El éxito del senior living en algunos de los países de nuestro entorno, como Reino Unido y Francia, y la previsión de demanda futura, han despertado el interés y el apetito de los inversores por desarrollar este modelo en España.
Este concepto engloba los activos residenciales cuya construcción o rehabilitación está impulsada por un factor demográfico: el envejecimiento de la población. Pero, cuando hablamos de senior living, no nos estamos refiriendo a las residencias tradicionales de mayores, sino a complejos destinados a personas de más de 65 años independientes y activas, que buscan simplificar su vida en un entorno seguro con espacios comunes de calidad.
El término abarca tanto el formato de cooperativa o co-housing, en el que son los propios ocupantes los que promueven el proyecto y se convierten en propietarios de las viviendas resultantes; el de co-living, es decir, viviendas normalmente en alquiler gestionadas por un operador; y el de senior resort, muy similar al co-living pero enfocado a extranjeros y situado principalmente en zonas de costa.
A pesar de la alta demanda de las residencias tradicionales, y de que el INE estima que en 2050 más de un tercio de la población española será mayor de 65 años, el mercado de senior living en general, y en el formato de co-living en particular, está poco maduro y no acaba de arrancar por las razones que vamos a exponer a continuación.
En primer lugar, la oferta es tan escasa que los inversores se ven obligados a desarrollar el producto. Teniendo en cuenta la tendencia a la concentración en los núcleos urbanos y que el público objetivo del senior co-living no quiere alejarse de su entorno familiar, la ubicación juega un papel fundamental. Esto se traduce en que los suelos en los que suele tener sentido promover senior co-livings son caros.
A la partida del suelo hay que sumar la de los desorbitados costes de construcción, que se incrementan al introducir el factor de la sostenibilidad en la ecuación. Para rematar, los tipos de interés actuales suponen un obstáculo adicional para cuadrar el modelo financiero. Por estos motivos, algunos inversores están valorando la reconversión de inmuebles de uso turístico en decadencia o de la Iglesia para reducir los costes, pero las normas de planeamiento no lo ponen fácil.
Otro reto al que se enfrentan los inversores consiste en encontrar buenos operadores que maximicen la ocupación y las tarifas de los seniors co-livings, sin descuidar la atención de los usuarios, ya que se trata de un negocio con altos gastos operativos y cuya cuenta de explotación está marcada por el personal. Los operadores son los encargados de suministrar y gestionar los servicios que demandan los usuarios como, por ejemplo, los de restauración, limpieza, seguridad, asistencia médica y fisioterapéutica, e incluso la organización de planes de ocio dentro de la comunidad.
Estas dos circunstancias por sí solas ya ponen de manifiesto lo complicada que resulta la promoción y operación de senior co-livings en la actualidad, y plantean serias dudas sobre si llegarán a ser asequibles en algún momento o si, por el contrario, están abocados a orientarse al segmento del lujo.
Además, es necesario reflexionar sobre las costumbres culturales que nos diferencian de los países en los que el senior living ha tenido mejor acogida. La edad media de entrada a las residencias tradicionales de mayores en España está en torno a los 85 años, y las personas que ingresan suelen presentar algún tipo de necesidad médica o de dependencia. En este contexto, cabe preguntarse si los españoles de entre 65 y 85 años que no requieren cuidados especiales están dispuestos a mudarse a un senior living considerando que, en la mayoría de los casos, van a tener que desprenderse de su vivienda habitual para poder hacer frente al coste de este nuevo modo de alojamiento.
La incertidumbre normativa tampoco ayuda y, aunque comunidades autónomas como la de Madrid están empezando a abordar su regulación, el mercado demanda un marco legal que flexibilice la generación de suelos con el uso específico de senior living y que establezca los requisitos que deben reunir los complejos, así como el régimen de inspección aplicable para proporcionar las garantías necesarias tanto para los inversores como para los usuarios.
En definitiva, el senior living pretende revolucionar la forma de vida de los mayores ofreciendo una vejez digna y en comunidad que puede contribuir a aliviar el problema de la soledad no deseada y a descongestionar el sistema sanitario.
Aunque los datos demográficos avalan su recorrido, el senior co-living es todavía un producto desconocido para el público general en España cuya rentabilidad a corto plazo es incierta, que precisa más operadores profesionales, que exige un cambio radical de mentalidad en la sociedad y que todavía no cuenta con un marco normativo que lo impulse.
Artículo de opinión firmado por Alejandra Romero, Senior associate para Real Estate en Herbert Smith Freehills
