Germán Pérez-Barrio, presidente de UVE Valoraciones, explica en BNews Podcast cuál es el impacto del actual contexto en el mercado de vivienda y cómo predecir una burbuja inmobiliaria. Con más de una década de experiencia, la firma está homologada por el Banco de España para llevar a cabo el desarrollo de valoraciones y tasaciones inmobiliarias.
Más que datos reales que muestren el empeoramiento del mercado, Pérez-Barrio cree que la gran incertidumbre que se cierne sobre el mercado inmobiliario se debe, especialmente, a las expectativas de un fuerte empeoramiento de la situación económica. «De momento no ha empeorado, pero las expectativas son malas«.
UVE Valoraciones tasa activos susceptibles de ser hipotecados. Aunque no se ciñen exclusivamente al segmento residencial, según el presidente de la compañía «casi todo es vivienda». Se trataría de hasta un 80% del producto inmobiliario.
¿Cómo se forma una burbuja inmobiliaria?
Basándose en la experiencia durante ciclos inmobiliarios anteriores, UVE Valoraciones ha determinado un modelo para determinar cómo detectar esta clase de escenarios en nuestro sector. Si se analizan los ciclos del año 86 al año 96, y del año 96 al 2014 (los dos ciclos previos al actual, que empezó en 2014), vemos que, «en general, los precios de los inmuebles y, sobre todo, de la vivienda, tienden a crecer en los momentos de auge del ciclo más de lo que luego es sostenible«.
Si se compara, por ejemplo, el crecimiento de los precios con el crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB), se observa que la subida tiende a ser más rápida. «Sin embargo, en los momentos de crisis, tiene lugar un ajuste de esos precios para volver casi al redil, vuelven a acabar creciendo lo mismo que había crecido -más o menos- el PIB», explica Pérez-Barrio.
El coste de la vivienda va a depender, sobre todo, de la capacidad de pago de las personas, un criterio que a su vez depende de la cantidad de gente que trabaja en España, el nivel salarial y los requisitos en el acceso a la vivienda, que vuelven a depender del precio de la vivienda y de lo que cuesta la cuota de un crédito.
¿Qué porcentaje del salario se destina a pagar la vivienda? Según Pérez-Barrio, «dicen que es sano que no supere el 35%, y el ideal es un 30% de tus ingresos«. Si tienes un modelo que indica cuál sería el nivel de precios compatible con el poder adquisitivo de las personas y con el coste de las cuotas, y ves que el precio real se desvía de lo que dice el modelo, «es una señal de que, a lo mejor, está comenzando un proceso de burbuja«, aclara el experto.
¿Qué escenarios contempla el modelo de detección de burbujas inmobiliarias?
UVE Valoraciones ha diseñado un modelo para trabajar con datos reales «porque lo que intenta es ver si se ha desviado con respecto a lo que debería». Sin embargo, en esta situación de alta incertidumbre y ante un cambio tan brusco, consideran «peligroso» esperar a que aparezcan las estadísticas. Como explica Pérez-Barrio, si ya se ve venir el nubarrón, ¿por qué no tomar medidas con más agilidad?
Su modelo introduce seis hipótesis distintas, seis posibles escenarios, «para adelantar la llegada de esos datos estadísticos». ¿Cómo? Mediante datos como el crecimiento del empleo para 2022 y 2023, elaborado por Funcas, cuyo historial de aciertos es «bueno», añade el experto.
Abordar los tipos de interés es más complicado: cuando presentaron el modelo tenían unas expectativas que al mes habían cambiado, los tipos habían vuelto a subir. ¿Las expectativas para los tipos de interés? Pérez-Barrio las situaría en un 4% en los tipos hipotecarios en plazos relativamente cortos. Del 3% y 4%, ahora casi habría pasado al 3,5% y 4,5%.
«Van emperoando las cosas», alerta el presidente de UVE Valoraciones. Los tipos han pegado un acelerón importantísimo en este último mes» y, en ocasiones como esta, la velocidad a la que cambia el mercado dificulta la correcta adaptación al mismo.
¿Cuál es el escenario más probable para el arranque de 2023?
Para 2023, Pérez-Barrio cree que lo más probable es que se empiece a frenar la creación de empleo. En su opinión, el próximo año es «muy poco probable» que el empleo aumente. El que ya se ha creado durante 2022 «todavía no creo que desaparezca», pero sí podría decrecer levemente. Por otra parte, los tipos continúan su tendencia alcista.
Pese a sumar dos malas noticias, una situación que «tira el modelo para abajo». El presidente de UVE Valoraciones explica que no son muy pesimistas en este tema. ¿Qué podría salvarnos? Una fuerte subida salarial, sin embargo, «parece que los convenios se están moviendo en un 2,6% de incremento, nada más». Aunque, más allá de la subida mínima, en ocasiones la cifra roza el 3%, «ese 3% es un poco insuficiente para contener la situación».
En 2022, año casi vencido, los precios van a subir alrededor de un 4% con respecto a 2021. En 2023, «es posible que veamos algún leve descenso del 1% al 2%, es lo que creemos que realmente va a pasar, lo más probable en estos momentos«, subrayando sus últimas palabras.
¿Es buen momento para la inversión?
Desde el punto de vista de un inversor, Pérez-Barrio cree que «es el momento de no hacer nada, hay mucha incertidumbre, en general no es lo más sensato». Sin embargo, si el descuento es considerable, quizá se trate de una buena oportunidad. En general, serían cosas de tipo pequeño.
La cosa cambia para quien necesita una vivienda: para los compradores con crédito hipotecario, lo importante es lo que se necesita en cada momento, y estos compradores son más estables, no entran y salen del mercado inmobiliario como los inversores». A este perfil le mueve la necesidad, no el cálculo de rentabilidad.
La subida de tipos han subido a menor ritmo que los salarios, una situación que ha empeorado el acceso a la vivienda de estos compradores. ¿Qué va a pasar? «Habrá menos gente dispuesta a dar el paso en los próximos meses», pero no dejará de haber compradores de vivienda.
¿Cómo impacta la inflación en la promoción de la vivienda?
Tras desatarse el conflicto entre Rusia y Ucrania, aumentan la inflación y el coste de la energía y de los materiales, se disparan los tipos de interés, sube el precio de la vivienda… ¿Qué efectos ha sufrido la promoción residencial?
«Los costes de construcción han subido muchísimo, casi un 20% en los dos últimos años». Pérez-Barrio explica que muchas materias primas marcan su precio según los mercados mundiales. El acero o el cemento, por ejemplo, dependen mucho más de la actividad de China que de lo que pase en España. Pero el panorama comienza a estabilizarse: en los últimos meses, parece que han dejado de crecer, en parte, por el problema inmobiliario que atraviesa el gigante asiático actualmente, así que «puede que se moderen».
¿Cómo varían estos cambios en la construcción de una VPO a la construcción de una vivenda de lujo?
«Cuanto más barata es la vivienda, más impacto tienen los costes de producción». Las promociones más baratas son las más afectadas ya que «el porcentaje que supone el coste de construcción en una VPO es mucho mayor». Un aumento de un 20% en los costes en esta tipología puede hacer que todo el margen del promotor desaparezca.
Lo curioso en España es que casi todas las VPO no las haga un promotor típico sino una cooperativa, señala Pérez-Barrio. Los cooperativistas, al ser sus propios promotores, no tienen ese problema. «El aumento de costes o lo pagan, o dejan de construir, pero no hay un problema de que pierdan ganancias».
Cuanto más cara es la vivienda, el porcentaje que resulta en toda la cadena de valor es más pequeño, así que un aumento del 20% en los costes puede traducirse únicamente en un 3% menos de beneficio, por ejemplo.
¿Cómo va a afectar todo este contexto inflacionista al mercado de tasación de la vivienda?
«Vamos a tasar menos, vamos a hacer menos valoraciones, va a haber menos peticiones de créditos hipotecarios», asegura el experto. Su compañía va a experimentar un descenso en su actividad principal, así que quizá sea el momento de que crezcan otras finalidades.
«Tampoco esperamos una bajada especialmente drástica«, concluye Pérez-Barrios. Quien pide un crédito lo hace porque necesita cambiarse de vivienda, y este tipo de compradores es una variable constante en el mercado inmobiliario.
