«El sector del lujo vive un momento excepcional y España se ha consolidado como uno de los destinos más dinámicos a nivel global». Según Juan Mínguez, director de deuda de Urbanitae, la financiación alternativa en este mercado «no solo es viable», sino que se ha convertido en «una de las fuentes más relevantes para financiar proyectos prime, especialmente viviendas unifamiliares».
La plataforma, reconocida por registrar una de las mejores TIR en Europa, ha financiado ya más de 35 proyectos de lujo, cerca del 15% de los más de 250 financiados, y todos ellos se han fondeado con éxito. «Para un promotor, esto aporta una enorme seguridad operativa y de hecho, los promotores suelen repetir con nosotros», explica el directivo.
La principal ventaja para los promotores es la flexibilidad y la velocidad. «Urbanitae permite cerrar estructuras de financiación o equity en semanas, algo clave en un sector tan intensivo en capital», donde la rapidez puede determinar la ejecución o no de un proyecto. En muchos casos, «nuestros recursos permiten desbloquear proyectos que, de otro modo, requerirían meses de negociación bancaria o directamente no podrían iniciarse».
Lujo y financiación alternativa
Aunque la plataforma no diseña productos específicamente para inversores de alto patrimonio -incluyendo family offices-, al ofrecer oportunidades de inversión «existe un interés creciente de inversores de altos patrimonios, que tienen la opción de invertir en exactamente las mismas condiciones y totalmente alineados con el resto de los inversores».
Mínguez define la financiación alternativa como un «complemento estructural a la financiación bancaria«. Al tratarse de un sector altamente intensivo, el promotor necesita de capital, así que «los bancos seguirán siendo fundamentales». No obstante, el directivo señala que «en gran medida, debido a la regulación (Basilea III/IV), los financiadores alternativos cubrimos un espacio al que la banca no puede o no quiere llegar, ya sea por plazos, niveles de apalancamiento o requerimientos regulatorios».
En este contexto, la función de su plataforma es «contribuir a un ecosistema más ágil, permitiendo que más proyectos viables lleguen al mercado y que los inversores puedan participar en ellos, generando valor para todas las partes».
Previsiones para el mercado residencial de lujo en España
En este segmento, la demanda sigue creciendo con fuerza, especialmente por parte de compradores internacionales que buscan residencias principales y secundarias, no solo en Madrid y Barcelona, sino también en la Costa del Sol, Baleares y otras localizaciones premium con buena conectividad, señala el directivo.
De cara a cierre de 2025 y arranque de 2026, su previsión es «un mercado que seguirá siendo sólido, con financiación más selectiva, pero con un apetito muy estable en el lado de la demanda». Al no estar tan expuesto al ciclo, el comprador de lujo «sigue tomando decisiones con horizontes de largo plazo».
Perfil comprador en el segmento de lujo
En el segmento lujo, el comprador más habitual es «claramente extranjero«. Según datos de Barnes recogidos por Idealista, alrededor del 90% de las compras en este segmento provienen de compradores internacionales. Suele tratarse de compradores con alta capacidad adquisitiva que en muchos casos adquieren sin necesidad de financiación, y se sienten motivados por la calidad de vida, la seguridad jurídica, el clima y una creciente oferta de servicios.
La composición varía por región: «los alemanes dominan en Baleares, los británicos y nórdicos en la Costa del Sol, mientras que estadounidenses y latinoamericanos están especialmente activos en las grandes ciudades como Madrid y Barcelona», aclara Mínguez.
Nueva regulación europea en la financiación alternativa
Mínguez apoya la nueva regulación europea, porque «ha supuesto un enorme paso adelante» porque «ayuda tanto a abrir nuevos mercados como a atraer grandes capitales que valoran entornos regulatorios robustos».
«Con una sola licencia española podemos operar en cualquier país de la UE sin tener que pedir permisos adicionales a los reguladores locales». Esto simplifica muchísimo la expansión y genera más seguridad jurídica, porque toda la actividad queda supervisada directamente por la CNMV, en coordinación con el regulador europeo (ESMA).
Por otra parte, ahora el marco es «más homogéneo y profesionalizado». Se ha estandarizado documentación, hay una clasificación común de inversores y los procesos iguales para todos los países. «Es más exigente, sí, pero también más sólido«.
Para los inversores -especialmente los institucionales- de Urbanitae, es clave porque aumenta la confianza, reduce riesgos operativos y facilita la entrada de capital más sofisticado.
Garantías o «colchones de seguridad» que exige Urbanitae
Para proteger a los minoristas ante retrasos en ventas o subidas de costes, Urbanitae exige determinadas garantías o «colchones de seguridad» a los promotores de lujo. «Analizamos cada operación por sus propios méritos, analizando caso por caso las circunstancias de cada transacción«, detalla Mínguez.
La plataforma suele exigir «garantías hipotecarias de primer rango sobre el activo, prendas sobre las cuentas corrientes y prendas sobre las acciones de la sociedad prestataria», entre otras.
También, exige «una aportación dineraria del promotor que asegure que estará alineado con el proyecto en el largo plazo, manteniendo unas ratios de LTC y LTV comedidas».
Asimismo, «siempre pedimos a terceros independientes a Urbanitae de alta experiencia y prestigio que nos ayuden a validar todas las hipótesis del sponsor, tanto desde un punto de vista legal, como técnico, como comercial».
Además, la plataforma añade «colchones tanto en tiempo como en costes en el plan de negocio«, para permitir con holgura que haya retrasos o sobre costes en las operaciones, ya que ambos son relativamente habituales en todo proyecto inmobiliario.
Por último, Urbanitae «monitoriza los proyectos de forma continua mediante la figura del ‘Project Monitor‘, condicionando los desembolsos a que todo esté yendo conforme al plan de negocio».
Cómo filtra Urbanitae las oportunidades de inversión
Lo primero que la plataforma evalúa es que el proyecto tenga sentido y que el promotor esté capacitado para llevarlo a cabo. «Siempre pongo el ejemplo, pero no tendría sentido construir un rascacielos en mitad del campo». Al haber analizado e invertido en más de 250 operaciones, que a su vez representan un porcentaje muy bajo sobre el total de operaciones analizadas, «hemos desarrollado mucho olfato para saber si un proyecto tiene sentido o no«, asegura Mínguez.
Además, la compañía cuenta con un comité de inversiones conformado por miembros tanto externos independientes como de distintos equipos de Urbanitae que le ayuda a filtrar las operaciones y seleccionar exclusivamente aquellas que se adecúan a los parámetros de inversión marcados.
También, Urbanitae dispone de proveedores terceros que elaboran informes de due diligence donde se evalúa en detalle los aspectos técnicos (incluyendo costes, procesos y trámites urbanísticos), legales y comerciales de cada proyecto.
En cuanto a rentabilidades, «las TIR de los proyectos de lujo suelen ser comparables a las del resto de la cartera, aunque con un perfil de riesgo distinto: ticket medio mayor, menos compradores, pero mejor resiliencia».
Inversión directa en alquiler: ¿motor de crecimiento futuro?
Urbanitae ha lanzado un servicio de inversión directa en alquiler. ¿Se convertirá este modelo de rentas (comprar, reformar, alquilar) en el motor de crecimiento futuro, o la estrategia de plusvalías (equity) en promociones de lujo seguirá siendo la espina dorsal de la plataforma?
El objetivo de la plataforma es que cuando un inversor piense en invertir en el sector inmobiliario, piense en Urbanitae, sea en el equity de proyectos residenciales de obra nueva, vía deuda en villas de lujo o con cualquier estructura en activos terciarios. Y, por supuesto, «también para invertir en viviendas tanto de obra nueva como de segunda mano», que es lo que la marca hace con Direct Investments (DI).
Aunque «la coinversión seguirá siendo nuestro core», la plataforma tiene «mucho margen de crecimiento tanto en DI como en la inversión en commercial real estate», que ya ha empezado a potenciar.
¿Qué lugar ocupa la tokenización?
Según el directivo, la tokenización es una herramienta o tecnología muy interesante capaz de «ayudar a fondear proyectos inmobiliarios y hacerlos más transparentes, trazables y potencialmente dotándolos de liquidez».
Aunque desconoce qué nos deparará el futuro, sea como sea, cree que «la clave seguirá siendo el proyecto y no el cascarón ni la tecnología para dar al inversor acceso a ellos».
Cifras y objetivos a largo plazo de Urbanitae
Aunque la marca no suele hablar de inversores, Mínguez asegura que ha gestionado ya «más de 230.000 inversiones, con objetivos de rentabilidad que van desde 9-12% netos anuales en proyectos de deuda y 15%+ para proyectos de equity».
Actualmente estamos activos tanto en España, como en Portugal, Italia y Francia y estamos estudiando nuevas geografías para consolidar nuestro liderazgo en coinversión inmobiliaria en Europa. «Ya somos una empresa internacional y continuaremos creciendo».
De cara a los próximos años, Mínguez no puede adelantar demasiado, pero avanza que «vienen cosas muy interesantes tanto en España como fuera de nuestras fronteras». El objetivo principal de la marca será «seguir generando valor para todas las partes: promotores, inversores y sociedad», un proceso que implica crecimiento: «hay mucho por hacer».
