El segmento hotelero balear, a examen. El archipiélago ha concentrado el 14% de la inversión hotelera en España durante el primer semestre de 2025, a pesar de situarse un 30% por debajo del volumen registrado en el mismo periodo del año anterior.
Más allá del buen comportamiento turístico, la entrada de nuevas marcas de lujo y el reposicionamiento de hoteles en los últimos años han impulsado los precios de venta, limitando el interés de inversores que buscan retornos de doble dígito. En este contexto, la creación de fondos de continuación por parte de firmas de capital riesgo se perfila como una dinámica relevante ante la falta de capital institucional de perfil core o core plus.
Cifras de la inversión hotelera en España
Por su parte, el mercado transaccional hotelero en España mantiene su fortaleza. Nuestro país concentró el 21% de la inversión hotelera en Europa en el primer semestre, consolidándose como el principal destino inversor del continente y reflejando el creciente interés por el segmento hotelero del sur de Europa.
Las bajadas de tipos de interés iniciadas en junio de 2024 y las mejores condiciones de financiación, incluida la deuda alternativa que cada vez es más relevante, han favorecido el regreso del capital institucional, que representó más del 40% del volumen total de inversión en el periodo. No obstante, los operadores siguen liderando la actividad, concentrando el 42% de la inversión.
Son algunas de las conclusiones de la última edición del informe ‘The Hotel Property Telescope – Baleares Edition’, elaborado por el equipo de Real Estate de EY-Parthenon.
Comportamiento del mercado hotelero en Baleares
En Baleares, los operadores locales han comenzado a diversificar hacia otros destinos, por ejemplo, Grupotel, que adquirió el Barceló Conil Playa en octubre de 2025. Según el informe, la creación de joint ventures entre grandes operadores nacionales e inversores institucionales, como la recientemente cerrada entre Meliá y Banca March, se perfila como otra tendencia a seguir en los próximos meses, especialmente entre las hoteleras que apuestan por modelos de co-inversión y «asset light».
A pesar de ello, los fundamentales del sector siguen sólidos, aunque con tendencia a la normalización. Hasta septiembre, Baleares recibió 13,7 millones de visitantes internacionales, que generaron un gasto de 18.400 millones de euros, lo que supone aumentos del 3% y 6%, respectivamente.
La conexión aérea directa entre Palma y Nueva York, establecida en 2022, ha duplicado la llegada de turistas estadounidenses respecto a 2019, alcanzando cerca de 250.000 visitantes en los tres primeros trimestres. Las futuras rutas con Canadá y Abu Dhabi, previstas para 2026, impulsarán aún más la llegada de turistas americanos y asiáticos, los de mayor gasto medio.
La moderación en el crecimiento de las pernoctaciones en Baleares se ha debido, principalmente, al descenso del turismo nacional. El número de visitantes nacionales ha caído un 9% respecto al año anterior, situándose en 1.242.000 hasta septiembre.
Esta ralentización también se refleja en el ritmo de apertura de nuevos establecimientos. Según datos del INE, en agosto había abiertas 421 habitaciones menos que en el mismo mes de 2024, lo que supone una reducción del 0,2% en la oferta, frente al incremento del 2% registrado entre agosto de 2023 y 2024.
La estabilización de oferta y demanda ha dado lugar a que, en 2025, la ocupación hotelera en Baleares se haya mantenido en niveles similares a los del año pasado. Sin embargo, el precio medio diario por habitación ocupada (Average Daily Rate – ADR), creció un 8% durante los tres primeros trimestres, lo que ha impulsado el ingreso medio por habitación disponible (Revenue per Available Room – RevPAR) un 9% respecto al mismo periodo de 2024.
Menorca lidera la evolución del RevPAR en el archipiélago, con un incremento del 14% en los nueve primeros meses del año, mientras que Ibiza ha mostrado un crecimiento más moderado, del 6%. Por su parte, Mallorca se queda en un 9%.
Modelo hotelero en Baleares
El fuerte incremento de los ADR desde la pandemia, junto con la reducción progresiva de la oferta en el segmento de tres estrellas, está generando una oportunidad en el mercado de hotelería asequible profesionalizada en España, que actualmente se centra en puntos urbanos, según señala EY.
Este modelo de negocio, que maximiza el margen operativo reduciendo los servicios ofertados, podría extrapolarse al segmento vacacional a través de conceptos similares al de la marca Tent, presente en Baleares, que limita la oferta de Food &Beverage a un desayuno extendido tipo «brunch».
Además, los hoteles de servicios limitados están menos expuestos al aumento de costes operativos, especialmente en lo relativo al componente laboral, que supone más del 60% del total.
La consultora advierte del posible impacto que podrían tener las actuales revisiones de convenio y la escasez de personal en los establecimientos más intensivos en mano de obra, en particular en el segmento vacacional.
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