Tras haber dejado atrás los meses más duros de la pandemia del coronavirus y tan solo unos años después de comenzar la recuperación del último crack del sector, el negocio inmobiliario español hace recuento de los daños ocasionados e inicia una nueva senda para volver a niveles pre-Covid.
Brainsre.news habla con los responsables de las principales firmas de asesoramiento inmobiliario en España para conocer cuáles han sido los efectos de la pandemia, cómo ha reaccionado el sector al impacto del Covid-19, cómo evolucionará el negocio de la inversión y qué activos serán los mejor posicionados.
CBRE
La reactivación de la inversión en el sector inmobiliario español llegará en el último trimestre. Así ve Mikel Marco-Gardoqui, consejero director y head of Capital Markets de CBRE España, la realidad del sector inmobiliario tras el coronavirus. «Prevemos que el volumen captado a cierre de ejercicio se reducirá en torno al 30% respecto a 2019, en línea con lo que estimamos caerá a nivel mundial», señala.
En este sentido, el consejero director de la consultora cree que «la inversión directa en activos inmobiliarios en el mercado español este año será de alrededor de 8.500 millones de euros, cifra que se compara con los más de 12.000 millones captados en 2019, y que quedaría por debajo de los niveles alcanzados los últimos 5 años». Asimismo, considera que los inversores con perfil core «continúan muy interesados en activos prime que cumplan todos los requisitos» y que «las escasas oportunidades prime en el mercado mantienen niveles de precios pre-COVID, o muy cercanos».
En cuanto a posibles rebrote, desde CBRE, barajan diferentes escenarios. «La posibilidad de rebrotes antes de fin de año dibuja un escenario de recesión en forma de ‘U’. En este caso el impacto en la actividad económica sería mayor y el repunte de la economía tardaría más en producirse. Además, esto tendría un impacto en el sector inmobiliario que postergaría su recuperación, ya que hay unos 6-12 meses de decalaje desde que la economía empieza a mostrar un cambio de tendencia al alza hasta que esta se traslada al sector inmobiliario».
Gesvalt
«La inversión inmobiliaria en España ha sufrido un duro golpe durante el segundo trimestre del año. El volumen total ha superado ligeramente los 1.000 millones de euros, lo que supone una disminución del 67% respecto al trimestre anterior y del 65% frente al segundo trimestre del año pasado», afirma Sandra Daza, directora general de Gesvalt, quien matiza que la inversión inmobiliaria europea sufrió un retroceso del 39% en el segundo trimestre del año frente al mismo periodo de 2019.
En cuanto a las operaciones que se han cerrado estos meses y que seguirán primando, Daza apunta que «por ahora la preferencia está en las operaciones con fuertes fundamentos en el retorno, en las que se incluyen sale & leaseback«; así como aquellas con una «fuerte expectativa de demanda como el alquiler de viviendas y las operaciones refugio -logísticas, operaciones de producto prime o con inquilinos de solvencia resistente-«.
«La evolución del mercado será desigual en función de los segmentos y de las distintas zonas geográficas de España». La directora general de Gesvalt tiene claro que «el mayor ajuste en precios lo veremos en los activos comerciales, que ha sido, a nivel nacional el valor de la vivienda ha caído un 2,5%» frente al mismo periodo del año pasado y que «en el mercado de oficinas también esperamos un ajuste a la baja». Mientras que el mercado logístico ha salido reforzado de la crisis del coronavirus.
Colliers
Neil Livingstone, managing director de Capital Markets de Colliers International Spain coincide en que «el sale & leaseback es un perfil de operación inmobiliaria altamente deseado por parte de fondos internacionales que buscan ingresos a largo plazo. Por otra parte, el mercado está exigiendo activos de alta calidad y de perfil ‘institucional’ en los sectores logístico y build to rent«. Además, considera que «las oficinas sostenibles en buenas ubicaciones también serán altamente demandadas sobre todo por parte de inversores internacionales».
Desde Colliers creen que la caída en el volumen de inversión podría ser hasta del 30%, aunque no afectará a todos los segmentos por igual. «El sector de arrendamiento de oficinas, que actúa como referencia del mercado, se verá afectado hasta un 50% en el nivel de absorción respecto a 2019 (550.000 metros cuadrados). En el residencial veremos velocidades distintas. Mientras que el ritmo de la vivienda en costa y de la vivienda media de obra nueva se va a ralentizar, esperamos una consolidación de los sectores de vivienda accesible y de lujo», asegura Livingstone.
Deloitte
«En España y en Europa el impacto en la reducción de los volúmenes de inversión va a ser significativo. La clave va a ser la velocidad de recuperación económica y que, existiendo rebrotes, no generen un nuevo confinamiento con un impacto severo en la movilidad. La recuperación del consumo es clave en la economía y en el sector inmobiliario. No descartamos que el volumen de inversión anual disminuya en torno al 40%», subraya Alberto Valls, socio responsable de Real Estate en EMEA de Deloitte.
Valls considera que en momentos de incertidumbre económica «la certeza de flujo de caja es clave para poder transaccionar, por lo que las operaciones de sale&lease serán las protagonistas». Asimismo, apunta que habrá operaciones en el mercado y de M&A (fusiones y adquisiciones) en el sector residencial para alquiler. «Habiendo mucha liquidez en el mercado, la actividad de portfolios de NPL’s será elevada», afirma.
En cuanto a los activos más dañados por el Covid, el socio responsable de Deloitte asegura que serán «los más relacionados con consumo y turismo -retail, hoteles y en menor medida residencial-. Mientras que logística, residencial en alquiler y residencias de estudiantes seguirán siendo sectores más activos en desarrollo e inversión».
Knight Frank
Jorge Sena, socio y director del área comercial de Knight Frank, asevera que «el ajuste de precios ocurrirá, pero con una gran diferencia entre las posiciones de compradores y vendedores demorará en concretarse». En condiciones de recuperación razonables, sin rebrotes importantes ni nuevos confinamientos, «vemos una caída de rentas efectivas en oficinas (aunque mayores períodos de carencia y TI’s) con niveles similares de initial yields». Esto puede provocar en «un ajuste de precios en el rango del 5-10%, con mayor impacto en la periferia».
En logística, la caída de valores será inferior al 5% en su conjunto. Y en retail, solamente podrán mantenerse los niveles en supermercados con contratos a largo plazo y buen covenant, «pero totalmente incierto y muy baja líquidez en centros comerciales», apunta el socio de Knight Frank.
Respecto a las futuras operaciones, Sena cree que «los fondos core estarán muy activos mirando activos en zonas prime, ya que su horizonte de inversión es a largo plazo». En esta situación de incertidumbre, «creemos que podrían salir al mercado oportunidades que en situaciones normales no hubieran estado disponibles». Ademas, explica que también está apareciendo dinero oportunista y value add, buscando captar buenos activos con descuento.
