Desde la entrada en vigor del nuevo Reglamento de seguridad contra incendios en establecimientos industriales (2025) y la adaptación de Código Técnico de la Edificación, con el Documento Básico SI: Seguridad en caso de incendio y Reglamento de instalaciones de protección contra incendios, «la normativa es cada vez más exigente». Sin embargo, en el parque edificado español «aún existen importantes carencias», opina Ángel Duque responsable de Desarrollo de Negocio de Grupo Fire y expresidente de la Asociación española de empresas instaladoras y mantenedoras de Equipos y sistemas de protección contra incendios (AERME).
La falta de protección se da, especialmente, en edificios anteriores al año 2000, ya que «muchos no cuentan con sistemas de PCI, ni tan siquiera con un extintor, o no realizan un mantenimiento adecuado».
Entre las brechas más comunes, destacan la falta de sectorización, extintores o señalización deficiente, la falta de cultura preventiva, especialmente en viviendas, según Duque, que también es asesor en la confección del actual RSCIEI y de los comités técnicos de normalización de la Asociación Española de Normalización (UNE) relacionados con la protección contra incendios del CTN 23 ‘Seguridad contra incendios’ y el CTN 192/SC 5 ‘Instalaciones contra incendios’.
Aunque los nuevos criterios «están siendo determinantes para mejorar las condiciones de seguridad tanto en obra nueva como en activos existentes», queda camino por delante. «La seguridad no es una opción ni un extra, sino un compromiso esencial que debe abordarse con rigor y desde una perspectiva de responsabilidad», recuerda el profesional.
Para concienciar al respecto, «se ha planteado la potencial inclusión de un certificado de protección contra incendios en las operaciones de compraventa o alquiler, al estilo del certificado energético». También, Duque cree que «serían útiles campañas públicas y educativas, así como incentivos fiscales para viviendas seguras». La seguridad, insiste, «no debería ser un valor añadido, sino un estándar mínimo exigible».
Pregunta: ¿Cómo puede adaptarse un edificio antiguo que no incorporó soluciones PCI en su diseño original? ¿Qué procesos o inversiones requiere?
Respuesta: Se puede adaptar mediante una auditoria o estudio, en el que se analiza la normativa aplicable y se diseñan soluciones compatibles con la estructura y uso del edificio. Esto puede incluir instalación de sistemas de detección, bocas de incendio, señalización, sectorización y planes de evacuación. La inversión varía según la complejidad, pero es imprescindible para garantizar la seguridad de los ocupantes, cumplir con las obligaciones legales y evitar consecuencias graves en caso de siniestro.
P: ¿Qué papel juega el mantenimiento de instalaciones contra incendios en las estrategias ESG del sector inmobiliario? ¿Se percibe ya como una prioridad por parte de inversores y propietarios?
R: El mantenimiento de instalaciones contra incendios es clave en las estrategias ESG del sector inmobiliario. Desde el punto de vista social, garantizar la seguridad de los ocupantes de un edificio mediante sistemas contra incendios en buen estado, reflejándose en un mantenimiento documentado y trazable. A su vez, en el plano gubernamental, es fundamental de cara a cumplimiento regulatorio, gestión del riesgo y transparencia operativa.
P: ¿Qué retos plantea el mantenimiento de sistemas PCI en grandes carteras inmobiliarias gestionadas por fondos o socimis?
R: El reto principal es la estandarización del servicio y la trazabilidad documental. Gestionar grandes carteras requiere sistemas centralizados, históricos de mantenimiento accesibles, y una coordinación ágil entre el proveedor PCI, la propiedad y los gestores. La digitalización y la automatización de procesos son claves en este sentido.
P: ¿Está hoy la promoción de obra nueva incorporando de forma proactiva criterios de protección contra incendios? ¿O sigue siendo un aspecto reactivo o normativo?
R: Está cambiando. Aunque la normativa sigue siendo el principal motor, cada vez más promotoras integran criterios PCI desde el proyecto básico, conscientes de que una buena integración mejora la seguridad, optimiza costes y reduce riesgos. La protección pasiva, por ejemplo, se considera ya desde la elección de materiales y diseño estructural.
P: ¿Hasta qué punto las promotoras inmobiliarias eligen los materiales y sistemas constructivos considerando su comportamiento frente al fuego? ¿Se tiene esto en cuenta desde la fase de proyecto?
R: Cada vez más. Especialmente en edificios en altura, residencias, hoteles y entornos logísticos, donde se opta por soluciones con certificación de reacción al fuego, materiales incombustibles y sectorización adecuada. No obstante, sigue habiendo margen de mejora en obra residencial convencional, donde a veces prima el coste sobre la seguridad.
P: ¿Qué oportunidades de crecimiento detectan en el real estate español ligado a rehabilitación y regeneración urbana?
R: El impulso de los fondos Next Generation, la Agenda Urbana y la demanda de vivienda rehabilitada en entornos consolidados han generado oportunidades en edificios existentes, donde la adecuación PCI es obligatoria para obtener licencias o subvenciones. Es un mercado con alto potencial, tanto en viviendas como en locales y espacios comunes.
P: ¿Qué papel deben asumir tanto las administraciones públicas como el sector privado en materia de prevención y seguridad frente a incendios?
R: Las administraciones deben reforzar el control y la inspección, actualizar normativas y fomentar la concienciación ciudadana. El sector privado debe integrar el PCI como parte estratégica de la gestión del activo, no solo como una obligación legal, sino una inversión en valor y reputación del activo.
P: ¿Cómo puede fomentarse una mayor concienciación ciudadana sobre la seguridad anti-incendios, especialmente en el momento de adquirir o alquilar una vivienda?
R: Desde Grupo Fire, y en conversaciones con otros actores del sector, se ha planteado la potencial inclusión de un certificado de protección contra incendios en las operaciones de compraventa o alquiler, al estilo del certificado energético. También serían útiles campañas públicas y educativas, así como incentivos fiscales para viviendas seguras. La seguridad no debería ser un valor añadido, sino un estándar mínimo exigible.
P: ¿Cuál es la dinámica habitual en una empresa especializada en la instalación y mantenimiento de soluciones contra incendios? ¿Cómo se integra Grupo Fire en el ciclo de vida del activo inmobiliario, desde su diseño hasta su mantenimiento?
R: En Grupo Fire, nuestra actividad se extiende a lo largo de todo el ciclo de vida del activo inmobiliario. Contamos con un equipo propio de ingenieros especializados en protección contra incendios, lo que nos permite intervenir desde la fase de diseño del proyecto, colaborando con estudios de arquitectura e ingeniería para definir soluciones contra incendios adaptadas al uso del inmueble y su normativa vigente.
Durante la ejecución, realizamos la instalación de los sistemas (extinción, detección, señalización, etc.), conforma a la normativa aplicable y una vez finalizada la obra, asumimos el mantenimiento preventivo y correctivo. Este enfoque integral garantiza que la protección contra incendios no solo cumpla requisitos legales, sino que también se mantenga operativa y eficiente durante toda la vida útil del edificio.
P: ¿Qué peso tiene actualmente el sector inmobiliario en la cartera de clientes de Grupo Fire? ¿Qué tipo de clientes predominan?
R: Trabajamos principalmente con promotoras, constructoras, fondos de inversión, y empresas gestoras de activos, tanto en obra nueva como en mantenimiento de inmuebles. También trabajamos con administradores de fincas y comunidades de propietarios, especialmente en el ámbito de la rehabilitación y en el mantenimiento, así como con gestoras de vivienda en alquiler.
P: ¿Qué tipología de activos (residencial, oficinas, retail, logístico…) concentra una mayor demanda de soluciones contra incendios?
R: En los últimos años, los activos logísticos e industriales han concentrado una mayor demanda debido a sus requerimientos técnicos y a la normativa específica que les aplica (como el nuevo Reglamento de Seguridad contra Incendios en Establecimientos Industriales, 2025). También destaca la actividad en espacios retail y en el residencial rehabilitado, este hecho genera una demanda constante, sobre todo por la necesidad de adaptarse a nuevas normativas y actualizar instalaciones antiguas.
P: En materia de vivienda, ¿qué porcentaje de sus ingresos proviene de obra nueva vs. rehabilitación?
R: En el ámbito residencial, observamos una tendencia creciente hacia la rehabilitación de edificios frente a la obra nueva. Esta evolución está directamente relacionada con el envejecimiento del parque inmobiliario español, donde más del 50% de las viviendas tienen más de 40 años, lo que implica una necesidad urgente de adecuación a la normativa vigente en materia de protección contra incendios.
Por otro, la creciente conciencia social tras diversos siniestros recientes, incluidos incendios en viviendas y en garajes provocados por baterías tanto en vehículos eléctricos, como en patinetes o el incendio en el barrio de Campanar, ha impulsado tanto a administraciones como a propietarios a dar un paso adelante en materia de prevención. Esta sensibilización, ha consolidado una tendencia clara hacia la mejora y modernización de los sistemas de seguridad en edificios residenciales existentes.
En cuanto a la distribución de nuestra actividad, un 40% corresponde al mantenimiento preventivo, un 25% a servicios correctivos y un 35% a la instalación de sistemas. Este equilibrio refleja un compromiso continuo con la seguridad, tanto en proyectos de nueva construcción como en actuaciones de mejora sobre edificios existentes.
