Adriana Gorri, directora de Markets para España de JLL, ofrece en una entrevista a Brainsre News una visión positiva del sector inmobiliario español a corto y medio plazo. Destaca la solidez del mercado, la demanda por parte de los ocupantes y la reactivación de la inversión gracias a la estabilización económica y la bajada de tipos de interés.
En el sector retail, el turismo y el consumo serán los motores del crecimiento, mientras que en oficinas, la demanda se centrará en activos de calidad, impulsando la rehabilitación de edificios para mejorar su eficiencia y ocupación. El sector logístico también goza de buena salud, con una oferta creciente y una alta demanda, especialmente en zonas como Madrid y Cataluña.
En definitiva, un panorama esperanzador para el sector inmobiliario español, con perspectivas de crecimiento en todos los segmentos.
Pregunta: ¿Qué sectores del mercado inmobiliario español tienen mayor potencial de crecimiento en los próximos años?
Respuesta: El mercado inmobiliario español presenta sólidos fundamentales, lo que unido a la estabilización de los indicadores macroeconómicos y la moderación de los tipos de interés, dibuja un escenario de mayor certidumbre que nos permite ser moderadamente optimistas de cara al futuro en la mayoría de sectores.
En el mercado de contratación de oficinas, vemos como la ocupación aumentó hasta al 80% en España, superando el promedio europeo del 75%. Esto está llevando a las empresas a reconsiderar el diseño de sus espacios con el fin de que los empleados retornen al espacio de trabajo, con un enfoque en soluciones flexibles para respaldar el trabajo híbrido a través de espacios abiertos que fomenten la colaboración y la participación.
De igual manera, es importante señalar la consolidación de los espacios de oficinas flexibles; que permiten a las compañías trabajar con una estructura de costes más ajustada y un mayor dinamismo. Así, la contratación de espacios flex en Madrid y Barcelona ha alcanzado un 2% durante el primer trimestre de 2024 y continúa al alza con previsiones de seguir acelerándose en los próximos trimestres.
En retail, el nivel de contratación en ubicaciones prime va en aumento y en el primer trimestre del año se entregaron aproximadamente 7.000 m2 de espacio comercial en Madrid y Barcelona. La calle más demandada fue Gran Vía. Otras áreas de interés fueron aquellas que se benefician de un alto tráfico peatonal y alquileres competitivos, como el Barrio de Justicia en Madrid.
Otro sector atractivo y con perspectivas de crecimiento es el logístico, impulsado por la demanda de operadores logísticos (3PL) que buscan optimizar sus estrategias de distribución y de empresas manufactureras que buscan acercar sus operaciones a sus principales mercados.
P: ¿Cuáles son las perspectivas de futuro para el sector inmobiliario en España a corto y medio plazo?
R: España es un mercado consolidado con fundamentales y una demanda sólida por parte de ocupantes. La estabilización de las condiciones macroeconómicas y la moderación de los tipos de interés apuntan a la reactivación de la toma de decisiones por parte de las compañías.
Haciendo un repaso por sectores, las cifras récord de turistas y gasto turístico, junto con la mejora del sentimiento del consumidor, respaldarán el crecimiento del sector retail en España en los próximos meses.
En oficinas, la mayor certidumbre económica impulsa la demanda que prioriza activos de calidad: el 56% de la superficie contratada ha consistido en edificios de grado A. Según crece la demanda y siendo la oferta limitada, la calidad de los espacios en CBD y en el centro de la ciudad mejorará significativamente a medida que propietarios e inversores continúen llevando a cabo rehabilitaciones para mejorar la eficiencia de los edificios, optimizar plantas y aumentar la ocupación.
En lo relativo a activos logísticos, en Madrid ya se han entregado unos 89.000 m2 de nueva oferta y esperamos que se entreguen otros 545.000 m2 durante el año.
En Cataluña, la escasa oferta de naves de calidad disponibles en la primera corona ha provocado un aumento anual del 11,5% en las rentas prime, prevemos que se entreguen otros 261.000 m2 para finales de 2024.
P: ¿Cómo ha evolucionado el precio del alquiler inmobiliario en los segmentos oficinas, hight street y logístico-industrial?
R: La tendencia general del sector inmobiliario los últimos meses es la del aumento de rentas debido a la subida de tipos y la inflación que se ha producido a nivel global. Pero hay importantes contrastes entre los diferentes segmentos.
Por ejemplo, en el sector logístico observamos comportamientos diferentes según la ciudad en la que nos encontremos. En Madrid, las rentas se mantienen estables gracias a la amplia oferta de proyectos especulativos que hay actualmente. En cambio, en Barcelona, la presión al alza continúa desde hace meses como consecuencia de la limitación de oferta y la escasez de suelo disponible.
En cuanto a las oficinas, independientemente de la ciudad, observamos una marcada diferencia entre aquellas ubicadas en zonas periféricas y las situadas en los centros urbanos. En los centros urbanos, la escasez de oferta ha generado un notable incremento en los precios del alquiler. En cambio, en las zonas periféricas, la mayor disponibilidad de espacios da lugar a una estabilidad en los precios de alquiler e incluso en ocasiones pueden experimentar descensos.
En lo relativo a retail, las rentas prime han aumentado tanto en locales high street como en parques de medianas y centros comerciales.
P: ¿Qué factores se deben considerar al elegir un contrato de leasing inmobiliario?
R: Definir pautas generales para cualquier contrato es complicado. Lo esencial y donde debemos centrarnos dependerá de las necesidades y requisitos específicos del cliente.
Estas necesidades pueden variar significativamente según el segmento o el propósito previsto para el activo en cuestión. Además, el tiempo proyectado de ocupación juega un papel crucial en la toma de decisiones.
P: ¿Qué tendencias rigen actualmente el mercado inmobiliario español?
R: Hay varias tendencias muy relevantes: criterios ESG, evolución tecnológica y nuevos modelos de trabajo. Los criterios ESG son fundamentales tanto en el mercado de inversión como en el de ocupación. Los activos inmobiliarios con certificaciones de sostenibilidad y equipados con la última tecnología son mucho más atractivos para los inquilinos ya que les ayuda a conseguir sus propios objetivos de reducción de emisiones y también proporcionan entornos laborales más atractivos para la atracción y retención de talento.
Así, los propietarios de este tipo de inmuebles -independientemente de que sean oficinas, activos retail o logísticos e industriales- tienen ventajas significativas a la hora de comercializar los activos.
En cuanto a los nuevos modelos de trabajo, si bien el espacio tradicional de oficinas seguirá siendo un componente fundamental, ya hemos entrado en la dinámica en la que estos espacios se están transformando en un lugar donde fomentar la colaboración y compartir conocimientos.
P: En el contexto actual, ¿qué desafíos y oportunidades enfrenta el mercado inmobiliario nacional?
R: El mayor desafío al que se enfrenta el sector inmobiliario actualmente es el de la inestabilidad económica y política a nivel mundial, marcada por la guerra en Ucrania, los conflictos en Oriente Medio o el aumento de los tipos de interés y una inflación fluctuante.
A pesar de este panorama global, el sector inmobiliario español ha logrado mantener la estabilidad y capitalizar las oportunidades en cada situación. La sólida demanda en diversos segmentos del mercado, junto con una creciente conciencia sobre la importancia de ocupar activos modernos y sostenibles, han sido factores clave.
