Reducción del consumo, mejora del confort y revalorización de la vivienda: las ventajas son evidentes. Según Guillermo Muñiz, director comercial de Sto Ibérica, «aunque la inversión inicial pueda parecer elevada, la rehabilitación energética debe entenderse como una decisión estratégica».
En el inmobiliario actual, precio, ubicación y metros cuadrados siguen siendo baremos clave, pero cuestiones como eficiencia, salubridad, accesibilidad o seguridad pesan cada vez más. «Quizá no encabecen la decisión de compra«, pero «influyen cada vez más en la comparación entre inmuebles y en la percepción de valor a largo plazo», explica el profesional.
Para llevar a cabo este proceso de mejora, el rango de presupuesto es «amplísimo», ya que «depende directamente del tipo de intervención que se plantee». El retorno, sin embargo, está garantizado: según el Banco de España, «los inmuebles con mejor calificación (CEE A o B) se venden de media hasta un 9,7% más caras«.
«El verdadero reto está en generar un cambio cultural que haga ver la rehabilitación como una inversión necesaria, no como un gasto opcional«. Un nuevo paradigma que empezará a coger impulso «cuando la sociedad perciba que no se trata de un mero trámite, sino una mejora real en el día a día».
Pregunta: ¿Qué impacto real tendrán las restricciones de eficiencia energética de 2030 y 2033 en el mercado inmobiliario español, especialmente en el segmento de segunda mano?
Respuesta: El impacto en el sector inmobiliario de segunda mano ya se nota. Hoy, cualquier compraventa o alquiler exige mostrar el Certificado de Eficiencia Energética y, cuando una vivienda aparece con una calificación F o G, eso pesa: puede rebajar el precio, complicar la venta o, incluso, frenarla… Una prueba de esto es que, según un reciente estudio publicado por el Banco de España, «¿Influye la eficiencia energética en el precio de la vivienda en España?», los inmuebles con mejor calificación (CEE A o B) se venden de media hasta un 9,7% más caras que las de menor eficiencia (CEE F o G). Si tenemos en cuenta que, según datos del Ministerio para la Transición Ecológica, la mayoría del parque residencial cuenta con calificaciones energéticas bajas, especialmente E, F o G, el reto es enorme.
Por supuesto, las restricciones de 2030 y 2033 van a intensificar este efecto: las viviendas que no se adapten quedarán prácticamente fuera del mercado. No es solo un tema normativo, es una cuestión de valor patrimonial y de oportunidad. Rehabilitar para mejorar la eficiencia energética significa proteger el inmueble, hacerlo más atractivo para el comprador o el inquilino y, de paso, avanzar hacia los objetivos de sostenibilidad.
P: ¿Qué tipologías de vivienda son más vulnerables ante esta normativa y por qué?
R: Las viviendas más vulnerables frente a las restricciones de eficiencia energética son, evidentemente, las más antiguas que no hayan recibido reformas posteriores a su construcción. Hablamos, sobre todo, de inmuebles levantados antes de 1980 o con más de 40 años, previos a la Norma Básica de la Edificación NBE-CT.79, que introdujo por primera vez la obligación de aislar muros y cubiertas y estableció requisitos mínimos de eficiencia.
Más allá de la edad del edificio, hay señales muy claras: viviendas con facturas de calefacción y refrigeración desproporcionadas; con humedades, moho o sensación constante de disconfort térmico; aquellas ubicadas en climas cálidos sin medidas frente al sobrecalentamiento; pisos y casas antiguas sin intervención en su envolvente (fachadas, cubiertas, medianeras) y que mantienen carpinterías viejas o acristalamientos simples. También entran en esta categoría los inmuebles con equipos térmicos obsoletos, sin energías renovables, sin protección solar exterior o sin sistemas modernos de ventilación o control automatizado.
Hablamos, en definitiva, de un parque de viviendas muy amplio, que necesitará una rehabilitación profunda si quiere seguir siendo competitivo y cumplir con las exigencias normativas de los próximos años.
P: Desde un punto de vista técnico, ¿cuáles son las intervenciones más efectivas —y rentables— para mejorar el CEE de una vivienda antigua?
R: La medida más determinante es siempre actuar sobre la envolvente térmica. Un buen sistema de aislamiento, con soluciones como el SATE (sistema de aislamiento térmico por el exterior) o la fachada ventilada permite reducir el gasto en calefacción y refrigeración hasta un 60%. Es cierto que el desembolso inicial puede ser elevado y que, a veces, no se percibe como la opción más «rentable» a corto plazo. Sin embargo, se trata de una inversión que se recupera en el medio plazo, con ahorros sostenidos en la factura energética y una mejora inmediata del confort y del valor de la vivienda.
A partir de aquí, conviene reforzar con actuaciones complementarias, como la renovación de carpinterías con rotura de puente térmico y dobles o triples acristalamientos, u otras medidas más «asequibles» que también pueden ayudar, como la sustitución de equipos de climatización antiguos por sistemas más eficientes (bombas de calor, aerotermia o calderas de condensación), la modernización de electrodomésticos o la incorporación de dispositivos de control del consumo. Eso sí, estas actuaciones son útiles y aportan ahorro, pero deben entenderse como complementarias, ya que la verdadera mejora de la eficiencia energética solo se consigue cuando se actúa primero sobre el aislamiento.
P: ¿Qué papel juega la envolvente del edificio frente a otros elementos como ventanas o sistemas térmicos en la mejora de la eficiencia energética?
R: Es uno (por no decir el que más) de los factores más determinantes para mejorar la eficiencia energética de un edificio. Si la fachada, cubierta o medianeras no están correctamente aisladas, gran parte de la energía se pierde, limitando la mejora de la calificación energética. Por eso decimos que el aislamiento es siempre la base: reduce la demanda energética y permite que el resto de intervenciones funcionen de verdad.
Aquí es donde nuestros sistemas StoTherm y StoVentec marcan la diferencia. Diseñados como soluciones de aislamiento térmico exterior (SATE) y fachadas ventiladas, respectivamente, no solo ofrecen una eficiencia energética sobresaliente, sino que también mejoran el confort y prolongan la vida útil de las edificaciones.
P: ¿Qué errores o falsas soluciones suele cometer el propietario o promotor al intentar mejorar la eficiencia energética sin una estrategia integral?
R: Sacar adelante un proyecto de rehabilitación energética no es sencillo, y menos aún en comunidades de vecinos. Hay que convencer a todos los propietarios, gestionar ayudas, coordinar técnicos y obra… y en ese camino se cometen errores muy comunes que pueden comprometer el resultado.
Uno de los más habituales es no considerar el retorno de la inversión. Cuando se plantea una rehabilitación, hablar solo en términos medioambientales no suele ser suficiente; es clave demostrar que las mejoras energéticas generan ahorros que, a medio plazo, compensan la inversión inicial. Esa visión económica ayuda a desbloquear decisiones en comunidades y a descartar opciones que, directamente, no son rentables.
Otro error frecuente es desconocer las ayudas disponibles. No informarse bien, o hacerlo tarde, supone perder oportunidades para abaratar el coste del proyecto. Y aun cuando se solicitan, muchas veces se cometen fallos administrativos: documentación incompleta, firmas no válidas o requisitos mal justificados, lo que retrasa o bloquea la concesión.
También es común empezar sin una auditoría energética previa. Sin un diagnóstico claro del consumo y del estado del edificio, se corre el riesgo de invertir en mejoras secundarias y dejar de lado las prioritarias. Lo mismo ocurre con la elección de medidas: a veces se ponen en marcha soluciones parciales sin atacar lo esencial, como mejorar el aislamiento de la envolvente, renovar ventanas o actualizar sistemas de climatización por otros más eficientes, que son las que de verdad marcan la diferencia.
Y, por último, un error que vemos demasiado a menudo: no recurrir a profesionales cualificados. Tratar de improvisar una rehabilitación sin asesoramiento técnico puede llevar a costes añadidos y a incumplimientos normativos. Contar con especialistas en eficiencia energética permite abordar el proyecto con garantías: desde la evaluación previa y la gestión de ayudas hasta la elección de los sistemas más adecuados y la correcta ejecución de la obra.
Para evitar estos errores, en Sto Ibérica acompañamos a profesionales del sector durante todo el proyecto, desde su planteamiento hasta su puesta en marcha, aportando asesoramiento técnico, soluciones adaptadas a cada edificio y garantizando el cumplimiento de la normativa vigente.
P: Cuando hablamos de rehabilitación energética, ¿en qué rango de presupuesto se mueve una intervención tipo en una vivienda media en España?
R: El presupuesto depende directamente del tipo de intervención que se plantee. No tiene nada que ver sustituir unas ventanas por sistemas más eficientes con acometer una rehabilitación integral de la fachada o la cubierta. También influye si se trata de una vivienda unifamiliar o de un bloque de pisos, el estado previo del inmueble y la calidad de las soluciones elegidas. Es decir, el rango es amplísimo.
Lo que sí podemos decir es que, aunque la inversión inicial pueda parecer elevada, la rehabilitación energética debe entenderse como una decisión estratégica: reduce de forma significativa el consumo, mejora el confort y revaloriza la vivienda. Además, las ayudas públicas y los programas de financiación disponibles permiten rebajar considerablemente el coste real para los propietarios.
P: ¿Cómo está evolucionando la demanda de vivienda eficiente en términos de precio, liquidez en el mercado y apetito inversor?
R: El hecho de que una vivienda con calificación A o B se venda de media casi un 10% más cara que una F o G ya lo dice todo. No es solo una cuestión de costes de construcción, sino de demanda: cada vez más compradores valoran el ahorro energético, el confort y la garantía de cumplir con la normativa futura. Lo mismo ocurre con la liquidez: los inmuebles eficientes se comercializan más rápido porque resultan más atractivos para el comprador final y también para el arrendatario. En un mercado con tanta oferta, la eficiencia energética se convierte en un factor diferencial que acelera la decisión de compra o alquiler.
En cuanto al apetito inversor, es evidente que las carteras inmobiliarias están priorizando activos sostenibles. La eficiencia energética no solo protege el valor del inmueble a largo plazo, sino que mejora su rentabilidad futura al reducir riesgos regulatorios y de obsolescencia. En ese sentido, la vivienda eficiente ha pasado de ser una ventaja competitiva a convertirse en una condición casi imprescindible.
P: ¿Qué ayudas públicas están disponibles para la rehabilitación energética? ¿Son accesibles y suficientes para impulsar una transformación a gran escala? ¿Cree que el mercado está suficientemente preparado —técnica, financiera y culturalmente— para cumplir con los objetivos europeos en los plazos marcados?
R: En España, existen varias ayudas públicas destinadas a la rehabilitación energética. A nivel nacional, el Programa de Rehabilitación Residencial del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia, financiado con 3.420 millones de euros de los fondos NextGenerationEU, permite cubrir entre el 40% y el 80% del coste de actuaciones que mejoren la eficiencia energética de viviendas y edificios residenciales. Estas intervenciones incluyen, entre otras, mejora del aislamiento en fachadas y cubiertas, renovación de ventanas, actualización de sistemas de calefacción o climatización, y mejoras en accesibilidad y conservación del inmueble.
Además, existen subvenciones autonómicas y municipales, como el Plan Rehabilita Madrid 2025, orientadas a fomentar mejoras de aislamiento, instalación de equipos de energías renovables y acciones de conservación, eficiencia energética y salubridad de los edificios residenciales.
Ahora bien: ¿son suficientes para impulsar una transformación a gran escala? Por sí solas, no. Están ayudando a dinamizar el sector y a sensibilizar a propietarios y comunidades de vecinos, pero el verdadero reto está en generar un cambio cultural que haga ver la rehabilitación como una inversión necesaria, no como un gasto opcional.
En cuanto a la preparación del mercado, hablando desde un punto de vista más profesional, sí diría que los profesionales del sector cuentan con la experiencia y las soluciones técnicas necesarias. Al menos, están en ello, aunque falta más mano de obra cualificada. El reto está más en lo financiero y en lo cultural: asegurar que las ayudas lleguen de manera ágil, que haya fórmulas de financiación accesibles y, sobre todo, que los ciudadanos perciban el valor de actuar ahora para cumplir con los objetivos europeos.
P: ¿Qué rol deben asumir los distintos actores inmobiliarios (agencias, promotoras, fondos, gestores) en la transformación energética del parque residencial?
R: La transformación energética del parque residencial no es tarea de un solo actor: requiere la implicación de todos. Las agencias inmobiliarias, por ejemplo, están en primera línea y pueden ayudar mucho a sensibilizar al mercado, explicando a propietarios y compradores por qué la eficiencia es un valor añadido y qué ayudas tienen a su alcance.
Las promotoras y fondos de inversión, por su parte, tienen la responsabilidad de incorporar criterios sostenibles de forma sistemática, ya sea en obra nueva o en rehabilitación, porque sus decisiones marcan tendencia y determinan el tipo de parque que tendremos en el futuro. Y los gestores inmobiliarios son quienes deben garantizar que los inmuebles mantengan esos estándares en el tiempo y que la sostenibilidad no se quede solo en la fase inicial del proyecto.
En Sto Ibérica tratamos de acompañar en ese camino con soluciones que mejoran la eficiencia y la durabilidad de los edificios, como nuestros sistemas StoTherm o StoVentec, pero también con algo que consideramos igual de importante: formación y asesoramiento técnico. Al final, no se trata solo de tener buenos materiales, sino de que se apliquen bien y de que los profesionales estén preparados para afrontar un cambio que es técnico, sí, pero también cultural.
P: En el desarrollo o la compra de una vivienda, ¿qué peso tiene hoy la eficiencia energética frente a otros factores como precio o ubicación?
R: Aunque no somos expertos inmobiliarios, sí que vemos, por lo que nos transmiten las empresas con las que trabajamos, que el precio y la ubicación siguen siendo, sin duda, los dos factores que más pesan en cualquier decisión de compra. Eso no ha cambiado. Pero lo que sí que se empieza a percibir es que la eficiencia energética ha dejado de ser un aspecto secundario para convertirse en un criterio de comparación cada vez más relevante. Hoy, muchos compradores ya preguntan por el certificado energético antes de decidirse. Saben que una vivienda eficiente no solo consume menos, sino que también ofrece mayor confort y protege frente a futuras subidas del coste de la energía.
Por tanto, aunque no está por encima del precio o de la localización, está claro que sí marca la diferencia cuando se comparan inmuebles similares: a igualdad de condiciones, la vivienda más eficiente gana atractivo.
P: ¿Qué lugar ocupan actualmente aspectos como la salubridad, la accesibilidad o la seguridad en los criterios de decisión de compra?
R: Aquí ocurre lo mismo… O incluso más. Lo que nos traslada el sector es que estos aspectos, aunque menos visibles que el precio o la ubicación, cada vez cuentan más. La salubridad se refleja en cuestiones muy concretas, como viviendas sin humedades, bien ventiladas o con materiales saludables; la accesibilidad se entiende ya como un valor añadido para cualquier etapa de la vida, y la seguridad, tanto del entorno como de la construcción, sigue siendo un requisito básico. Son factores que quizá no encabecen la decisión de compra, pero que influyen cada vez más en la comparación entre inmuebles y en la percepción de valor a largo plazo.
P: ¿Cuáles son los principales retos estructurales del parque edificado español en materia de sostenibilidad y habitabilidad?
R: El gran reto es, sin duda, la rehabilitación. Según datos del GBC, casi el 85% del parque inmobiliario es energéticamente ineficiente, y ahora mismo la tasa de renovación apenas llega al 2% anual. Es decir, es extremadamente baja.
No obstante, es cierto que en el último año hemos percibido una clara reactivación. Los datos del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España así lo confirman: en 2024 se visaron 55.473 viviendas para gran rehabilitación, lo que supone un 47% más que en 2023 y un 117% por encima de los niveles de 2019. Y todo apunta a que 2025 también será un año positivo en términos de actividad. Pero, con todo, no es suficiente.
Por eso hablamos de que la rehabilitación energética es una necesidad estructural. Si queremos cumplir con los objetivos climáticos de la próxima década, necesitaríamos un impulso más decidido: más velocidad, procesos más claros y un acompañamiento real que ayude a propietarios, comunidades y promotores a dar el paso sin miedo. Y aquí, las ayudas son clave, sí, pero el verdadero cambio va de entender que rehabilitar es invertir en calidad de vida. Es hablar de viviendas que consumen menos, que mantienen el confort en verano y en invierno y que incluso aumentan su valor en el mercado. Cuando la sociedad perciba que no se trata de un mero trámite, sino una mejora real en el día a día, es cuando este cambio empezará a coger impulso de verdad.
