de pasar de un urbanismo intervencionista y encorsetado a un urbanismo posibilista. Ambas administraciones se han dado cuenta de que el principal gravamen de la vivienda es la carga burocrática y política que tiene sufre el sector.
P: Y todo esto, mientras sigue la Ley de Vivienda estatal a la espera de aprobación definitiva.
R: Si se aprueba será muy negativa. Sin entrar en la limitación de los precios de alquiler, que al promotor no le llega tanto, la ley tiene una serie de cuestiones como el artículo 16 y una Disposición cuarta muy peligrosos. O el artículo 5 de Función Pública, sobre la judicialización. La verdad es que toca tres o cuatro puntos que, lejos de posibilitar, flexibilizar o desencorsetar, va en el camino opuesto. Habrá que ver si finalmente se aprueba, o cómo reaccionarán las CCAA que no quieren que se aplique en sus territorios. Independientemente de que será recurrida por casi todo el mundo porque tiene altos tintes de inconstitucionalidad e invasión de competencias.
P: El Gobierno central también acaba de aprobar una reforma de la Ley del Suelo mientras que cada comunidad modifica las suyas.
R: Es una de nuestras grandes reivindicaciones, que tenía que ser a nivel estatal. Es una ley que tenía ya muy preparada el PP en el momento de la moción de censura y fue una de las pocas leyes que el PSOE, incluso con Podemos en el Gobierno, vio que se trataba de una buena ley. También estaban muy presionados por la Federación de Municipios y Provincias, porque el que te tumben planes generales cuando ya están muy avanzados y se vuelve a la casilla de salida es un desastre para los ayuntamientos. Pero era una ley muy trabajada y el PSOE cuando llegó al Gobierno así lo vio y dijo que la sacaría adelante. Luego, con la Ley de Vivienda, el asunto quedó atascado y cuando la Ley de Vivienda no se aprobó a la par que los Presupuestos, nos dijimos que habíamos salvado el match ball, pero también dábamos por perdida esta ley. Sorprendentemente, ha salido, aunque sea con este formato y bastante diluida. Hay muchas cuestiones que no están y que sería importante que se incluyeran y nosotros en el periodo de enmiendas redactaremos las nuestras y a través de la CEOE se las haremos llegar a los grupos políticos.
P: Otro frente desde el Ejecutivo es el de la vivienda asequible y su plan de propiciar la construcción de 100.000 en unos pocos años.
R: Esto de lanzar deseos y no cumplir nada es una mala dinámica. El problema no es hacer 10.000, 20.000… porque son números irrisorios para lo que se necesita. Hay que distinguir entre vivienda social y asequible. La vivienda social tiene que ser pública porque es para rentas en situación de vulnerabilidad y se tiene que hacer con los impuestos de todos y ser públicas. Pero no necesitamos ese volumen y de esas se encargan las empresas municipales y los institutos de vivienda. Por otro lado, las que son verdaderamente necesarias son las viviendas asequibles, que van destinadas a la clase media y a los jóvenes solventes, con contrato indefinido.
«en españa se hacían 75.000 viviendas asequibles cada año, pero hubo un viraje político desde 2010»
P: Lo que siempre se ha llamado VPO.
R: Nos olvidamos que en España hemos tenido un sistema bastante bueno de producción de vivienda a precios asequibles y durante 40 años las hemos promovido, con una media de 75.000 viviendas al año. Durante cuatro décadas. Lo que pasa es que ese sistema ha sido a través de la iniciativa privada, no se destinaban recursos públicos. Las hacíamos los promotores gracias a una Ley del Suelo que establecía que el 50% (ahora es el 30%) de cada metro cuadrado que se desarrolla tiene un precio limitado, o en venta o en alquiler. Eso ha funcionado muy bien hasta 2010, cuando cayó estrepitosamente la producción de esta vivienda porque a los promotores y constructores dejó de resultarnos rentables o viales. Si no salen los números no lo hacemos. Mi empresa tiene 50 años y recuerdo que en los primeros 30 todo promotor tenía una línea de vivienda de este tipo. Todos hacían vivienda libre y protegida. Pero desde 2010 no salen los números porque ha habido un viraje político para que ese tipo de vivienda asequible no la pueda hacer la iniciativa privada. Y tomar esa decisión me parece bien si vas a destinar mucho presupuesto a ese viraje de políticas de vivienda, pero si no lo destinas lo único que consigues es esta situación. Así que ha desaparecido y creo que las administraciones deberían tomarse muy en serio recuperarla porque estoy convencida de que eso devolvería la estabilidad al acceso de la vivienda.
P: ¿Y cómo se podría volver a ese modelo?
R: La Comunidad de Madrid va a poner a disposición en esta legislatura mucho suelo finalista o finalista protegido en el mercado. Esto sí es una colaboración que yo la llamo privado-pública, porque somos los privados los que tiramos para adelante, ponemos la inversión, compramos el suelo, desarrollamos la promoción, pero necesitamos que la Administración ponga los mimbres o el marco jurídico-económico. Y el primer paso que tiene que hacer la administración es actualizar los precios máximos de este tipo de vivienda. Porque estamos con los precios de 2008, cuando el salario mínimo no llegaba a 700 euros. Si el SMI sube un 40%, necesitamos actualizar también esto. No sirve de nada tener una vivienda libre con precios estratosféricos y que la vivienda asequible sea baratísima. Lo que tiene que haber es un equilibrio intermedio.
P: ¿Qué otras fórmulas de colaboración público-privada eficaces puede haber? Se menciona mucho el ejemplo de Málaga.
R: Bienvenidas sean esas iniciativas. Pero esos pliegos de condiciones que salgan, ya sea en Málaga o el Plan Vive de Madrid, deben ser posibilistas y realistas para que el sector privado pueda entrar. Yo pongo el ejemplo con el Plan Vive de Madrid. Llevamos dos años de legislatura y la previsión es que las primeras viviendas se entreguen mediada la próxima. Y son un total de 4.500 viviendas. Sólo en el barrio del Cañaveral de Madrid, de iniciativa privada y desarrollado por las empresas, en menos de cuatro años hemos entregado 4.500 viviendas protegidas. Así que entiendo que hay que dar apoyo a todas esas iniciativas, pero la solución real es activar la promoción de vivienda protegida porque hay que escalar la producción de ese tipo de vivienda. Con la colaboración actual no se logra atajar el problema. La producción sólo se escala atrayendo a la iniciativa privada.
No digo que estas colaboraciones público-privadas no sean buenas. Por ejemplo, el Plan Vive de Madrid tiene mucho mérito porque se hace sobre suelo de carácter demanial, que sería imposible promover desde lo privado. Sólo es posible con una concesión y se ha buscado una fórmula compleja para sacarlo adelante. Eso es perfecto. Sin embargo, no es suficiente ante la necesidad que hay. Al final, hay muchas inversiones interesadas en distintos formatos, como el build to rent, pero por una cuestión dogmática o política se dejan escapar esas inversiones.
P: Además de la actualización de precios máximos, ¿qué más se debería hacer desde la Administración?
R: Lo primero, esa actualización de precios. Para seguir, la Administración no puede ser un obstáculo para el desarrollo de los suelos, sino un catalizador, que esté encima del proceso y que su máximo objetivo sea que salgan adelante todos los desarrollos que están a punto. En Madrid ambas administraciones están por la labor y eso se va a notar mucho, hasta el punto de que ahora mismo podría estar muy bien posicionada para ser la capital europea de la vivienda asequible. También es fundamental que sigan con los desarrollos de suelo y que modifiquen y actualicen el reglamento de vivienda protegida. En resumen, yo siempre digo que lo primero que tiene que hacer el próximo director general de Vivienda de la Comunidad es firmar la actualización de precios y esta reforma del reglamento y, a partir de ahí, la iniciativa privada responderá. Tras haber adecuado todo el marco jurídico y económico y atrayendo a la iniciativa privada, no exagero si digo que la Comunidad de Madrid en cuatro años sería capaz de entregar hasta 50.000 viviendas a precio asequible, sea en alquiler o en venta.
