Los balances sectoriales muestran que el alquiler residencial cerró el pasado año con un incremento medio en España del 8,5% interanual, con la Comunidad de Madrid —su principal mercado operativo— rozando el 9,7%. El diagnóstico para este 2026 se está confirmando como un escenario de moderación, pero sin cambio de tendencia: la escasez de oferta sigue siendo, según Lagos López, el principal problema del mercado inmobiliario.
La subida de las rentas toca techo y se modera en el mercado actual
El mercado del alquiler residencial sigue subiendo impulsado por tres factores que el profesional considera estructurales y no coyunturales: la escasez persistente de oferta, la presión demográfica sostenida y unas condiciones de acceso a la compra que siguen siendo restrictivas para amplios segmentos de población.
La brecha entre la creación neta de nuevos hogares y el ritmo de producción de nueva vivienda es insostenible. Según Lagos López, se trata de un diferencial que no se cierra con regulación de precios sino con generación de stock.
El nicho del SFR en coronas metropolitanas: la mayor presión de rentas
A nivel geográfico, la presión sobre las rentas no se distribuye de forma homogénea. Lagos López identifica dos focos de mayor intensidad: el centro de las grandes capitales y sus áreas metropolitanas inmediatas —con Madrid y Barcelona liderando los precios absolutos— y, de forma creciente, el segmento de vivienda unifamiliar en coronas metropolitanas bien comunicadas.
Según su experiencia, las tipologías con mayor demanda son las viviendas de tres y cuatro dormitorios con espacios exteriores privados. El teletrabajo consolidado y la búsqueda de calidad de vida han convertido estos inmuebles en altamente demandados, especialmente cuando cuentan con acabados de calidad, eficiencia energética certificada y accesibilidad a la capital en menos de treinta minutos.
Por su parte, las microzonas que muestran mayor potencial son aquellas que combinan conexión rápida con Madrid, oferta educativa consolidada, servicios comerciales próximos y entorno residencial tranquilo. Municipios como Tres Cantos, con cercanía a los nodos empresariales del norte de la capital, o Ciempozuelos, con conexión por la A-4 y transporte público, son los ejemplos más representativos de esta tendencia.
El perfil del inquilino: familias que buscan «hogar», no vivienda temporal
En el segmento del Single Family Rental, entre el 60% y el 65% de los arrendatarios son familias con hijos de entre 30 y 45 años, habitualmente parejas con doble ingreso y perfiles cualificados en sectores como tecnología, consultoría, finanzas, sanidad o educación. Según explica el directivo, se trata de un perfil que busca más espacio que el que ofrece un piso urbano, jardín privado para los niños, tranquilidad residencial y, sobre todo, un despacho para el teletrabajo estructural.
Junto a este perfil mayoritario, se observa la consolidación de dos segmentos emergentes. Por un lado, jóvenes profesionales sin hijos o parejas de entre 28 y 35 años —con frecuencia propietarios de mascotas, lo que limita sus opciones en el mercado tradicional— que representan entre el 20% y el 25% de la demanda. Por otro, un grupo creciente de profesionales senior o early retirees de entre 50 y 65 años, procedentes del downsizing de viviendas en propiedad, que representa entre el 10% y el 12% y que valoran especialmente la flexibilidad del alquiler sin comprometer capital. Completa el cuadro un 5%-8% de expatriados y profesionales en asignaciones internacionales temporales que buscan estándares de gestión comparables a los de mercados anglosajones o nórdicos.
En este tipo de producto unifamiliar, la tasa de rotación voluntaria se sitúa por debajo del 10%, muy por debajo de los promedios del alquiler multifamiliar urbano, donde puede superar el 25%-30% anual. «El inquilino tipo valora el concepto de hogar sobre el de vivienda temporal», señala Lagos López, «y eso se traduce naturalmente en mayor permanencia.»
Eficiencia energética y jardín privado: de deseables a imprescindibles
Las preferencias habitacionales registran cambios significativos que Lagos López describe como estructurales. El espacio exterior privado ha pasado de ser un elemento diferencial a una expectativa básica: el 95% de los candidatos citan el jardín como factor decisivo en su elección.
La eficiencia energética sigue una trayectoria similar: si hace unos años era un elemento marginal en la decisión de alquiler, en el contexto actual más del 70% de los interesados preguntan explícitamente por la certificación energética y los consumos esperados.
Los números justifican ese interés. La diferencia de coste entre una vivienda con certificación G y una con certificación A puede superar los 150 euros mensuales en una unifamiliar de entre 150 y 200 metros cuadrados. Respecto a viviendas tradicionales, los ahorros en costes energéticos de un inmueble eficiente con diseño bioclimático, aerotermia y aislamiento térmico de última generación pueden alcanzar el 40%-50%.
Cinco palancas para la asequibilidad del alquiler
Ante el debate sobre el acceso a la vivienda, el profesional cree que el sector del alquiler profesional «debe asumir un rol activo en la solución estructural del problema habitacional español». Su diagnóstico se apoya en la experiencia de mercados maduros como Estados Unidos —donde el Single Family Rental representa aproximadamente el 35% del parque en alquiler—, Canadá y Reino Unido, donde supone cerca del 20%. En España, el producto es todavía muy escaso, lo que representa tanto un desafío como una oportunidad.
Las cinco líneas de actuación que identifica son: el incremento sustancial de la oferta mediante inversión institucional en build-to-rent; la profesionalización integral de un sector que sigue siendo mayoritariamente atomizado; la apuesta decidida por la eficiencia energética como palanca de asequibilidad real; la seguridad jurídica y el equilibrio regulatorio; y el desarrollo de modelos de alquiler asequible con rentas limitadas para determinados perfiles, respaldados por incentivos fiscales o suelo público.
Los procesos administrativos, el principal obstáculo según Lagos López
El directivo considera que una de las principales necesidades del sector inmobiliario español es la «agilización de procesos administrativos de licencias y aprobaciones urbanísticas». España necesita generar entre 200.000 y 250.000 viviendas nuevas al año para satisfacer la formación de hogares y la reposición de stock obsoleto. Actualmente produce menos de la mitad.
En su opinión, el problema no es ni la falta de inversión ni la falta de demanda. El gran obstáculo es «la extraordinaria complejidad y lentitud burocrática«, que se traduce en plazos de entre 18 y 36 meses para obtener licencias, multiplicidad de administraciones con competencias superpuestas, interpretaciones heterogéneas de normativas y excesiva discrecionalidad en lugar de criterios objetivos verificables. Cada mes de retraso, apunta, incrementa los costes financieros y de oportunidad del promotor, encarece el producto final y desincentiva la inversión.
Lagos López señala que la etapa previa supuso una «transición pragmática hacia la madurez del mercado inmobiliario español«, marcada por la estabilización de tipos de interés en niveles aún elevados pero predecibles, la desaceleración del crecimiento de precios sin corrección significativa y la consolidación de nuevos modelos de negocio que amplían el espectro tradicional promotor-venta.
Lagos López explica que el SFR ha dejado de ser un concepto importado para convertirse en una respuesta real a una demanda estructural en España. Con una regulación que aún frena más de lo que impulsa y una burocracia que encarece cada proyecto, el sector avanza con moderación pero sin perder el rumbo: más oferta, más eficiencia y más profesionalización son las únicas palancas que, a su juicio, pueden resolver el problema habitacional.
¿Qué temas trata esta noticia?
