Pregunta–respuesta sobre derecho inmobiliario: ¿en qué casos puede el propietario subir el precio del alquiler? ¿Qué ocurre si decide vender el inmueble? ¿Cómo influyen los desahucios y la vulnerabilidad social en la demanda de asesoría legal? ¿Cuáles son las preguntas más habituales de inquilinos y arrendadores, y qué se puede hacer —y qué no— ante un conflicto?
Santiago Gómez-Villares, socio de Montero Aramburu & Gómez-Villares Atencia y profesor honorario del Departamento de Derecho Privado Especial (Derecho Mercantil) de la Universidad de Málaga (UMA), repasa las dudas más comunes y los parámetros clave de los servicios legales inmobiliarios. Además, explica cómo ha evolucionado el mercado —quién contrata, cuánto cuesta, cuánto tarda— y qué papel juega el asesoramiento preventivo para evitar conflictos y actuar conforme a la ley.
¿Quién contrata y por qué?
Pregunta: ¿Qué perfiles (de personas y de empresas) suelen demandar la ayuda de un bufete de abogados especializado en el sector inmobiliario?
Respuesta: No hay un perfil concreto, pero lo que sí puedo asegurar es que cuando se trata de extranjeros, siempre contratan los servicios de un despacho de abogados.
P: ¿El residencial es el segmento inmobiliario que más demanda estos servicios, o por el contrario el segmento comercial/hotelero/logístico es más habitual?
R: Obviamente se realizan más operaciones de unidades residenciales, pero estas no siempre se realizan de la mano de un despacho de abogados. Sin embargo, cuando hablamos de comercial/hotelero/logístico podemos confirmar que siempre interviene un bufete.
P: En el mercado del alquiler residencial, ¿es más corriente la utilización de esta clase de servicios por la parte inquilina o por la parte arrendadora?
R: Sin duda, por parte de la propiedad-arrendadora.
P: ¿Ha cambiado el perfil del cliente en los últimos años con las nuevas regulaciones y la situación del mercado inmobiliario?
R: No tengo esa percepción. Lo que sí es cierto, como decía antes, es que el cliente parece haber detectado las bondades del «derecho preventivo».
Servicios y evolución de la asesoría legal
P: ¿Qué tipo de procedimientos son los más habituales: asesoramiento preventivo, negociación de contratos, litigios, mediaciones…?
R: Afortunadamente, para los justiciables, cada vez es más frecuente que se acerquen al despacho para recibir asesoramiento preventivo haciéndonos partícipes de la negociación, lo que finalmente reduce el número de litigios. Cuando los contratos están bien «atados», las partes lo saben y tienden a solucionar el problema sin necesidad de acudir a los tribunales.
P: ¿Cómo afectan las situaciones de vulnerabilidad social o los desahucios a la demanda de asesoría legal?
R: Las situaciones de vulnerabilidad social y los desahucios tienen un impacto claro y evidente en la demanda de asesoría legal. Por concretar un poco:
- Se produce un incremento importante en la demanda de asistencia jurídica gratuita basada en el hecho de que muchas personas en riesgo de exclusión social no pueden costear un abogado privado, por lo que acuden al turno de oficio (justicia gratuita), aumentando considerablemente la carga de trabajo en los colegios de abogados.
- Requieren de una mayor especialización en vivienda y derecho social, ya que los desahucios por impago de alquiler o hipoteca requieren conocimientos en derecho hipotecario, arrendamientos urbanos, ejecuciones hipotecarias y normativa de vivienda, surgiendo también necesidades en derecho administrativo y social, por ejemplo, en reclamaciones de ayudas de alquiler, bono social eléctrico o recursos frente a servicios sociales.
- Aumenta la colaboración con entidades sociales. ONG como Cáritas, la Plataforma de Afectados por la Hipoteca o la Cruz Roja, derivan a afectados hacia asesoría jurídica para paralizar lanzamientos o negociar alquileres sociales, lo que genera un flujo paralelo de consultas fuera del circuito puramente judicial.
- Los cambios legislativos que aprueban las moratorias de desahucios aumentan la demanda de abogados para tramitar suspensiones, acreditar la vulnerabilidad o negociar con bancos y arrendadores. En este sentido, la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda impulsó nuevas consultas sobre límites de alquiler, zonas tensionadas y derechos de inquilinos.
- Percibimos la saturación judicial por exceso de litigiosidad. El volumen de procedimientos de desahucio unido a la lentitud de la justicia anima a muchas personas a buscar asesoramiento previo (negociación, mediación…) antes de llegar a juicio.
En definitiva, la vulnerabilidad social y los desahucios aumentan considerablemente la necesidad de asesoría legal gratuita o a bajo coste, obligando a los abogados a especializarse en vivienda y derechos sociales.
Dudas legales más habituales respecto al alquiler
P: A nivel derecho inmobiliario, ¿cuáles son las dudas más habituales por parte de los inquilinos?
R: Los arrendatarios plantean habitualmente cuestiones relativas a la duración del arrendamiento y sus posibilidades de prórroga; el destino de sus fianzas, tiempo de duración de un desahucio en caso de impago de la renta…
P: ¿Y por parte de los propietarios?
R: En esto todos los arrendadores coinciden y la pregunta siempre va dirigida a conocer el tiempo de duración de un desahucio en caso de impago de la renta.
P: En los últimos meses, ¿cuáles son las dudas más comunes relativas al mercado del alquiler?
R: Las dudas más comunes que nos suelen plantear nuestros clientes, en lo que se refiere al mercado de alquiler, siempre tienen que ver con la actualización de rentas, como afecta el IPC o qué pasa con sus fianzas una vez finalizado el arrendamiento.
P: ¿Qué impacto han tenido las últimas reformas legislativas (por ejemplo, la Ley de Vivienda o el Registro Único de Alquileres) en las consultas más habituales?
R: Las reformas legislativas han provocado un claro desplazamiento en el tipo de consultas en el sentido de disminuir las relacionadas con cómo rescindir un contrato de alquiler o cómo evitar un desahucio y aumentar las relacionadas con la prevención y puesta al día con esas reformas, es decir, cómo adecuarse a lo nuevo para no incumplir, cómo acreditar situaciones de vulnerabilidad y como entender los nuevos derechos/obligaciones de arrendadores y arrendatarios según la normativa vigente en cada momento.
Diferencias regionales en el derecho inmobiliario
P: ¿Detectan diferencias regionales en el tipo de cliente o en la demanda de servicios?
R: En España existen:
- Comunidades con alta presión inmobiliaria (Madrid, Cataluña, Baleares, País Vasco, Comunidad Valenciana) que generan mayor número de desahucios por falta de pago del alquiler y demandan mucha asesoría sobre limitación de precios de alquiler, reclamación contra arrendadores o inmobiliarias y negociación de contratos, con un perfil de cliente de familias trabajadoras con ingresos medios bajos, migrantes, jóvenes emancipados y colectivos vulnerables.
- Comunidades con viviendas más asequibles (Castilla La Mancha, Extremadura Aragón y buena parte de Galicia) en las que los desahucios están más relacionados con ejecuciones hipotecarias que con alquiler con demanda de asesoría sobre daciones en pago, reunificación de deudas o problemas con entidades financieras, con un perfil de cliente de familias con hipotecas antiguas, personas mayores o desempleados de larga duración.
- Zonas con alto componente turístico (Andalucía, Canarias, Baleares, Alicante) en los que los principales conflictos giran en torno a los alquileres temporales o turísticos que generan demanda de asesoramiento en la relación de vecinos contra propietarios, comunidades de vecinos contra plataformas con Airbnb, etc…
P: ¿Qué papel juegan en este sentido las «zonas tensionadas»?
R: La Ley de Vivienda 12/2023 permitió declarar «zonas tensionadas» aquellas en las que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares; o que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.
En estas zonas:
- Los propietarios con más de 10 viviendas (grandes tenedores) tienen obligaciones adicionales (alquiler social, límites en precios, prórrogas obligatorias).
- Esto genera alta demanda de asesoría legal, tanto por parte de inquilinos (para exigir derechos) como de propietarios (para proteger su rentabilidad).
No todas las comunidades han aplicado la declaración de zonas tensionadas (ejemplo: Cataluña sí, Madrid no), lo que crea desigualdades territoriales en la regulación y, por tanto, en la demanda de servicios legales.
En resumen, la tendencia que marca el perfil del cliente según la región es:
- Áreas urbanas y tensionadas: más consultas de inquilinos vulnerables y propietarios medianos/grandes.
- Áreas rurales o poco tensionadas: más consultas de propietarios individuales y familias afectadas por hipotecas antiguas.
- Zonas costeras y turísticas: más consultas sobre conflictos ligados a alquiler turístico y convivencia vecinal.
Coste y duración habituales en el derecho inmobiliario
P: De media, ¿cuánto cuestan este tipo de servicios legales? ¿Qué parte ha de hacerse cargo del coste?
En función del servicio que se esté contratando e incluso de la ciudad donde este el inmueble, el coste de los servicios legales puede variar. Por poner un ejemplo:
.- Consulta o asesoramiento puntual: entre 100 euros y 150 euros por hora.
.- Redacción o revisión de contratos, comunicaciones notariales o burofax: entre 150 euros y 400 euros según complejidad.
.- Gestión completa de la compraventa con arrendamiento vigente: entre 600 euros y 1.200 euros.
.- Procedimiento judicial (si hay litigio):
Juicio verbal (ej. reclamaciones de renta, desahucio): entre 900 euros y 1.500 euros.
Procedimiento ordinario: entre 2.000 euros y 3.000 euros.
En casos no judicializados, cada parte (arrendador, arrendatario, comprador) paga a su propio abogado si decide contratarlo. Si el asunto se judicializa, el juez impone las costas procesales, siendo que el perdedor paga tanto sus servicios legales como los contratados por la parte contraria.
P: De media, ¿cuánto tardan en tramitarse esta clase de procesos?
Dependerá de manera importante si el tema se judicializa o no, de tal manera que, si no hay conflicto, entiendo que en unos dos meses desde que se decide acometer la venta, todo estaría listo y finalizado. Por su parte, si hay conflicto o juicio, dependiendo del tipo de procedimiento, podríamos estar hablando de una duración entre uno y dos años. Aunque como digo, esto depende de muchos factores (juzgados más o menos saturados, recursos…) por lo que son medias generales.
Contrato de alquiler: ¿qué se puede hacer y qué no?
P: Según la actual ley, ¿cuándo y cómo puede el arrendador de una vivienda incrementar el precio de la renta?
R: Con la entrada en vigor de la Ley 12/2023 y los últimos reales decretos que prorrogan los topes a la actualización de rentas, este tema es claro:
.- Durante la vigencia del contrato:
- La renta solo puede actualizarse una vez al año, en la fecha que establezca el contrato. Índice aplicable:
– Hasta el 31 de diciembre de 2024, la actualización está limitada al 3% máximo, aunque el contrato diga otra cosa.
– Desde el 1 de enero de 2025, entró en vigor un nuevo índice de referencia creado por el INE, que sustituyó al IPC como referencia para las subidas, se denomina IRAV (Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda). El IRAV se calcula como el valor mínimo entre tres elementos: la variación anual del IPC, la variación anual del IPC subyacente, y una tasa media ajustada (según la metodología aprobada). Se aplica para contratos de arrendamiento de vivienda firmados a partir del 26 de mayo de 2023 (es decir, desde la entrada en vigor de la Ley de Vivienda). Cada mes, el INE publica el valor del IRAV para esa actualización mensual. Por ejemplo, en agosto de 2025, el IRAV publicado fue del 2,19% (esto es, ese mes los arrendamientos a revisar pueden incrementarse hasta ese porcentaje).
Si el contrato no dice nada sobre actualización no se puede subir la renta.
.- Al terminar el contrato (nueva firma o renovación):
- Si no es zona tensionada: el arrendador puede fijar libremente la nueva renta al inicio de un contrato distinto.
- Si está en zona tensionada: la renta del nuevo contrato no puede superar la del contrato anterior, salvo que:
– Se hayan hecho obras de rehabilitación o mejora de accesibilidad, o
– El nuevo arrendador sea un pequeño propietario y quiera aplicar los incentivos fiscales previstos (si cumple requisitos).
– Si el arrendador es un gran tenedor (más de 10 viviendas en propiedad), el precio queda sujeto al índice de referencia de precios de alquiler aprobado para esa zona.
.- Casos especiales:
- Alquileres sociales obligatorios (en desahucios de familias vulnerables frente a grandes tenedores): el precio suele quedar limitado por ley o por convenios con administraciones.
- Obras de mejora: Si el arrendador invierte en rehabilitación energética o de accesibilidad, puede repercutir un incremento adicional, pero siempre con topes legales.
P: En caso de que el propietario de una vivienda alquilada quiera venderlo, ¿qué opciones legales tiene el inquilino de la vivienda?
R: En caso de venta de una vivienda alquilada, en todo caso, el contrato de alquiler sigue vigente y el comprador del inmueble sucede al vendedor como arrendador de dicho contrato, subrogándose en las obligaciones y derechos del mismo, debiendo respetarlo hasta su duración legal o plazo pactado.
Es más, si en el contrato no se dijo nada o se pactó el derecho de adquisición preferente del arrendatario en caso de venta del inmueble, éste tendrá un derecho de tanteo/retracto sobre el mismo que podrá ejercer, salvo que en el contrato de arrendamiento el arrendatario hubiese renunciado expresamente. Por lo tanto, en caso de transmisión del inmueble, una de las opciones del inquilino de la vivienda si no ha renunciado a ese derecho en el contrato, será adquirirlo con carácter preferente al comprador, igualando las condiciones de venta del inmueble que previamente le han debido de ser facilitadas por el vendedor en los plazos legalmente establecidos (tanteo). Si el vendedor procediera a la venta sin informar al arrendatario, éste igualmente podrá ejercer sus derechos sobre el inmueble (retracto).
P: ¿Sería legal «sacar« a un inquilino para «meter» a otro?
No, en ningún caso. Sólo la existencia de posibles causas de desahucio (falta de pago de la renta, vencimiento del contrato…) pueden llevar al nuevo comprador a solicitar la salida del inquilino de su vivienda, pero nunca podrá servir como excusa para sustituir a un inquilino, la venta del inmueble.
P: ¿Puede el arrendador de la vivienda poner en venta un inmueble si el contrato de arrendamiento no ha finalizado? En este caso, ¿cómo se procede?
Sí puede hacerlo, y llevar a efecto la venta sin problema alguno, a sabiendas de que el nuevo propietario del inmueble deberá respetar el contrato de arrendamiento existente en toda su extensión.
Si en el contrato de arrendamiento el arrendatario ha renunciado al derecho de adquisición preferente que le concede la LAU, la única obligación del vendedor será notificarle la venta con al menos 30 días de antelación a que ésta vaya a producirse.
Si, por el contrario, en el contrato de arrendamiento no se dice nada sobre el citado derecho de adquisición preferente o se hace constar que el arrendatario se lo reserva a su favor, el vendedor tendrá la obligación de comunicar la venta al arrendatario para que éste pueda, dentro de los 30 días naturales siguientes a recibir dicha comunicación, ejercer su derecho de tanteo sobre la misma, igualando la oferta de compra que le haya informado el comprador. Si no lo hace, el vendedor queda liberado para vender a un tercero, sin más trámite. Caso de que el vendedor no realizara dicha comunicación, el arrendatario podrá ejercer su derecho de retracto sobre el inmueble, solicitando al Juzgado deje sin efecto la compraventa realizada por incumplimiento legal del vendedor al no haberle comunicado la venta en tiempo y forma a efectos de haber ejercitado su derecho de tanteo.
P: En caso de que se venda finalmente el inmueble, ¿se mantendría vigente el contrato de alquiler aunque cambie la propiedad del mismo? ¿Se trata de una obligación o de una posibilidad?
Sí, el contrato de alquiler se mantiene vigente obligatoriamente, tratándose de una obligación legal.
P: ¿En qué casos sí puede el propietario del inmueble disponer del mismo?
1.- Si el arrendador es persona física, si la necesitase para sí, su cónyuge, hijos o padres, siempre que haya transcurrido al menos un año del contrato de arrendamiento, siendo una posibilidad que debe estar recogida en el contrato y debiéndose comunicar al arrendatario con una antelación mínima de dos meses. En este supuesto, si después de recuperada la vivienda por el arrendador éste no la ocupa efectivamente en un plazo de tres meses, el arrendatario puede exigir volver a entrar o recibir una indemnización.
2.- Mutuo acuerdo entre las partes firmantes del contrato.
3.- Incumplimiento del arrendatario (falta de pago de la renta, subarriendo o cesión sin consentimiento del arrendador o cualquier otro incumplimiento de obligaciones relevantes pactadas en el contrato de arrendamiento). En este caso, lo normal es que la salida del arrendatario se produzca vía judicial.
4.- Finalización natural de la duración pactada del contrato si el arrendador decide no renovarlo/prorrogarlo, lo que debe notificar al arrendatario con al menos 4 meses de antelación a la fecha de fin del contrato.
Proceso legal y recomendaciones
P: ¿Qué pasos legales debe seguir un inquilino si considera que el arrendador está actuando de forma abusiva o ilegal?
Siempre y desde el inicio, asesorarse debidamente para confirmar que todo sea legal y a partir de aquí contactar inicialmente con el arrendador a través de dicho asesor legal contratado reclamando el cumplimiento del contrato y rechazando cualquier tipo de conducta abusiva.
Si dicha situación no cesa, acudir a mediación obligatoria legalmente exigida (MASC) y de no obtener resultado, acudir a la vía judicial, siempre de la mano de su asesor legal.
P: ¿Qué recomendaciones darían desde el despacho a alguien que quiere evitar conflictos al firmar un contrato de alquiler?
De inicio, realizar una revisión a fondo del contrato a fin de confirmar que el mismo se ajusta a la LAU, evitando la inclusión de cláusulas abusivas en su contra e intentado incluir en el mismo la mayoría de derechos que la Ley contempla a su favor, salvo que los renuncie expresamente (tales como el derecho de adquisición preferente, por ejemplo, o los de subarriendo/cesión…).
Definir de forma clara y precisa cláusulas tan importantes del contrato como su duración, precio, forma de pago, actualización de la renta… a fin de que las mismas queden incluidas conforme a la Ley.
Confirmar que aquellas cláusulas del contrato relativas a garantías adicionales, tales como fianzas, avales o depósitos, no excedan de los límites legales.
En definitiva, servirse de un buen asesoramiento legal que le permita firmar un contrato de arrendamiento con las máximas garantías, exento de cláusulas abusivas y acorde en toda su extensión con la legalidad vigente.
