El mercado inmobiliario costero en España ha experimentado un notable incremento en los precios de la vivienda durante el último año, a pesar de una reducción en la actividad de compraventa y visados en 2023 debido al alza de los tipos de interés.
Según el informe ‘Vivienda en Costa 2024‘ de Tinsa, los precios en municipios costeros, abarcando tanto primera como segunda residencia, han subido un 5,7% interanual en el primer trimestre de 2024, alcanzando los 1.740 €/metro cuadrado. Este aumento supera el incremento medio del 3,3% registrado en el conjunto del país.
En el segmento específico de la vivienda vacacional, el crecimiento de los precios fue más moderado, con un 3,9% interanual, reflejando una mayor presión sobre el mercado de primera residencia en estas áreas.
El informe de Tinsa analiza precios, oferta y demanda de vivienda terminada en más de 250 municipios costeros. La información es recopilada por la red de técnicos locales de Tinsa en 51 zonas de costa, agrupadas por provincia.
Perspectivas del mercado
Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa, destacó que el crecimiento de la vivienda vacacional, aunque superior al aumento medio nacional del 3,3%, es inferior al 5,7% registrado para la vivienda en general en la costa. Esto indica un mayor tensionamiento en el mercado de primera residencia.
No se detectan signos generalizados de sobrevaloración en el mercado costero, salvo en algunas áreas específicas de las islas y la Costa Mediterránea. Andrea de la Hoz, consultora senior de Tinsa, señala que en Ibiza se observa un sobrecalentamiento con precios extremadamente altos, impulsados por una demanda concentrada en el segmento de lujo.
Compraventa y construcción en la costa
En 2023, el volumen de compraventas en municipios costeros disminuyó un 11,2% en comparación con 2022, un año récord en transacciones. A pesar de esta contracción, los mercados costeros siguen representando aproximadamente el 40% del total de compraventas en España, con un aumento en la proporción de compradores extranjeros.
La construcción de obra nueva en la costa también se redujo significativamente, un 22,9% menos que en 2022, lo que anticipa una oferta limitada en los próximos años.
Precios y tendencias por zonas
El 95% de los 257 municipios costeros analizados registraron incrementos en los precios de la vivienda en el último año. Las mayores subidas se observaron en Málaga (+9,3%), Islas Baleares (+8,8%) y Alicante (+7,2%). En contraste, solo 12 municipios experimentaron descensos moderados, siendo Deltebre el más afectado con una caída del 2,2%.
Según las valoraciones de Tinsa, los tres municipios de la costa española con el valor medio residencial más alto por metro cuadrado se localizan en la isla de Ibiza: San Jose de sa Talaia (4.191 €/m²), Santa Eulalia des Riu (4.151 €/m²) e Ibiza (3.656 €/m²). La sostenida alza de precios ha llevado a que 19 municipios de Baleares y tres de Canarias superen los máximos históricos de 2007/2008.
Demanda y oferta de vivienda vacacional
El precio medio de la vivienda vacacional es de 2.650 €/m2, un 3,9% más que el año anterior. Según Tinsa, el 89% de las zonas estudiadas registraron incrementos en los precios, con las Islas Baleares, ciertas áreas de Girona y Málaga mostrando los precios más altos debido a una demanda de alto poder adquisitivo. En el extremo inferior, con una demanda principalmente nacional, se encuentran Lugo, Pontevedra y algunas áreas de Almería y Murcia.
«El precio de la segunda residencia es mayoritariamente superior al de primera residencia, si bien se observa una convergencia creciente en el precio de ambos productos», señala Cristina Arias.
En 2023, la demanda internacional de viviendas en provincias costeras disminuyó un 8,8 %, aunque se mantuvo más activa que la demanda nacional, que cayó un 12 %. Los compradores internacionales representaron el 25 % de todas las compraventas en la costa ese año, alcanzando un nivel máximo no visto desde 2014-2016.
Entre los extranjeros, la reducción fue más notable entre los no residentes (-13,4 %) que entre los residentes (-3,6 %). Los residentes extranjeros realizaron el 51 % de todas las compraventas por parte de extranjeros en la costa en 2023, mientras que los no residentes contribuyeron con el 49 % restante.
La nacionalidad extranjera predominante sigue siendo la británica, seguida de la francesa y la alemana, aunque la cuota de mercado de Reino Unido y Alemania ha disminuido en comparación con 2022. Por otro lado, se observa un aumento en las compras realizadas por italianos, belgas e irlandeses. También se ha registrado un incremento, aunque menor, en las operaciones de compradores ucranianos, polacos, lituanos, rusos, chinos, estadounidenses y argentinos.
La actividad promotora en zonas costeras se ha contraído un 22,9% en 2023, con un enfoque en completar proyectos existentes en lugar de iniciar nuevos, debido a la escasez de suelo disponible y la obsolescencia de los planes urbanísticos. Esto perpetúa la falta de oferta, dificultando el acceso a la vivienda de primera residencia para la demanda local.
