El año 2022 cerró con un cifra cercana a las 650.000 compraventas, cantidad récord desde el año 2007. A pesar de las subidas de los tipos de interés el pasado verano por el BCE, el ritmo de ventas apenas se frenó, alcanzando las 150.000 operaciones en el último trimestre, según el informe de CaixaBank sobre el ‘Sector inmobiliario español: balance 2022 y perspectivas 2023’.
Eso sí, este año sí se prevé un descenso de las transacciones hasta las 480.000 viviendas causado por el alto ritmo de crecimiento de los tipos de interés y el menor crecimiento de la renta bruta real disponible de los hogares. A esto se le suma que la demanda de inversión está adoptando una postura de esperar y ver que ocurre.
Por segmentos, se prevé que el descenso de las compraventas de vivienda se concentre en la vivienda de segunda mano. Las compraventas de vivienda de obra nueva se mantendrán gracias al elevado porcentaje de preventas de las promociones actualmente en construcción y la relativa escasez de esta tipología de vivienda. De hecho, el fuerte repunte del número de compraventas de 2022 se debió íntegramente al mercado de segunda mano: se vendieron un 17,7% más de viviendas de segunda mano que en 2021 (532.000 viviendas, un 82% del total). En cambio, el número de compraventas de vivienda nueva se mantuvo en un rango similar al del año anterior (117.000 viviendas, un 2,6% más que en 2021).
Alta demanda extranjera
En 2022 los extranjeros compraron cerca de 90.000 viviendas en España, una cifra que supera ampliamente los valores prepandémicos y que representó un 13,8% del total de compraventas. Por nacionalidades, los británicos volvieron a encabezar el ranking, con unas 9.800 compraventas, seguidos de alemanes (8.400) y franceses (6.200).
La distribución geográfica de la demanda extranjera es muy desigual, y se concentra en el arco mediterráneo y los archipiélagos. Baleares es la comunidad autónoma con un mayor peso de las compraventas de extranjeros, un 34,4% del total de compraventas de vivienda en la comunidad. Un porcentaje que se ha incrementado en cinco puntos porcentuales respecto a antes de la pandemia (29,4% en 2019).
La oferta de vivienda sigue siendo muy limitada e insuficiente para cubrir las necesidades de vivienda dada la evolución demográfica. Así, el número de visados de obra nueva (109.000 viviendas en 2022) fue inferior a la creación neta de hogares (210.000), una situación que ya se observó en 2020 y 2021. Un factor que podría ayudar a la recuperación de la oferta es la reciente moderación en el ritmo de avance de los costes de construcción.
Evolución del precio de la vivienda
El precio de la vivienda anotó avances significativos en 2022 (5% según el Mitma y 7,4% según el INE), pero mostró una marcada tendencia a la desaceleración en términos interanuales a lo largo del año. Así, tras repuntar un 6,7% en el primer trimestre, el ritmo de avance fue menguando hasta el 3,3% en el último trimestre según el valor de tasación de vivienda libre publicado por el Mitma (del 8,5% interanual en el primer trimestre 2022 al 5,5% en el cuarto trimestre, según el INE, que basa su índice de precios en el valor de transmisión).
Todas las comunidades autónomas experimentaron una desaceleración del ritmo de avance del precio de la vivienda a lo largo de 2022, pero anotaron un crecimiento positivo al cierre del año, con la única excepción de Murcia (–0,1% interanual en el último trimestre de 2022). Baleares fue la comunidad autónoma que registró el mayor incremento del precio de la vivienda en 2022, con un avance del 7,8% (frente al 5% del total nacional). De hecho, es la única comunidad donde el precio de la vivienda ya supera en términos nominales el precio máximo que se registró antes del estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008.
La evolución del precio de la vivienda en los municipios de más de 25.000 habitantes también se desaceleró en 2022: el porcentaje de municipios con una variación interanual negativa fue del 25% del total en el último trimestre de 2022 (comparado con poco más del 10% a inicios de año). En cambio, el porcentaje de municipios con un incremento del precio de la vivienda superior al 10% fue de solamente el 6,5% en el cuarto trimestre del pasado año (frente al pico del 19% en el primer trimestre 2022).
En los próximos trimestres, la economía española seguirá haciendo frente a un contexto adverso, marcado por la incertidumbre geopolítica y el aumento de los tipos de interés. En este contexto económico exigente, prevemos que la trayectoria de desaceleración del precio de la vivienda tendrá continuidad y esperamos que se mantenga prácticamente estancado en 2023. La evolución va a ser más positiva en las localizaciones más demandadas, como son los centros de las grandes ciudades y las zonas turísticas. En cuanto a la tipología de vivienda, prevemos una evolución diferenciada: la vivienda de segunda mano será la más afectada, mientras que esperamos un mejor comportamiento de la vivienda nueva, por su relativa escasez y elevada demanda.
