Paloma Relinque se incorporó a CBRE en 2013 como senior director. En 2018, fue nombrada directora de oficinas en Madrid y, en 2020, directora de capital markets de CBRE España. En 2021, fue la consultora de una de las mayores operaciones del año: la compra del portfolio de Montepino por parte de Bankinter Investment.
Aquí, la entrevista en formato podcast.
Recientemente, asumiste la dirección de capital markets en CBRE España, ¿qué supone este cargo para ti? ¿A qué retos te enfrentas en los próximos meses y años?
Es un reto precioso, la verdad, porque es liderar todo el área de mercados de capitales, tanto la pura parte de inversión -que son compraventas de activos- como la parte de banca de inversión inmobiliaria -fusiones, adquisiciones y cambios de estructura en el capital de esas compañías inmobiliarias- y, por otro lado, toda la parte de financiación. Con lo cual, al tener toda la plataforma completa, da igual cuál sea el ciclo, que si se vende, vendemos; si se refinancia, se refinancia; o si cambian estructuras de capital, también estamos presentes.
El año pasado, CBRE asesoró la principal inmobiliaria del año en España, que además fue del sector logístico. ¿Qué opinión tienes del mercado logístico actual, de la cifra de inversión que ya llevamos acumulada en 2022? ¿Qué prevés en tema renta, precios, etc.?
El sector logístico ha ido en aumento, desde hace dos-tres años, es uno de los sectores más boyantes. Tiene que ver con todo el cambio de tendencias, comercio online, que tenía poca penetración en España, pero el COVID lo ha acelerado muchísimo. Y no solo todo el comercio online, sino también ahora, que va a influir todo el cambio en la cadena de suministros. Entonces, va a ser un segmento que va a seguir en auge. ¿Fundamentales de ocupación? Está muy potente, hay mucha demanda, con lo cual, las rentas están subiendo algo y el interés en logístico va a seguir en auge.
Seguramente, junto a la logística, el living ha sido el sector de moda en 2021-2022. Dentro del living, tanto el residencial tradicional build to sell, como el build to rent y los antes quizá conocidos como activos alternativos, residencias de estudiantes, residencias de ancianos, senior living… El build to rent, nos encontramos en un entorno macroeconómico de subida de tipos, quizá es una tipología de activos cuyas yields son muy ajustadas. ¿Qué previsiones hacéis de este mercado? ¿Seguirá boyante lo que queda de año y el próximo?
Justo esta mañana, hemos tenido una sesión con nuestro equipo de forecasting para ver cómo va evolucionar ese segmento. Es verdad que es el segundo sector en volúmenes de inversión, después de hoteles: del 1.100.000 que se invirtió el año pasado, casi 1.000 fueron en operaciones de build to rent y build to sell. Y sigue una tendencia fuerte, porque ya hay un 25% de hogares que prefieren alquilar, y esa tendencia hasta 2025 se supone que va a crecer hasta un 27%, aproximadamente.
Mientras que en España teníamos la tendencia de todos teníamos que tener nuestra casa en propiedad, pues ahora mismo hay una mayor tendencia al alquiler. Los yields es verdad que están ajustados, y sigue habiendo mucha más demanda que oferta. La demanda viene dada por el número de hogares que se forman, y eso es, aproximadamente, 550.000 hogares al año, y estamos haciendo en obra nueva alrededor de 100.000. Es verdad que el incremento de tipos y el incremento de la financiación de los costes de financiación, así como la subida de IPC, te van a afectar a los dos segmentos: por una parte, a la compra de la vivienda, porque las hipotecas van a ser más caras, pero también, con la subida de la inflación y que casi todos los alquileres están referenciados a un incremento del IPC, también te va a salir más caro el alquiler.
¿Eso puede hacer que se retraiga la demanda y que ya no se formen hogares? Puede ser, pero la aplicabilidad no es directa. Si te quieres casar, te casas; si te quieres ir a vivir por tu cuenta, te vas a vivir por tu cuenta. Tendrá efecto en el tamaño de la vivienda a la que puedas acceder o te puedas comprar, pero siguen con fundamentales muy, muy fuertes.
En cuanto a activos alternativos, CBRE ha elaborado un informe sobre el sector living super interesante y muy didáctico para poder conocer el mercado. Muy buenas perspectivas para el coliving y el senior living, residencias de estudiantes… Entiendo que esta tendencia, quizá por cambios demográficos de la población, es más de largo plazo, ¿no?
Sí, es más de largo plazo, pero sí que hay una demanda insatisfecha por parte de residencias de estudias y de coliving. Las residencias de estudiantes, es porque el producto que tenemos está obsoleto, son los colegios mayores que todos conocemos, en los que nadie ha invertido un euro en los últimos 35 años, con lo cual la oferta no se adecúa a lo que está solicitando la demanda. En la parte senior, viene por una parte mucho más demográfica. Ahí, la operativa necesita más especialistas en ese segmento, más operadores. Y en la parte de coliving, hay una demanda atroz, hay un poquito de riesgo todavía con respecto a la normativa.
En oficinas, las grandes Socimis españolas, como pueden ser Merlin Properties y Colonial, están marcando ritmos de alquileres brutales. En cuanto al mercado de la inversión, Barcelona fue una locura, superó a Madrid con creces. Parece que este año la tendencia volvió un poco a la media histórica, con Madrid transaccionándose un poco más. ¿Qué balance hacéis?
El mercado de oficinas ha estado en el ojo del huracán durante el COVID, porque nadie iba a volver a las oficinas, y yo creo que la tendencia esa ya se ha parado un poco. Es verdad que no hubo demanda, pero si la gente no había vuelto a la oficina, era muy difícil que le pudieras pedir que tomara una decisión con respecto a cambio de sede. Lo que habíamos visto es que muchos contratos que tenían que renovarse lo que hicieron fue extenderlos un año y medio en la ubicación en la que estaban, y posponer la decisión. Por eso había mucha demanda envasada.
En la parte de oficinas, lo que tengo que decir es que va a haber mucha polarización entre los activos buenos, sostenibles y que se adecúen a lo que está solicitando la demanda, para atraer y retener talento, frente a los otros. Entonces, ahí sí hay una polarización de demanda bastante acusada. En el mercado de inversión, Barcelona el año pasado tuvo varias operaciones muy grandes, de carteras enormes, y hubo producto en el mercado, lo que hizo que los volúmenes subieran con respecto a Madrid, donde la mayor parte de los inversores decidió no poner producto en el mercado.
Esa tendencia ha cambiado, estamos viendo cómo inversores o tenedores de producto de oficinas en Madrid lo están sacando al mercado. Hay varios procesos de gran volumen que tienen visos de cerrarse, y de nuevo, los activos prime, con muchísima demanda; los alquilados, también; los secundarios, están apostando un poquito más, sobre todo, muy recientemente, con los cambios de financiación.
Entiendo que los inversores apuestan por tier 1, ¿no? Zona prime de Madrid, centro, M-30, etc.
Esa zona siempre es la que busca todo el mundo y la que más resiliente es al mercado, definitivamente.
En el mercado hotelero, las cifras de inversión también han sido muy positivas. El año pasado, sobre todo en febrero y marzo, se transaccionaron muchísimos complejos. Pasa un poco lo que ocurría en oficinas, ante la incertidumbre de la pandemia, etc., quizá los inversores aguantaron, salvo las cadenas que necesitaban liquidez, pero no sé si volverá a ritmos normales de históricos de todos los años y dejará, por fin, todo esto atrás.
El mercado hotelero ha sido el que más volumen de inversión ha registrado el año pasado. Se esperaba que fuera un mercado un poco distressed, hubo mucha gente mirándolo porque pensaban que iban a sufrir mucho. Es verdad que las ayudas que hubo les han permitido mantenerse, y ahora mismo, lo que estamos viendo, son unos datos de incremento del turismo tremendos. Eso les hace estar en una posición muy boyante, con lo cual, las perspectivas para el mercado, desde el punto de vista de ocupación, son positivas, y va a seguir habiendo interés en ese segmento. No tan distressed, sino… Hay muchos que necesitan capex, y necesitan hacer inversiones, pero en principio las expectativas de volúmenes de inversión son positivas.
Serán, entiendo, operaciones más core, core plus, valor añadido, pero no distressed.
Exacto.
Cerrando el repaso de activos, nos queda retail. Parece que el high street al final es el activo más resiliente. «Un local en la Puerta del Sol siempre va a estar alquilado». Por el lado contrario, hubo una paralización muy grande de transacciones en centros comerciales. Ahora, parece que se reactivan. ¿Qué perspectivas de inversión manejáis para esta clase de activos? ¿Son operaciones más de valor añadido o quizá más core?
Ahí, hay un poco de dicotomía. El sector high street es un sector refugio, funciona bien en los distintos ciclos de mercado y la gente lo tiene para conservar capital. Como dices tú, el local en la plaza del pueblo siempre va a estar alquilado, y es un sector donde, sobre todo patrimonios privados, invierten, y es contracíclico.
Hemos visto mucha actividad en el segmento de supermercados y de parques de medianas, que ha sido lo que ha conseguido que los volúmenes en centros comerciales no se desplomen por parte de retail, porque ha sido ese segmento el que ha mantenido bastante actividad.
En centros comerciales, desde hace varios meses, hemos visto un incremento del interés por parte de los inversores, porque realmente ofrecen rentabilidades algo más atractivas y ya han pasado lo peor. Entonces, ya ves cuál es resiliente, cuál no y dónde están los problemas. Digamos que ya tienes un panorama mucho más claro de cuáles son los centros que funcionan, cuáles no, las rentabilidades son atractivas y, en principio, empieza a haber interés.
¿Cuál será la tipología de activo que más se transaccionará en lo que resta de año?
Yo creo que el segmento residencial, hotelero y logístico van a ser los tres que van a liderar la inversión este año.
¿Hablamos en volumen de capital o en número de transacciones?
En volumen de capital. Un apunte más: realmente, yo creo que vamos a ver una segunda mitad de año un poquito más suave que la primera. Los aumentos de costes de financiación, el aumento de la inflación, la incertidumbre con respecto a costes… va a hacer que el mercado se contraiga un poquito.
El año pasado, marcamos 12.000 o 13.000 millones de inversión inmobiliaria durante todo el año. Las cifras del primer semestre apuntan a que van a ser espectaculares y se mejorará el Q1 del pasado año, ¿nos quedaremos igual que el año pasado, un poco por encima, por debajo…?
Estamos estimando que va a ser muy parecido al año pasado.
