Tras varios ejercicios de crecimiento sostenido, el sector inmologístico español entra en una fase de madurez marcada por la calidad y la especialización. En un contexto macroeconómico de tipos de interés estabilizados y un capital cada vez más selectivo, los inversores orientan sus estrategias hacia activos que combinen solidez y eficiencia. En España, esta tendencia se refleja en un notable repunte de la inversión, pues, entre enero y septiembre, las operaciones inmobiliarias superaron los 12.000 millones de euros, un 44% más que en el mismo periodo del año anterior, según datos de CBRE. Sin embargo, en este nuevo escenario, observamos una tendencia a priorizar proyectos capaces de integrar tecnología, sostenibilidad y valor a largo plazo frente a un crecimiento meramente cuantitativo.
De este modo, el modelo Build to Suit (BTS) se presenta como respuesta a esta transformación. Este formato, en el que los activos se diseñan y construyen a medida de las especificaciones del usuario final, se perfila como el principal motor de desarrollo en los próximos años. De hecho, datos de JLL señalan que más de la mitad de las naves logísticas que se levantarán en España hasta 2026, concretamente el 55%, serán proyectos llave en mano, lo que refleja la madurez de la demanda y el interés por soluciones personalizadas y de largo plazo. Este tipo de desarrollos incluye desde naves cross-dock, que optimizan la distribución de mercancías, hasta instalaciones de frío o temperatura controlada, esenciales para sectores como el farmacéutico o la alimentación, pasando por naves con un componente industrial que requieren especificaciones técnicas avanzadas.
El auge del BTS también pone de manifiesto una evolución estructural del sector: el inmologístico deja de medirse principalmente en metros cuadrados para hacerlo también en capacidad tecnológica. Los operadores priorizan instalaciones que integren automatización, conectividad y flexibilidad, capaces de optimizar procesos y reducir costes operativos. En este sentido, aspectos técnicos como la alta planimetría —una solera perfectamente nivelada que permite el funcionamiento eficiente de robots y sistemas automatizados— se han convertido en requisitos clave para garantizar la operatividad de las nuevas plataformas logísticas. Este cambio de paradigma exige una planificación más precisa desde el diseño y una colaboración estrecha entre promotores, usuarios y administraciones para garantizar que la oferta responda a las nuevas dinámicas de la cadena de suministro.
En paralelo, la sostenibilidad ha dejado de ser un valor añadido para convertirse en una condición indispensable. Cada vez más compañías condicionan sus operaciones a la disponibilidad de activos que cumplan con los estándares ambientales y de eficiencia energética establecidos por sus propias estrategias ESG. El modelo Build to Suit facilita este avance al permitir integrar desde la fase inicial los criterios de diseño sostenible, incorporando certificaciones como Breeam o Leed, reduciendo el consumo de recursos y asegurando un impacto ambiental positivo a lo largo del ciclo de vida del edificio. En este contexto, las naves que no se adapten a estos estándares quedarán obsoletas en el corto plazo, lo que obligará al mercado a diferenciar entre activos grado A, con altos estándares de calidad (también conocidos como state-of-the-art), y activos grado B o C, donde las rentas, el interés inversor y los yields seguirán dinámicas distintas, reflejando su menor capacidad de adaptación al nuevo entorno operativo.
Por otro lado, el sector sigue enfrentando desafíos estructurales que condicionan su capacidad de crecimiento. La disponibilidad de suelo logístico adecuado continúa siendo limitada en muchas regiones, y los procesos urbanísticos suelen presentar una elevada complejidad, lo que dificulta el desarrollo de nuevos proyectos en plazos competitivos. Esta situación pone de relieve la necesidad de avanzar en modelos de colaboración público-privada que permitan desbloquear espacios estratégicos y acelerar la creación de infraestructuras industriales alineadas con las nuevas exigencias del mercado.
Este nuevo ciclo redefine el papel del inversor en el desarrollo industrial. Ya no se trata únicamente de promover edificios, sino de impulsar espacios que acompañen el crecimiento económico, la innovación tecnológica y la transición hacia un modelo productivo más sostenible. El nuevo paradigma se redefine con la gestión a largo plazo de proyectos Build to Suit y desarrollos responsables en regiones con alto potencial logístico, que contribuyen a diversificar el tejido empresarial y generar oportunidades allí donde la industria puede seguir creciendo.
En este sentido, el mercado inmologístico se encuentra en un punto de inflexión en el que la colaboración entre inversores, administraciones y empresas será clave para consolidar este avance. La especialización, la eficiencia y la sostenibilidad no son solo objetivos del sector, sino los pilares sobre los que se construirá la competitividad futura de las regiones europeas. En este contexto, España tiene la oportunidad de situarse a la vanguardia de ese cambio: un país capaz de atraer inversión, generar valor y liderar el nuevo ciclo industrial desde una perspectiva más equilibrada y responsable.
Artículo de opinión firmado por Eduardo Feliciano, Business Director de Accolade para España
