«Sin una política de suelo eficaz, agilidad administrativa, seguridad jurídica y atracción de capital institucional, el déficit de vivienda continuará agravándose en los próximos años». Según Amalia López, directora de Inversiones de Azora, el gran reto del mercado del alquiler es «aumentar la oferta de vivienda de forma sostenida, reduciendo los cuellos de botella existentes, y atraer capital core de largo plazo«.
Desde su perspectiva, uno de los principales desafíos por tratar es que «la inversión en alquiler residencial no cuenta con capital nacional«. El escenario es, en su opinión, el reflejo de la limitada capacidad de ahorro e inversión local y de la ausencia de sistemas de pensiones complementarios de escala suficiente. «Este capital es, en su mayoría, de perfil institucional y de largo plazo».
De cara a 2026, Azora no anticipa un cambio estructural en esta tendencia. «El capital internacional seguirá siendo clave para abordar el déficit de vivienda existente, siempre que el mercado español mantenga condiciones competitivas frente a otras geografías».
La inversión en el mercado del alquiler residencial en 2025
En 2025, la inversión en el alquiler residencial español ha demostrado «un fuerte interés y un elevado apetito por parte de los inversores», sustentado por una fuerte demanda estructural y unos fundamentales sólidos a largo plazo.
«El volumen de operaciones ha estado condicionado por la limitada disponibilidad de producto, derivada de la escasez de suelo finalista, el aumento de los costes de construcción, el desajuste con el coste financiero y ciertas sombras relativas a la regulación e inseguridad jurídica». Sin embargo, «el interés inversor sigue siendo muy elevado«.
Estas transacciones han estado «principalmente vinculadas a los modelos de colaboración público-privados bajo modelos de derechos de superficie», que en esta primera fase están siendo lideradas por promotores y están sentado las bases para la entrada posterior de capital core a largo plazo, explica la directiva.
Paralelamente, López destaca «una mayor actividad en segmentos residenciales alternativos, como el segmento flex living«, que han demostrado ser más capaces de responder a esta demanda y de adaptarse a las necesidades actuales del capital.
De cara a 2026, López considera que «va a seguir habiendo mucho apetito inversor, incluso más que en 2025«. No obstante, para canalizar esta inversión, insiste en la necesidad de alcanzar «medidas y soluciones reales y escalables, capaces de desarrollar producto y dar una respuesta tan necesaria al problema de la vivienda en España«.
Evolución de cifras en el mercado del alquiler residencial
Impulsado por la sólida demanda y la limitada oferta disponible, el mercado ha mostrado en 2025 un comportamiento operativo «muy positivo»: ocupaciones que se mantienen en niveles históricamente altos, y rentas que continúan registrando crecimientos. Por su parte, la rotación de contratos ha disminuido, aunque depende de la tipología de activos y del tamaño de las viviendas, siendo mayor en segmentos flexibles o de menor tamaño.
Pese a las buenas cifras, la directiva recuerda que «los costes operativos y financieros han aumentado significativamente», impactando directamente en los resultados y en las yields. Aun así, estas últimas se encuentran ahora «más estabilizadas» y reflejan la atractiva combinación de demanda sólida y ocupaciones máximas, reforzando así la resiliencia y el potencial del mercado.
Subsegmentos del alquiler que más apetito inversor generan
¿Cuáles son los subsegmetnos del alquiler residencial más interesantes para los inversores? López se descanta por el sector de residencias de estudiantes, que se ha posicionado en 2025 como «uno de los segmentos más atractivos para el capital», impulsado por una demanda estructural sólida, altos niveles de ocupación y una oferta claramente insuficiente en los principales mercados.
En la misma línea, la directiva destaca el mercado flex living, que también ha concentrado un volumen muy relevante de inversión, ofreciendo resiliencia operativa y mayor visibilidad de ingresos en un entorno regulatorio complejo; o el creciente interés por senior living, impulsado por tendencias demográficas claras, demanda estructural a largo plazo y escasa oferta profesionalizada.
De cara a 2026, Azora prevé que los segmentos de residencias de estudiantes y residencial alternativo continúen liderando la captación de capital, al combinar fundamentales sólidos, recorridos de crecimiento y un perfil de riesgo claramente defensivo.
Inversión en alquiler asequible: parte de la estrategia
En la estrategia de Azora, «el alquiler asequible ha ocupado y ocupa un papel fundamental, aunque presenta importantes retos de rentabilidad«. La marca está firmemente comprometida con este segmento, clave para dar respuesta al creciente desequilibrio entre oferta y demanda de vivienda y para mejorar el acceso a la vivienda de la población.
«Nuestro objetivo es seguir apostando por el alquiler asequible de forma sostenida, combinando capital privado, gestión profesional y, cuando es posible, esquemas de colaboración público-privada que permitan garantizar su viabilidad económica»
Amalia López, directora de Inversiones de Azora
Aunque la compañía entiende que la escalabilidad de este segmento requiere marcos estables, visibilidad regulatoria y un adecuado reparto de riesgos, sin comprometer la sostenibilidad económica de los proyectos, está convencida de que, con las estructuras adecuadas, «el alquiler asequible puede consolidarse como un pilar relevante y duradero dentro del mercado residencial español y de nuestra estrategia de inversión futura».
¿Cómo evaluar el atractivo de un activo antes de invertir?
Para evaluar las inversiones, Azora analiza un conjunto de métricas cuantitativas y cualitativas, con especial énfasis en la localización y sus fundamentales de largo plazo. En primer lugar, examinando factores sociodemográficos, ya que son la base de una demanda de alquiler sostenible. En paralelo, evaluando los fundamentales económicos y la presencia de motores de empleo estables (universidades, hubs empresariales, industria, sector público o tecnológico) de cara a determinar la potencial demanda.
La marca tiene muy en cuenta la idoneidad del producto para asegurar su alineación con la demanda real del mercado. «Evaluamos si el mix comercial es adecuado, el tamaño y tipología de las unidades en función del perfil del cliente objetivo y de la capacidad de absorción del mercado local». Un análisis que les permite optimizar ocupación, rotación y niveles de renta.
Además, Azora define los servicios y amenities que debe ofrecer el activo para aportar diferenciación, mejorar la experiencia del usuario y reforzar la propuesta de valor, siempre con un enfoque en eficiencia operativa y sostenibilidad de ingresos a largo plazo.
Desde el punto de vista de demanda, la compañía valora la profundidad y dimensión del mercado de alquiler, niveles de ocupación, rotación y evolución histórica de rentas. «Un criterio clave es la capacidad socioeconómica de los inquilinos, midiendo ingresos medios, estabilidad laboral y tasas de esfuerzo razonables y sostenibles en el tiempo, que permitan absorber renta sin deteriorar la asequibilidad».
Por último, Azora analiza el potencial de revalorización, la relación oferta-demanda y el riesgo regulatorio, asegurando que el activo se inserte en un mercado con recorrido y resiliencia a largo plazo.
Impacto de la nueva regulación, los requisitos ESG y otros factores operativos
En 2025, López opina que la regulación del alquiler residencial ha tenido un impacto «claramente negativo» sobre la dinámica del mercado, especialmente desde la perspectiva de la inversión y la oferta. «Las limitaciones a la actualización de rentas, la extensión de plazos contractuales y la inseguridad jurídica asociada a las zonas tensionadas han erosionado la confianza del capital«.
Un entorno que ha afectado también al pequeño propietario, que en muchos casos ha optado por retirar viviendas del mercado de alquiler tradicional, destinándolas a la venta, a otros usos o simplemente manteniéndolas vacías ante el aumento del riesgo percibido. El resultado ha sido, una «reducción adicional de la oferta«, precisamente en un contexto de demanda estructuralmente elevada, lo que ha generado «mayores tensiones en el acceso a la vivienda», matiza la profesional.
Desde el punto de vista operativo y estratégico, López explica que la regulación ha incrementado la complejidad de gestión, el riesgo regulatorio y la incertidumbre sobre retornos, obligando a revisar hipótesis de inversión y priorizar estrategias defensivas. En conjunto, «lejos de contener los precios, este marco regulatorio ha contribuido a estrechar la oferta, desincentivar la inversión y agravar los desequilibrios estructurales del mercado residencial».
Por su parte, los requisitos ESG y de eficiencia energética se han consolidado como un eje estratégico. «Ya no se perciben solo como un elemento reputacional, sino como un factor clave de preservación de valor, liquidez futura y acceso a financiación». La necesidad de invertir en rehabilitación, descarbonización y mejora energética ha impactado en costes operativos a corto plazo, pero también ha impulsado una «resegmentación de carteras«, favoreciendo activos más eficientes y resilientes, asegura López.
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