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¿Cómo detectar burbujas inmobiliarias? El modelo de UVE Valoraciones, explicado

Se han probado seis posibles escenarios sobre la forma en que la inflación impactará en el mercado inmobiliario español y, particularmente, en la promoción de viviendas.

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Uve Valoraciones, sociedad de tasación homologada con más de una década de experiencia en el sector inmobiliario, ha publicado un análisis en el que expone su previsión sobre el impacto de la inflación en el mercado inmobiliario en una rueda de prensa celebrada ayer en sus oficinas de la capital.

La firma ha publicado su modelo de detección de posibles burbujas en el sector inmobiliario con el objetivo de observar desviaciones de los precios con respecto a la tendencia a largo plazo, además de predecir la evolución futura de los precios de las viviendas en función de hipótesis sobre el incremento de los salarios, la variación de los ocupados y los tipos de interés para créditos hipotecarios.

En base a estas variables, se han probado seis posibles escenarios tanto sobre la forma en que la inflación impactará en el mercado inmobiliario español como en la promoción de viviendas. Para llevar a cabo el análisis, UVE Valoraciones ha cruzado los datos de Idealista, el MITMA y el INE, ha construido series de datos de larga duración para los precios y los principales factores relacionados con ellos.

¿Qué factores influyen en los precios de las viviendas?

Según la compañía, experta en la materia, los dos factores que más influyen en los precios de las viviendas son las rentas familiares y el acceso a la financiación hipotecaria, ambos afectados por la inflación y por la amenaza de la falta de suministro de energía.

Por su parte, las rentas familiares dependen del nivel de los salarios y del número de ocupados y el acceso a la financiación está sujeta a los tipos de interés hipotecarios y de las condiciones de concesión de los créditos. Son cuatro factores que se ven estrechamente relacionados por el efecto de la inflación y las restricciones energéticas.

Los 4 factores relacionados por el efecto de la inflación y las restricciones energéticas

En primer lugar, el nivel salarial está fuertemente relacionado con la inflación. Aunque UVE Valoraciones prevé que los salarios crezcan, indica con total seguridad que lo harán por debajo del aumento de precios, repercutiendo así en una menor disponibilidad de dinero para la compra de una vivienda.

Paralelamente, el número de ocupados se relaciona con el aumento del PIB. Desde la pandemia, los datos de empleo han sido muy buenos en España, con los últimos meses en cifras de máxima ocupación. En cambio, tras los datos de julio, amenaza con un cambio de tendencia hacia una menor tasa de creación de empleo, como consecuencia de una recuperación económica más débil de la prevista. Esto, junto a la inflación y las restricciones energéticas, hace pensar que el futuro del empleo podría no ser alentador, así que tampoco lo sería el acceso a la vivienda.

A esto se unen los tipos hipotecarios, que alcanzaron su mínimo histórico en noviembre de 2021. Sin embargo, desde abril de 2022 han vuelto a comenzar su ascenso como resultado de las subidas de los tipos, tomando como referencia los datos del BCE, para la que la subida de los tipos de referencia es una medida que tiene como fin frenar la inflación. Las subidas han sido muy moderadas hasta el momento y probablemente sigan subiendo. Por último, las condiciones de acceso al crédito se habían relajado en los dos últimos años, pero las expectativas de recesión económica las endurecerán en los próximos meses, probablemente.

Se trata de factores que evolucionan a favor de una frenada en el crecimiento de los precios de las viviendas, sin embargo, un análisis completo obliga a contemplar, además, el comportamiento reciente de dichos precios. Partiendo de la evolución de los precios desde la pandemia y tomando como referencia los datos de Idealista, el MITMA y el INE, el dato más significativo es la comparación entre el precio de diciembre de 2019 con el último publicado.

Según Idealista, las ofertas han pasado de 1.763€m2 a 1.876m2, en junio de 2022, lo que supone un incremento del 6,41%. Según los datos arrojados por el MITMA, los valores de tasación han pasado de 1652,8€/m2 a 1.740,7 en el segundo trimestre de 2022, un 5,31% más. Y tomando como referencia al INE, se ve que los valores declarados han pasado de un índice de 125,32 a 141,433 en el segundo trimestre de 2022, un 12,85% más.

Idealista ya ha publicado sus datos de agosto de 2022, lo que nos permite saber que el aumento de precios se ha acelerado levemente desde junio. Esta subida se confirma con las cifras que arrojan los Registradores, que indican una subida del 7,4% anual de los precios declarados del segundo trimestre, superior a la subida anual del primer trimestre, que fue del 5,3%. Pero el dato más reciente del lNE refleja que los precios aumentan menos en el segundo trimestre de 2022 (1,94%) que en el primer trimestre (2,55%) y según el MITMA, el aumento es de un 2,36% en el primer trimestre y en el segundo, sólo de un 0,39%. La inflación había crecido un 12,41% desde diciembre de 2019 hasta junio de 2022: para este periodo, sólo el índice del INE muestra una evolución semejante, los otros dos están claramente por debajo.

Si nos fijamos en la evolución en el último año, según Idealista, los incrementos son del 3,9%, según el MITMA de 5,54% y del 8,01% según el INE, para un aumento de precios anual registrado en junio de 2022, del 10,2%, que se ha incrementado hasta hoy algo más, hasta alcanzar los 10,4%. Según estos datos, todos los indicadores muestran crecimientos del precio de la vivienda inferiores a la inflación en el último año, pese a que todos difieren entre sí en las cifras aportadas.

Los seis escenarios para evaluar el impacto de la subida de precios

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En primer lugar, la compañía establece dos escenarios que cree más probables: Uno en el que el tipo hipotecario sube el 3% para 2022 y 2023, los salarios suben un 4% en 2022 y un 3% en 2023 y el empleo aumenta el 3,1% en 2022 y sólo un 1,1% en 2023, según FUNCAS. En este caso, los precios de venta deberían subir un 4,91% en 2022 y subirían un 3,38% en 2023. Se trata, según UVE Valoraciones, del escenario más compatible con el ritmo de subidas que registra el MITMA.

Y un segundo escenario probable seria igual que el anterior, a excepción de que los salarios subieran según lo propuesto por los sindicatos, es decir, un 3,5% en 2022 y un 2,5% para 2023. En este caso, los precios de venta deberían subir un 4,09% en 2022 y un 2,56% en 2023.  

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La falta de concordancia de los diferentes índices y la incertidumbre creciente sobre la evolución de la economía, obliga a UVE a explorar otros escenarios dentro un ámbito más pesimista en el que la inflación obliga al BCE a subir mucho los tipos de interés. En este caso, los tipos se incrementan hasta el 4% en 2022 y 2023 y los salarios sólo hasta un 3% en 2022 y un 2% en 2023. En 2022 no se crea empleo y tan sólo el 1% en 2023.

Con este panorama, los precios de venta deberían bajar un 3,45% en 2022 y subirían un 1,59% al año siguiente. Pero aún hay otra posibilidad aún más pesimista en el que los tipos hipotecarios suben hasta el 5%, pero los salarios sólo el 2% en el 2022 y al año siguiente. Además, el empleo se destruye en un 2% en 2022 y no se crean puestos de trabajo en 2023. En este escenario, los precios de venta deberían bajar un 10,33% en 2022 y subirían, en 2023, un 0,12%.

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En el otro extremo, la compañía plantea un escenario optimista en el que los tipos hipotecarios se elevan sólo hasta el 3%, los salarios suben un 5% en 2022 y un 3% en 2023. Además, se genera un 3,5% de empleo en 2022 y un 2% el año siguiente. En este caso, los precios de venta deberían subir un 7,15% en 2022 y se incrementarían un 4,7% en 2023.

Y en un plano aún más optimista, los tipos hipotecarios suben hasta el 2,5%, los salarios suben el 6% en 2022 y el 4% en 2023. Se crea un 4% de empleo en 2022 y el 3% el año siguiente. En esta situación, los precios de venta deberían subir un 10,57% en 2022 y se incrementarían un 7,8% en 2023. Estos dos escenarios (desgraciadamente poco probables) serían, según las previsiones de UVE Valoraciones, los que permitirían a las viviendas aumentar el precio en cifras cercanas al IPC.

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