Evolución del ‘real estate’ negativa frente al año anterior: se prevé una caída importante, de en torno al 20-30%. Según Pedro Soria, CCO Chief Commercial Officer en Tinsa, ya a finales de mayo comenzaba a verse ya una cierta desaceleración, no sólo en precio: «hay mucha menos actividad en la parte de transacciones, con referencia al año anterior». También recuerda, sin embargo, que precisamente 2022 fue un año «excepcionalmente bueno», con cerca de 650.000 transacciones.
¿Cómo impactará el nuevo escenario en los distintos mercados? Soria ya avisaba hace de la «diferencia brutal entre lo que es la actividad de segunda mano y la obra nueva». Se trata, en su opinión, de dos líneas de negocio residencial que actualmente tienen caminos completamente diferentes.
Diferencia entre mercados: obra nueva y segunda mano
El experto detalla que el mercado de obra nueva está funcionando muy bien. «Hay muy poco producto y realmente puede haber algún tipo de desaceleración en la comercialización de una promoción, pero se acaba vendiendo. Hay muchísima demanda, y muy poco producto».
Por otra parte, en el mercado de segunda mano, «muy apoyada en la parte de la concesión hipotecaria», Tinsa señala que la entidad financiera ha elevado bastante los niveles de concesión de un préstamo. «Está habiendo menos concesión del préstamo hipotecario, menos transacción». En la parte de segunda mano, Soria cree que la actividad sí ha comenzado a desacelerar. En cuanto a precios, «todavía seguimos notando en zonas que tienen dinamismo, crecimiento en precio, pero realmente ya mucho más desacelerado».
En su opinión, ya a finales de mayo estábamos en tasas de crecimiento más moderadas. En el caso de segunda mano, un poco por encima, pero tampoco tanto como anteriormente; en segunda mano, crecimientos muy moderados e incluso en algunas zonas de poca dinamismo, algún ajuste de precios, pero todavía muy leve.
¿Qué impacto tendrá la nueva Ley de Vivienda en el segmento residencial?
«La nueva Ley de Vivienda tiene impactos, seguro, que no van a ser positivos», opina Soria. Desde su perspectiva, el nuevo texto surge de la «necesidad de sacar una ley que viene muy politizada, con bastante carga ideológica» que «no ha habido lo que debía haber habido, un consenso con el sector, y entender realmente cuál es el problema». Básicamente, hay que generar oferta, recuerda el profesional.
El problema de vivienda en España es «estructural«. Por eso, conceptos como la limitación de precios -que en algún caso pueden evidentemente limitar el precio porque va a estar regulado- va a producir efectos adversos negativos, según Soria. Se refiere a la retirada de oferta, a la retirada de producto del mercado, un factor que, asegura, permanecerá.
Según Soria, ante ese grado de incertidumbre sobre el impacto en el activo y en el arrendamiento, y teniendo en cuenta que mira mucho al inquilino -que está muy bien- y deja completamente de lado a la propiedad, realmente, «ese miedo puede ser que se traslade al mundo de la inversión en vivienda».
Además, Soria considera que habrá otros factores, como la posibilidad de economía sumergida; de dejar las viviendas realmente sin rehabilitación o reforma porque no interesa invertir en un activo que al final puede generar riesgo; de alargar todos los procesos de desalojo de un activo cuando no te está generando rentas… En definitiva, «impacto más en el pequeño propietario que en el gran tenedor«.
Mientras los grandes inversores, si tienen 500 viviendas o dos, tres o 10 problemas, pueden «diluirlo en la masa», Soria explica que en el caso del pequeño propietario es distinto. Si tiene dos viviendas y problemas en una, «te ha reventado completamente tu estructura económica». Refresca el dato: se trata de hasta el 95% de los casos.
Implicaciones en la valoración inmobiliaria
En términos de valoración, «nos complica mucho la vida», detalla Soria. «Tiene mayor complejidad y menor precisión». Más complejidad porque supondrá una serie de comprobaciones que ahora mismo no hacemos. Al analizar un activo en renta, el problema era saber qué renta estaba pagándose y qué plazo de aplicación tenía para meterlo en mi flujo de caja. Ahora, primero, se ha de conocer la naturaleza del propietario pero no están claras las herramientas al respecto, un «problema que genera una segunda derivada» y cuya responsabilidad, a día de hoy, no se sabe dónde va a caer.
Soria sostiene que si no se tiene esa información, por prudencia, se valorará el inmueble en el menor de los escenarios, en cuanto a su capacidad económica. «Lo pondré siempre como el más prudente, que sea un gran tenedor y, por lo tanto, el valor del activo será menor». Esto es así porque el gran tenedor tiene una actualización de la renta diferente en función de la zona, y también el plazo del contrato es diferente.
Además, el sector sopesa «muchos más escenarios». Ahora mismo, está contemplado que durante 2023 esté topado al 2%; en 2024, al 3% y no se sabe qué ocurrirá en 2025. «Si yo tengo que hacer una tasación, no sé qué cifra tengo que poner en mi flujo de caja, que se va a producir como ingresos el año 2025, 2026 o 2027». Y añade: «ya se queda descabalgado del IPC, no tengo capacidad de estimar». Una vez más, incertidumbre.
Aunque Soria reconoce que «probablemente la idea de inicio sea muy loable», ha faltado consenso con el sector. «Todo lo que analizo de la ley creo que el efecto será el contrario al que está previsto, al que se ha pretendido tener». La propia ley, en su articulado, habla de que realmente tiene que haber un consenso con todos los agentes, pero debería haber sido de forma previa, antes de ponerla en marcha, aclara Soria.
El experto cree que ha primado este factor sobre la realidad del problema de la vivienda: el error ha sido «correr y sacar una ley con tintes muy electoralistas antes de las elecciones». Se podría haber hecho probablemente mejor.
Apetito inversor: ¿obra nueva o segunda mano?
El mercado de segunda mano, normalmente, está dirigido a extranjeros que están invirtiendo en España, sobre todo en zonas de costa. «Es un apetito muy potente y ya se han oído voces respecto a limitar la parte de la posibilidad de inversión de éste», un aspecto que también le preocupa, ya que el crecimiento de este perfil es muy importante. Es cierto, sin embargo, que tiene derivadas de impacto luego en la gente que realmente vive en esas zonas, apunta Soria.
Por su parte, el pequeño inversor normalmente se dirige al mercado de segunda mano por un tema de coste y el inversor institucional opta por obra nueva. ¿El problema? «Probablemente, hoy en día, solamente la rentabilidad que le vas a pedir a esa inversión está muy a la par con el coste de la deuda, con el coste del dinero». El gran inversor sigue sumido en la fase ‘wait and see’: esperar, ver cómo evoluciona.
En este nuevo contexto, la ley de Vivienda «vuelve a ser un nuevo escollo que a la gente le va a hacer analizar muy bien donde invierte para ver que la realidad les sale». Si al inversor institucional no le salen los números, no se va a meter, cogerá su inversiones y se las llevará a otro sitio.
Por otra parte, hay zonas donde no se aplicará la Ley de Vivienda -ya se ha dicho por parte de comunidades autónomas gobernadas por el partido contrario al del Gobierno- y, probablemente, también habrá un desequilibrio en la inversión.
El inversor final apostará por estas zonas donde va a tener mayor seguridad jurídica respecto a la inversión, y no por zonas donde no sabe cómo le va a afectar. Otro punto en contra: habrá desequilibrios geográficos, provocados por la propia implantación de la ley. «Tampoco es positivo», concluye Soria.
