Al concluir el año 2023, Merlin Properties ha registrado ingresos totales de 488,3 millones de euros, considerando rentas brutas por 475,6 millones de euros. El ebitda alcanzó la cifra de 367,0 millones de euros, mientras que el beneficio operativo se situó en 284,2 millones de euros, equivalente a 61 céntimos de euro por acción.
El valor bruto de los activos alcanza los 11.270 millones de euros, experimentando un aumento considerable en los rendimientos (+42 puntos básicos). Este incremento tiene un impacto moderado en las valoraciones, que muestran una disminución del 3,4% en comparación con el año 2022 en términos comparables. Este resultado se debe a un rendimiento operativo excepcional, respaldado por el crecimiento de las rentas, una mayor tasa de ocupación y el incremento en el valor de los nuevos proyectos logísticos y centros de datos.
El valor neto de los activos se sitúa en 7.083 millones de euros (15,08 euros por acción), reflejando una disminución del 3,8% con respecto al año anterior. El resultado neto contable es negativo (-83,5 millones de euros), ya que se deduce del beneficio operativo la depreciación del valor de los activos, que asciende a 336 millones de euros.
Después de distribuir 207 millones de euros a los accionistas (equivalentes a 0,44 euros por acción), el nivel de endeudamiento («LTV») se encuentra en el 35%, mientras que la posición de liquidez es de 1.309 millones de euros, con un vencimiento medio de la deuda de 5.1 años.
Se han asegurado todos los vencimientos hasta noviembre de 2026 mediante una combinación de deuda bancaria y bonos, con un margen implícito de MS+125 puntos básicos.
Oficinas
Se ha registrado un significativo incremento en las rentas comparables (+6,1%), impulsado por la indexación y el aumento de las rentas en renovaciones. Se ha superado la indicación de ocupación del mercado, alcanzando un 92,5%.
- Plan Landmark
Durante el último trimestre del año, los primeros inquilinos del edificio Plaza Ruiz Picasso 11 comenzaron a ocupar sus espacios, mientras que otros llevarán a cabo la ocupación a lo largo de 2024. Estos inquilinos son de primer nivel y se ubican en la categoría de rentas prime, siendo acordes con la destacada calidad del inmueble.
Logística
La cartera logística ha tenido un rendimiento excepcional a lo largo del año, evidenciando un crecimiento del +4,8% en las rentas comparables gracias a la mejora en la ocupación, la indexación y el aumento de las rentas en las renovaciones. En términos de comercialización, el año ha sido destacado con la firma de contratos que abarcan más de 297.000 metros cuadrados. Tanto en Merlin (99,0%) como en ZAL Port (96,9%), la ocupación es prácticamente completa.
- Plan Best II & III
La ejecución de los planes Best II y III sigue su curso, con una entrega de 478.000 metros cuadrados hasta la fecha, generando una rentabilidad media del 7,8%. Durante el primer trimestre de 2024, la empresa completó y alquiló a Pepco la única nave desarrollada en 2023 (A2-Cabanillas Park II B), con una superficie de 47.000 metros cuadrados.
Merlin dispone de más de 550.000 metros cuadrados de terreno adicional para desarrollo, lo que le permite acompañar la expansión futura de sus inquilinos. En los próximos meses, se iniciará la construcción de otros 140.000 metros cuadrados con una alta tasa de precomercialización (+80%), con entrega programada para principios de 2025.
Centros comerciales
- Desarrollo de la Actividad Comercial
La ocupación en los centros comerciales ha experimentado un incremento notable del +122 puntos básicos en 2023, respaldada por un sólido desempeño operativo. Las ventas de los arrendatarios han superado los niveles anteriores a la pandemia de Covid-19 en un +14%. Además, las afluencias en diciembre han superado ya las cifras de 2019 en un +1,2%, mostrando una mejora continua en comparación con 2022 (+5,0%). Es relevante destacar que la tasa de esfuerzo se encuentra en niveles históricamente bajos, situándose en un 11,7%.
Centros de Datos
Los centros de datos ubicados en Madrid–Getafe, Barcelona–PLZ y Bilbao–Arasur se encuentran en funcionamiento desde septiembre de 2023, aunque hasta el momento solo se han instalado nueve MW IT de los 60 MW IT de capacidad que pueden albergar.
Ante la creciente demanda en la comercialización, impulsada por el auge de la inteligencia artificial generativa, Merlin ha optado por acelerar la recepción e instalación de equipamiento. En este contexto, se han iniciado en Barcelona–PLZF modificaciones técnicas piloto para adaptar los sistemas de refrigeración a las altas densidades requeridas en esta industria. Además, se está trabajando en la repotenciación de aquellos centros que lo permiten, aprovechando el ahorro de espacio generado por estas altas densidades.
Esta categoría de activos se convertirá en un componente muy significativo de los ingresos de la empresa a medio plazo, gracias a contratos de larga duración con inquilinos de alta calidad crediticia que son líderes en el sector tecnológico.
El Valor bruto de los activos (Gross Asset Value o GAV) de Merlin alcanza los 11.270 millones de euros al 31 de diciembre de 2023, según las evaluaciones realizadas por Savills, CBRE y JLL. El incremento de valor generado por los nuevos proyectos logísticos y los centros de datos ha desempeñado un papel crucial en mitigar el ajuste neto.
Inversión y desinversión
La participación en inversiones durante el periodo ha sido relativamente moderada, focalizándose únicamente en la adquisición de los grandes almacenes en Marineda y la conclusión del pago de un terreno logístico en Valencia por un total de 22,8 millones de euros.
En lo que respecta a las acciones de desinversión, durante 2023 se llevaron a cabo ventas de activos no considerados estratégicos, generando ingresos por un monto total de 38,3 millones de euros. Estas ventas incluyeron dos centros comerciales secundarios, una unidad residencial, un supermercado y un activo industrial.
Sostenibilidad
Merlin ha logrado durante el año 2023 una mejora en su puntuación en seis de los siete índices clave (GRESB, CDP, S&P Global, Sustainalytics, Bloomberg, ISS y Vigeo Eiris) en comparación con el año 2022. Cabe resaltar dos logros significativos: la inclusión de Merlin en el ratings de sostenibilidad, el Dow Jones Sustainability World Index, y su presencia por tercer año consecutivo en el Dow Jones Sustainability Europe Index.
