Un reciente análisis del Branded Residences Monitor sobre el comportamiento de las branded residences en España confirma que la prima atribuida a la marca en inmuebles premium está sobreestimada si no se compara con los máximos históricos del mercado. El estudio, basado en más de 36.000 transacciones de los últimos siete años, fue presentado en un encuentro sectorial en Galería Canalejas, que reunió a promotores, inversores, operadores hoteleros, arquitectos y entidades financieras. Los investigadores aplicaron una metodología comparativa que contempla tamaño, morfología, precio, distancia al desarrollo y año de construcción.
Según diversas fuentes del sector, la prima de mercado de estas propiedades se sitúa entre el 25% y el 40%. Sin embargo, cuando se compara con el techo histórico de cada destino, la diferencia real se reduce significativamente: el incremento estructural promedio se sitúa en apenas 5,74%, y en proyectos turísticos y residenciales alcanza solo 3,75% y 6,44% respectivamente. Esto indica que gran parte de la prima aparente se explica por el ciclo general del mercado y no por el efecto directo de la marca.
El informe distingue además entre destinos emergentes y consolidados. En los primeros, donde el producto branded redefine la oferta existente, la marca puede acelerar la construcción de valor y generar incrementos que frente al máximo histórico alcanzan hasta un 20,18% en residenciales. En cambio, en destinos consolidados, el efecto estructural frente a los máximos recientes es prácticamente neutro, con incrementos marginales o incluso negativos en algunos casos. Esto confirma que la marca funciona principalmente como consolidadora de precios en mercados maduros.
La marca como consolidadora de valor
El estudio también analiza la evolución de los precios entre 2017 y 2025, mostrando crecimientos de hasta el 25,50% en zonas turísticas y de 16,63% en residenciales. La concentración de techos de precio en 2023 refleja que muchos mercados ya habían alcanzado niveles máximos antes del actual ciclo de consolidación. Por tanto, la marca no genera por sí sola sobreprecios significativos, sino que ayuda a estructurar y consolidar el valor existente, actuando como un catalizador en nuevos destinos y como estabilizador en los ya maduros.
Las branded residences en España funcionan hoy más como herramientas de consolidación y maximización de valor que como generadoras independientes de prima. Los promotores y compradores que busquen incrementar el precio de manera sustancial deben considerar el contexto del mercado y el historial de techos de cada destino, ya que la marca por sí sola no garantiza un sobreprecio elevado.
