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Los activos inmobiliarios de logística, oficinas y retail corrigen sus valoraciones en la primera mitad de 2023

Este ajuste interanual en las valoraciones de los activos inmobiliarios coincide con un contexto macroeconómico incierto, según CBRE.

Los activos inmobiliarios de logística, oficinas y retail corrigen sus valoraciones en la primera mitad de 2023

Según los datos relativos al segundo trimestre del Índice CBRE, desarrollado por el área de Valuation & Advisory Services de la compañía, las valoraciones de los activos inmobiliarios de los sectores logístico, oficinas y retail han registrado una acusada corrección en términos interanuales. Esto en un periodo marcado por un contexto macroeconómico inestable que propició un cambio de tendencia en el segundo semestre de 2022.

Por su parte, las valoraciones de los activos del sector living se han mantenido. Dentro de los activos inmobiliarios de los sectores patrimonialistas tradicionales, los del sector logístico han tenido en el primer semestre del ejercicio actual una corrección en su valor del -4,01%. El ajuste interanual, si se compara con los datos de junio de 2022, ha sido de -12,25%.

En el caso de los activos de los segmentos de oficinas y retail, en el primer semestre la corrección ha sido del -4,76% y -2,97%, respectivamente. Por su parte, el ajuste interanual en las valoraciones ha sido del -7,79% en oficinas y -7,37% en retail. Por último, las valoraciones de los activos del sector living se han mantenido en los primeros seis meses (0,22%), mientras que el ajuste interanual fue del -0,95%.

Al respecto, Fernando Fuente, presidente de CBRE Valuation & Advisory Services en España, ha señalado que «el fuerte ajuste interanual experimentado en las valoraciones de los activos inmobiliarios, analizados en nuestro Índice CBRE del segundo trimestre de 2023, coincide con un contexto macroeconómico y geopolítico incierto que ha ralentizado la actividad transaccional. En términos de rentabilidades, la situación macroeconómica ha provocado ajustes al alza en todos los productos con la consecuente corrección en valor».

El segmento de alquiler consolida su fuerza

De los sectores patrimonialistas tradicionales analizados, las valoraciones de los activos del sector living son las que menor ajuste interanual, desde junio de 2022, han vivido (-0,95%), alcanzando una revaloración del 0,22% en la primera mitad de 2023. Asimismo, el sector ha liderado la inversión inmobiliaria en nuestro país durante en el primer semestre, con cerca de 1.629 millones de euros y concentrando el 31% del total transaccionado.

De igual forma, la inversión en living ha estado muy condicionada a cuatro grandes transacciones por encima de los 80 millones, que aunaron más de la mitad del volumen total y tuvieron lugar durante el primer trimestre. El segmento de inversión residencial se posiciona como ‘producto estrella’ por volumen transaccionado, con el 72% del total invertido en living a través de 1.174 millones, de los cuales 1.033 millones se correspondieron a BTR y 140 millones a PRS.

Además, durante el primer semestre fue de gran impacto la mayor confianza por parte de los inversores y traslación de la demanda hacia el segmento affordable, que supuso el 42% del total invertido en multifamily. En lo relativo a las rentabilidades prime, durante este primer semestre de 2023 han vuelto a sufrir un ajuste hasta alcanzar el 3,80% en Madrid, mientras que Barcelona permanece en el 4%. Sin embargo, la actividad inversora se está centrando en ubicaciones secundarias y producto affordable, donde la rentabilidad media se sitúa por encima del 4% neto.

Sector logístico con demanda activa

En términos interanuales, los activos logísticos son los que mayor ajuste han vivido (-12,25%). El sector logístico español alcanzó hasta junio de este año una contratación de 994.057 m2, un 30% menos que la registrada en el mismo periodo de 2022 (1.433.096 m2), que fue récord absoluto de contratación de la historia.

Atendiendo a la zona centro, la contratación en el primer semestre ha sido de 383.926 m2, cifra por debajo de la registrada en los dos últimos años, aunque por encima de prepandemia. Por su parte, Cataluña alcanzó una contratación logística de casi 327.000 m2. Igualmente, la renta prime se mantiene estable en la zona centro en torno a los 6,25 €/m2/mes después de la subida reflejada a finales del año pasado.

Por otro lado, la escasez de oferta, acompañada de la entrada de activos de última generación, continúa elevando la renta prime en Cataluña hasta los 8,25 €/m2/mes, un 3,1% más que el trimestre pasado y un 10% más respecto al mismo periodo de 2022. En ambos mercados se espera que continúe esta tendencia al alza de las rentas a lo largo del año.

Por su parte, la disponibilidad se sitúa en niveles muy bajos en el segundo trimestre del año. Mientras en zona centro es del 6,82%, en Cataluña se sitúa en el 2,99%. Por la parte de inversión, en este periodo se ha alcanzado un volumen superior a los 450 millones de euros, lo que supone un descenso del 50% respecto a la cifra alcanzada en el primer semestre de 2022, con 1.175 millones, la tercera más alta alcanzada hasta la fecha en la serie histórica. En el segundo trimestre el volumen de inversión ha sido de 164 millones de euros, lo que supone un descenso del 42% respecto de 2022.

Sector de oficinas marcado por la polarización

El primer semestre en Madrid cierra con 225.000 m2 contratados en espacio de oficinas. Un descenso de un 15% comparado con el mismo periodo del año anterior, aunque en línea con la media del primer semestre de los últimos 10 años. El CBD, por su parte, sigue mostrando un fuerte dinamismo, registrando unas cifras de contratación en el primer semestre (100.000 m2) que superan al conjunto de mercados situados fuera de la M-30.

En Barcelona, el primer semestre cerró con una contratación de 110.000 m2, un descenso del 37% respecto al mismo periodo del año anterior. El mercado de centro ciudad muestra una fuerte actividad, en línea con los últimos años, representando el 32% de la contratación. Asimismo, la tasa de disponibilidad varía considerablemente entre el centro y la periferia de las ciudades, una diferencia que también se observa según el tipo de edificios.

La disponibilidad de espacios de mayor calidad es escasa. Tomando como referencia Madrid, en aquellos edificios de grado A la tasa de disponibilidad es mínima, situándose en un 2,3% en los diferentes submercados de Madrid. En paralelo, la disponibilidad media se sitúa en el 11,7%. En Barcelona, la tasa de disponibilidad en este segundo trimestre alcanzó el 13,2%.

Sector retail con intensa actividad transaccional de alquiler

La inversión en el sector retail ha alcanzado los 538 millones en el primer semestre de este año, un 42% inferior a la del mismo periodo del año anterior (sin contar la transacción entre BBVA y Merlin Properties). El segmento de la alimentación está liderando la inversión en el ejercicio actual, representando un 48% de la inversión total. Por detrás se encuentran los centros comerciales (22%), parques de medianas (16%) y High Street (14%).

En cuanto a tipología de inversores, el capital internacional está siendo el que más porcentaje de la inversión aglutina, con un 75% sobre el total. Por otro lado, analizando la evolución en el primer semestre, los datos tanto de ventas como de afluencias en el mercado de High Street en España son favorables.

Como consecuencia, la actividad transaccional de alquiler ha sido muy activa, siendo un 19% superior a la del mismo periodo de 2019 y un 4,5% a la del 2022. Cabe destacar la fuerte demanda de las marcas internacionales, que suponen en lo que llevamos de año el 55% de las nuevas aperturas de los principales ejes comerciales del país. La vacancia en ciudades como Madrid se encuentra en cifras inferiores a las de prepandemia y las rentas están experimentando una presión al alza, sobre todo en calles con más demanda y menos espacios disponibles.

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