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José Ignacio Morales (Vía Célere): «La tendencia alcista del sector se va a mantener en 2023»

El consejero delegado de la promotora hace balance de un 2022 de récord para el inmobiliario durante gran parte del año y rebaja las dudas y la preocupación ante el impacto de la ralentización.

Fotografia Jose Ignacio Morales Plaza 1

Brainsre.news pulsa la opinión de los principales actores del sector inmobiliario en la encrucijada de un 2022 de récord y un 2023 marcado por la incertidumbre de una situación económica de ralentización, recesión en algunos países de Europa, subida de tipos, alta inflación y guerra en Ucrania. ¿Cómo afronta cada uno el momento? José Ignacio Morales, consejero delegado de Vía Célere, hace balance del ejercicio que se acaba y apunta a lo que puede ocurrir durante el próximo.

Pregunta: ¿Cómo calificaría este 2022 para el sector inmobiliario?

Respuesta: El año 2022 ha sido muy positivo para el sector inmobiliario. Durante todo el año se ha mantenido una tendencia al alza de las entregas de viviendas y una muy buena evolución de las ventas de obra nueva, demostrando que, a pesar de la incertidumbre existente en torno al aumento de los costes de construcción, la inflación y la guerra, nuestra actividad cuenta con una base muy sólida para garantizar su crecimiento.

Nuestro negocio ha respondido muy bien a todos estos desafíos porque en el pasado hemos gestionado de forma prudente, profesional y muy diversificada en el aspecto financiero. Esto sumado a un fuerte desequilibrio entre la oferta y la demanda de vivienda en las grandes zonas urbanas en las que estamos presentes, ha dado como un resultado un buen ejercicio de 2022.

De hecho, en este sentido, no creemos que la tensión en el mercado, que sigue impulsando los precios al alza, vaya a desaparecer en los próximos años, ya que la población de las grandes ciudades sigue incrementándose en términos netos, mientras que la oferta de vivienda nueva, y de suelo para construirla, está muy limitada.

P: ¿Qué espera del año 2023 en cuanto a impacto de la ralentización y duración e intensidad de una posible crisis?

R: Creemos que la tendencia alcista del sector se va a mantener en 2023. A pesar de la potencial reducción de demanda que puede suponer una ralentización de la actividad económica, la pérdida de poder adquisitivo de las familias por la inflación y el encarecimiento de las hipotecas, la tensión del mercado, y por tanto la presión al alza sobre los precios, se mantendrán debido a que también es previsible una caída de la oferta.

Esta reducción de la oferta será en gran medida impuesta por las circunstancias del mercado: la escasez de suelo para construir en los grandes núcleos urbanos, los costes de construcción que permanecerán altos y el endurecimiento del acceso a la financiación por parte de pequeños y medianos promotores podría conllevar un efecto no deseado de reducción adicional de la capacidad del sector de poner nuevo producto en mercado.

P: ¿Con qué herramientas afronta su empresa este panorama de incertidumbre?

R: Nuestra compañía se encuentra en una posición excelente para afrontar esta incertidumbre. En primer lugar, contamos con una gran visibilidad de nuestros flujos de caja futuros, ya que ya tenemos vendidas el 87% de las viviendas que entregaremos en 2023 y el 51% de las que entregaremos en 2024. Asimismo, la tracción comercial es muy positiva, y seguimos aumentando cada ejercicio nuestras entregas de viviendas, y por ende, nuestros resultados financieros.

De igual modo, pensamos que hemos hecho los deberes, buscando en el pasado financiación muy diversificada, no sólo en el mercado bancario, sino también en el de mercado de capitales con la emisión del primer bono verde de una promotora en 2021. Tenemos un nivel de apalancamiento muy reducido, con una deuda neta ajustada de 194 millones de euros, un Loan to Value del 14% y un Gross Asset Value que se posiciona en los 1.418 millones de euros. Además, contamos con un balance de caja muy positivo de 250 millones de euros, además de líneas de créditos no dispuestas y sin ningún vencimiento de deuda relevante hasta 2026.

P: ¿Qué segmentos del inmobiliario pueden sufrir más y cuáles resistirán mejor?

R: El sector residencial es, probablemente, el ámbito inmobiliario que mejor afrontará esta situación de incertidumbre. La situación de tensión en el mercado de las grandes ciudades impedirá que se produzcan grandes cambios de tendencia. De la misma forma, tampoco esperamos que se produzcan variaciones significativas del mercado de alquiler, siempre y cuando se le dote de estabilidad regulatoria y se eliminen las medidas intervencionistas en el mercado.

P: Posición de España respecto a otros países. 

R: España, actualmente, se encuentra en una posición de privilegio frente a los países de su entorno. El hecho de contar con un mercado inmobiliario tan tensionado, con una ratio de construcción de viviendas por cada mil habitantes de 1,5, frente a otros países que se sitúan entre 3 y 5, implica una menor exposición de nuestro país ante un potencial descenso de la demanda futura. Los fundamentales del sector residencial español, son a mi juicio, muy sólidos.

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