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Francisco Sierra (Casavo): «Si tuviéramos que elegir un calificativo para este 2022 sería, innegablemente, inédito»

El director general para España y Portugal de la proptech considera que el año que viene marcará la verdadera sostenibilidad del sector y que la península presenta una serie de valores que la ponen en ventaja con otros países europeos.

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Brainsre.news pulsa la opinión de los principales actores del sector inmobiliario en la encrucijada de un 2022 de récord y un 2023 marcado por la incertidumbre de una situación económica de ralentización, recesión en algunos países de Europa, subida de tipos, alta inflación y guerra en Ucrania. ¿Cómo afronta cada uno el momento? Francisco Sierra, director general de Casavo para España y Portugal, hace balance del ejercicio que se acaba y apunta a lo que puede ocurrir durante el próximo.

Pregunta: ¿Cómo calificaría este 2022 para el sector inmobiliario?

Respuesta: Tras la pandemia provocada por el Covid-19, que impulsó la digitalización de un sector inmobiliario extremadamente tradicional, 2022 se ha convertido en el año de la recuperación en lo que se refiere al número de operaciones de compraventa. Si tuviésemos que elegir un adjetivo calificativo para este 2022, innegablemente, sería «inédito».

Tan solo en el primer trimestre de 2022 se realizaron 373.145 operaciones de compraventa en España. Si tenemos en cuenta que, en 2019, el número total de transacciones anuales apenas superó las 550.000, podemos decir que el sector inmobiliario ha demostrado una sostenibilidad y resiliencia sin precedentes. Desde Casavo creemos que se trata de cifras extremadamente positivas que han puesto de relieve el correcto funcionamiento de aquellos mecanismos regulatorios que se establecieron tras el boom de 2008 para hacer frente a la crisis económica.

P: ¿Qué espera del año 2023 en cuanto a impacto de la ralentización y duración e intensidad de una posible crisis?

R: Si bien es cierto que son muchas las voces que vaticinan una crisis económica sin precedentes que afectará a todas las esferas de nuestra economía, desde Casavo subrayamos la ventajosa situación del sector inmobiliario. Hasta la fecha hemos vivido un período caracterizado por el bajo coste de los intereses en los créditos hipotecarios y un número de transacciones que podría llegar a ser incluso insostenible.

Estos factores no han sido más que la respuesta de la recuperación económica en un contexto de creciente incertidumbre y cambios en la economía a nivel global. Sin embargo, 2023 será el año en el que el sector inmobiliario demostrará la sostenibilidad de las nuevas bases que se han asentado sobre el cambio paradigmático tanto en la sociedad como en el sistema económico.

Desde Casavo comenzamos a analizar el impacto que la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) tienen sobre el comportamiento de los consumidores y usuarios. En este sentido, debemos poner de relieve que el número de transacciones bajará en número de forma considerable, acompañado por una reducción en el stock de viviendas que afectará a 8 de cada 10 capitales españolas, especialmente en Madrid y Barcelona por ser las ubicaciones con un mercado más fragmentado, amplio y con mayor demanda.

Sin embargo, es importante emplear la terminología apropiada, dejando a un lado la archiconocida crisis económica. Lejos de todo ello, desde Casavo consideramos que es importante hablar de una normalización paulatina y natural para regular un mercado que aún muestra signos de agotamiento tras la pandemia. Ante un número de transacciones desorbitado y condiciones hipotecarias inauditas, nos encontramos con que estos cambios sustanciales que acompañarán al 2023 serán la clave para alcanzar la sostenibilidad, evitando la crisis económica

P: ¿Con qué herramientas afronta su empresa el panorama de incertidumbre?

R: Desde Casavo estamos convencidos de que la tecnología es, y seguirá siendo durante el 2023, una de las ventajas diferenciales para las compañías del sector inmobiliario al hacer frente a la incertidumbre. Tecnología propia desarrollada in-house por Casavo, como es el caso del algoritmo EVA, que nos permite realizar valoraciones de viviendas de forma realista gracias al Big Data y el análisis constante y en tiempo real de los precios de mercado de las viviendas en las ciudades en las que operamos (Madrid, Barcelona, Málaga y Sevilla) será indispensable para asegurar un desarrollo y crecimiento del negocio en línea con los cambios económicos.

Al igual que la tecnología, otra de las herramientas de las que disponemos para afrontar esta incertidumbre es el capital humano. Casavo interactúa con todos los agentes implicados en el proceso de compraventa de un inmueble, desde los propios empleados de la compañía hasta las agencias inmobiliarias, pasando por empresas de reformas y contratistas. Este conocimiento cercano del sector inmobiliario y cómo los cambios afectan a cada uno de los sectores nos permite ajustar el proceso de toma de decisiones, siendo consecuentes con la realidad del sector.

Esta perspectiva amplia de un sector que atraviesa un proceso de transformación y digitalización sin precedentes es una de las claves del éxito en el actual contexto de incertidumbre. Asimismo, es importante subrayar la necesidad de disponer de herramientas básicas de control, como lo son las relaciones con el regulador o la actualización constante de datos. Gracias a todo ello, desde Casavo podemos realizar valoraciones, adquisiciones y ventas en precio de mercado.

P: ¿Qué segmentos del inmobiliario pueden sufrir más y cuáles resistirán mejor?

R: Los cambios en el plano geopolítico, la inflación y los conatos de crisis económica nos han permitido disponer de una panorámica fiel a la realidad de qué segmentos del inmobiliario podrían afrontar peor una posible crisis económica, e incluso la regulación del sector inmobiliario. Por un lado, es innegable el hecho de que la obra nueva se encuentra en clara desventaja frente a la vivienda de segunda mano: precios más elevados, falta de materiales y retrasos en la entrega de llaves son algunos de los factores que nos permiten extraer estas conclusiones.

Asimismo, las agencias inmobiliarias, que tanto han proliferado en línea con el crecimiento del número de operaciones de compraventa, deberán enfrentarse a un desafío claro: la especialización. Desde Casavo colaboramos con numerosas agencias inmobiliarias para llevar a cabo nuestras operaciones, contribuyendo al crecimiento de la economía local. Es por ello por lo que hemos identificado que muchas de estas agencias disponen de personal no cualificado que, por falta de experiencia o conocimientos, podrían no disponer de las herramientas necesarias para hacer frente a una reducción en el número de operaciones.

Frente a todo ello, las agencias inmobiliarias especializadas, las empresas de reformas y la vivienda de segunda mano serán los segmentos más resilientes frente a estos sustanciales cambios. Tras numerosos análisis, los expertos de Casavo han identificado que la vivienda usada dispone de numerosas ventajas como la mejor ubicación o las amplias posibilidades que ofrece para adaptarse a las necesidades reales de los propietarios a través del proceso de reforma. Esto será decisivo a la hora de llevar a cabo la compra de viviendas en un contexto complejo, beneficiando, por tanto, a todos los actores implicados en este proceso.

P: Posición de España respecto a otros países.

R: La posición de España frente al resto de países, tanto en la Unión Europea como a nivel global, es claramente ventajosa. Si bien es cierto que, tras la pandemia, la economía española presentaba una desaceleración en su recuperación frente al resto de potencias europeas, la realidad es que este crecimiento paulatino fue, sin lugar a duda, más sostenible.

Una economía entra en el conocido como proceso de recesión cuando su Producto Interior Bruto (PIB) es negativo durante, al menos, dos trimestres consecutivos. En el caso de España, esto no se ha producido. Actualmente, España es una de las economías que presenta un mayor margen de recuperación, debido a que el crecimiento tras la pandemia ha sido mucho más comedido que en el resto de los países de la Unión Europea.

Si nos centramos en el sector inmobiliario, desde Casavo consideramos que la alta demanda de vivienda por parte de extranjeros, que buscan mayor calidad de vida ante la proliferación del modelo de trabajo híbrido, la disminución de los riesgos en nuestro sistema económico por influjo de su posición ventajosa, y el innegable atractivo de la vivienda como valor refugio harán que nuestro inmobiliario sea mucho más sostenible que en el resto de los países de la Unión Europea. Evitando, por supuesto, situaciones como la gran caída del sector inmobiliario en Estados Unidos, que se pensaba que podría replicarse en Europa.

Así lo ponen de relieve prestigiosos estudios como es el caso del USB Global Real Estate Bubble Index 2022, que mide las probabilidades de que una economía sufra una crisis inmobiliaria. Grosso modo, este informe indica que Frankfurt, Amsterdam, Zurich o Munich, pertenecientes a grandes potencias económicas europeas, presentan un alto riesgo de atravesar un boom inmobiliario. Sin embargo, este informe afirma que Madrid es una de las ubicaciones con menor riesgo en Europa de atravesar este proceso, algo que, sin duda, se debe a todos los factores y procesos anteriormente mencionados. 

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