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Los retos del mercado ante el déficit de suelo nacional

Javier de Oro-Pulido (Aelca) opina sobre el panorama actual del mercado residencial español, donde la falta de suelo es ya un problema constante.

Los retos del mercado ante el déficit de suelo nacional

España sufre un claro desequilibrio entre oferta y demanda, con la producción de obra nueva en caída constante. Si miramos a Europa, nuestros países vecinos sí están produciendo a los ritmos adecuados y están reduciendo el déficit. Algunos, como Francia y Alemania, muestran mucha más solidez, con tasas de producción por encima de la española, que se situó en 2,3 viviendas por cada 1.000 habitantes en 2022, tal y como refleja el informe ‘El problema de la vivienda sí tiene solución’, elaborado por Asprima.

Pero ¿por qué cuesta tanto desarrollar vivienda en España? Principalmente, porque la gestión urbanística de nuestro país limita mucho el suelo disponible para este fin. Por una parte, hay grandes terrenos en los que no es posible construir, a pesar de que no haya razones de peso para que así sea.

Por otra, en los que sí se permite el desarrollo urbanístico, la burocracia complica mucho el proceso, sujeto a multitud de documentación, aprobaciones y licencias. Según la consultora inmobiliaria CBRE, se estima que los trámites administrativos para convertir suelo urbanizable en finalista en España pueden suponer entre diez y doce años de espera.

Las cifras no engañan. Para la consultora, en España quedan 228 millones de metros cuadrados de suelo residencial edificable en los que se podrían desarrollar más de 1,4 millones de viviendas

El resultado de esta situación son muy pocas viviendas nuevas, precios mucho más elevados y el ya comentado desequilibrio entre oferta y demanda. Una situación que se agravará en los próximos años: según datos del INE, entre 2023 y 2027 se crearán unos 217.000 nuevos hogares por año. Este dato contrasta tanto con el número de viviendas finalizadas como con el de visados de obra nueva, siempre en torno a 100.000.

Por otro lado, la falta de una planificación urbana adecuada en el pasado también ha acentuado el problema, con la evidente saturación de algunas áreas urbanas y la falta de desarrollo en otras. Esto ha contribuido a la desigualdad en el acceso a la vivienda y ha dificultado la identificación de lugares adecuados para nuevos proyectos residenciales.

En este contexto, aumentar la producción es la única vía para conseguir un mercado más sano y relajado. Si la demanda y la oferta estuvieran equilibradas, una situación de recesión económica y de incremento de los tipos de interés como la vivida en los últimos meses afectaría claramente a la demanda. Sin embargo, teniendo en cuenta el desequilibrio existente, aunque se pueda ver afectada en cierta medida, seguirá existiendo demanda que la oferta no va a poder cubrir.

Por lo tanto, es fundamental que todas las medidas tengan como objetivo facilitar la generación de nueva oferta. Para ello, resulta imprescindible tanto activar nuevos suelos como revisar la burocracia de la tramitación urbanística y así poder avanzar hacia una normalización de esta situación, con el objetivo de sanear el mercado y afrontar con ciertas garantías la resolución del problema del primer acceso a la vivienda, que lamentablemente es estructural en España.

Por otra parte, también debe ser una prioridad el incremento de la oferta en aquellas zonas más afectadas por el desequilibrio del mercado, facilitando el acceso a la vivienda en todo el territorio nacional. Actualmente, la evolución de los precios indica una notable heterogeneidad, con las zonas de menor actividad económica mostrando una mayor desaceleración del crecimiento.

No obstante, al margen de las zonas más demandadas, como las dos grandes urbes (Madrid y Barcelona), las ciudades en crecimiento económico y con mejores rentabilidades (Málaga, Sevilla y Valencia) y los centros turísticos; no debemos dejar de lado las zonas con menos demanda, ya que tampoco disponen de una oferta sólida de obra nueva y, desgraciadamente, aún sigue habiendo muchas localidades que hay que cubrir.

En definitiva, la generación de nueva oferta debe centrar el discurso del sector en el corto y medio plazo, ya que será la única manera de ajustar el desequilibrio existente entre oferta y demanda y, de paso, ayudar a facilitar el acceso a la primera vivienda en toda España, especialmente, en las zonas de menor actividad económica y en las que la oferta no es suficiente ni en calidad ni en cantidad.

Artículo de opinión escrito por Javier de Oro-Pulido, consejero delegado de Aelca

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