La vivienda de alquiler en España ha sufrido el impacto directo del Covid-19. Las restricciones de movilidad, unido a la ingente cantidad de pisos turísticos que se han pasado al alquiler tradicional por falta de visitantes, han supuesto un serio correctivo.
Prueba de ello, es la caída de la renta media en España, que al cierre del año descendió por tercer trimestre consecutivo, al situarse en 993,3 €/mes, lo que supone un retroceso del 8,5% respecto al primer trimestre del año y del 1% respecto al tercer trimestre, según datos de la plataforma de big data inmobiliario Brainsre. No obstante, el precio del metro cuadrado alcanzó los 10,2 euros el metro cuadrado al mes en el último trimestre de 2020, importe que se mantiene estable respecto al trimestre anterior.
El hecho de que el precio del ticket medio caiga y el importe unitario no, «se debe a que han entrado en el mercado muchas viviendas más pequeñas que la media anterior, cuyas rentas mensuales son más ajustadas (en producto residencial, a mayor superficie, menor ratio €/m2 y viceversa)», explica María Moreno, data scientist de Brainsre.
«Por ejemplo, en el mercado residencial de alquiler de ciudades como Madrid o Barcelona ha entrado mucho producto pequeño (estudios o pisos de un dormitorio) procedentes del alquiler vacacional. Además, muchos inquilinos de pisos pequeños del centro se han cambiado a viviendas más grandes. Así, el descenso de la demanda de este producto tras el confinamiento ha provocado que permanezca más tiempo en el mercado porque tardan más en encontrar nuevos inquilinos», agrega.
Alquilar un unifamiliar cuesta 1.836 €/mes
La vivienda unifamiliar es el producto más caro tanto del mercado de venta como de alquiler. En el último trimestre de 2020, el precio medio de las casas alcanzó los 1.836 €/mes en España; mientras que el importe medio de la vivienda plurifamiliar fue de 919 euros mensuales, según los datos de Brainsre.
Estas cifras reflejan una leve caída de precios en ambas tipologías respecto al trimestre anterior, concretamente, de un 2% en el caso de las viviendas unifamiliares y de un 0,9% en los activos plurifamiliares. Si se compara con respecto al primer trimestre del año, el precio de los unifamiliares ha crecido un 4%, mientras que los plurifamiliares han sufrido una caída de un 8,7%.
En este sentido, el metro cuadrado de la vivienda plurifamiliar ascendió a 10,8 euros al mes, muy por encima del importe medio unitario de la vivienda unifamiliar, que fue de 7,9 euros al mes.
En cuanto a la distribución de la oferta en alquiler, los pisos representan un 91,9% del producto, siendo los de 2 y 3 dormitorios las viviendas más habituales en el mercado, puesto que en conjunto supone el 58% del total de las viviendas en alquiler en España durante el cuarto trimestre. Por su parte, las viviendas unifamiliares suponen el 8,1% de la oferta. Tras la crisis, ha disminuido levemente el porcentaje de unifamiliares ya que antes de la pandemia ascendía a 10,01%.
Entre octubre y diciembre, el piso promedio del mercado del alquiler español tuvo un tamaño medio de 85 m2, con 2 o 3 dormitorios; frente a los 232 m2 que alcanzó la vivienda unifamiliar, con 3 o más dormitorios.
Pisos de 1 dormitorio: los más caros y más rentables
Los pisos de 1 dormitorio continuaron siendo el producto más rentable del mercado, al lograr una rentabilidad bruta del 7,32%; mientas que las casas más grandes, las de 4 dormitorios, fueron las menos rentables, con una rentabilidad bruta del 5,53%, según datos de Brainsre.
En el último trimestre de 2020, la rentabilidad bruta de la vivienda en España se situó en un 6,6% en el caso de la vivienda plurifamiliar y en un 5,74% para la vivienda unifamiliar.
Respecto a los precios de las distintas tipologías en España, la mensualidad de los pisos de 1 dormitorio alcanzó los 723 euros al mes, ostentando el precio medio unitario más elevado entre todas las tipologías: 13,3 €/m2/mes. Aún así, la renta mensual se ha abaratado un 9,6% respecto al primer trimestre del año, cuando el precio ascendía a 800 euros.
Los pisos de 2 dormitorios, la tipología más abundante del mercado, tuvieron un precio medio de 871 €/mes (11,2 €/m2); los de 3 habitaciones se alquilaron de media a 977 €/mes (9,7€/m2) y los de 4 dormitorios a 1.262 €/mes (9,6€/m2).
Aumenta el tiempo para encontrar inquilino
En el mercado español, el tiempo medio de publicación de una vivienda de alquiler (periodo que el producto en alquiler pasa en el mercado hasta que encuentra un inquilino), se elevó en el último trimestre de 2020 hasta los 2,5 meses.
«Este periodo se ha ido incrementando de manera considerable desde marzo de 2020 a causa de la situación que estamos travesando. En concreto, en porcentaje se ha incrementado un 39% el tiempo medio que pasa una vivienda en el mercado si comparamos con cifras del primer trimestre del año», subraya María Moreno.
Asimismo, la oferta ha aumentado considerablemente estos meses por la migración de producto vacacional al negocio tradicional de alquiler, y la demanda se ha mantenido, por ello los tiempos se han dilatado.
En este sentido, la vivienda plurifamiliar es el producto más líquido, ya que se consigue alquilar en 2,4 meses. Por su parte, las viviendas unifamiliares tardan en alquilarse de media 3,3 meses. «Cuanto más grande es una vivienda y más dormitorios tiene, más se dilata el tiempo en encontrar un inquilino», agrega.
Aumenta la oferta en alquiler versus compra
En el cuarto trimestre de 2020, en el mercado español de la vivienda el 83% correspondió a inmuebles destinados a la venta, frente a un 17% destinados al alquiler.
En España, la mayoría de los propietarios de vivienda en alquiler optan por acudir a agencias inmobiliarias para encontrar inquilino. Así, el 83% del producto total en alquiler está en manos de agentes inmobiliarios y tan solo el 17% restante lo gestionan particulares.
