El inmobiliario se ajusta. El primer trimestre de 2023 ha registrado un volumen de inversión de 2.876 millones de euros, un 34% menos que la histórica cifra registrada el mismo periodo de 2022, con más de 4.300 millones, según datos de CBRE. Así, el Q1 2022 se convierte en el segundo mejor primer trimestre de la historia tras el Q1 2018.
Solo durante los primeros tres meses de 2023, el real estate español ha cerrado cinco operaciones por encima de los 150 millones de euros y en cuatro tipologías de producto (residencial, oficinas, hoteles y ‘healthcare’). Las cifras son positivas, ya que en todo 2022 las grandes operaciones ascendieron a 13 y el promedio de los últimos cuatro años fue de 10 operaciones anuales por encima de este importe.
A pesar del ajuste experimentado, de acuerdo con las previsiones que la consultora lanzó a principios de año dado el contexto de elevada volatilidad, el volumen alcanzado en los tres primeros meses del año está en línea con la media de los últimos cuatro años y es un 37% superior al dato de 2019, año prepandemia.
Por zonas, las dos capitales han liderado la inversión este inicio de año. Madrid y Barcelona aglutinan el 60% del volumen total, un porcentaje superior al del Q1 2022 (52%) y no observado desde 2019.
Por perfil comprador, llama la atención la actividad de los ‘family offices’ e inversores privados, que suponen el 17% del volumen total transaccionado, lejos del 5% que representó en todo 2022.
Por perfil inversor, el nacional lidera la inversión con un 30% del total, seguido del americano (23%) y francés (13%), según datos de CBRE.
Inversión en el sector inmobiliario durante el Q1
«El volumen registrado en los tres primeros meses del año está en línea con las previsiones de ajuste de entorno al 30% que realizamos a comienzos de año teniendo en cuenta la elevada volatilidad prevista para el ejercicio y tomando también en consideración que el arranque de 2022, tras la pandemia, dejó volúmenes de inversión récord», explica Paloma Relinque, directora Capital Markets de CBRE España.
En su opinión, en este primer trimestre, en un entorno de estándares de crédito más estrictos, «destaca el auge de las operaciones por parte de ‘family offices’ frente a las de inversores institucionales, poniendo de manifiesto que el perfil inversor menos dependiente de financiación y con mayor capacidad de liquidez ha ganado protagonismo. Una tendencia que probablemente seguiremos viendo en próximos meses. En paralelo, han tenido mucho peso en este trimestre operaciones de gran volumen y muy diversificadas«.
Inversión en real estate, por sectores
El sector ‘Living’ sigue consolidando su posición como foco de inversión, concentrando en el primer trimestre de 2023 el 42% de la inversión total con más de 1.219 millones de euros transaccionados. Destacan la operación corporativa de la JV formada entre Greystar y Vía Célere que concentró un volumen de 400 millones o la compra por parte de DWS del paquete de 1.763 viviendas de Culmia en el Plan Vive.
El auge de operaciones corporativa y ‘affordable’ han incrementado el peso de operaciones PRS y BTR dentro del segmento de Living. En el mismo periodo de 2022, el sector Living aunó el 25% de la inversión total, posicionándose también como el primer asset class por volumen de inversión.
En segundo lugar, frente a la cuarta posición que ocupaba en 2022, se encuentra el segmento de Oficinas, registrando el 19% de la inversión (557 millones de euros) y donde destacó la operación de compra por parte del inversor privado Vapat de los edificios de Colonial.
Por su parte, Hoteles registró 365 millones de euros frente a los 995 millones transacciones en el primer trimestre de 2022. El sector Logístico ocupa el cuarto lugar concentrando el 10% de la inversión total con 293 millones, seguido por los segmentos de ‘Healthcare‘ y ‘Retail‘, con 240 millones y 201 millones, respectivamente.
«Si bien el volumen total alcanzado se corresponde con las previsiones que manejábamos, el análisis por sectores muestra el auge de algunos, como ‘Living’, y la ralentización de la actividad transaccional en otros, aunque en su mayoría destaca el incremento tanto de operaciones de gran volumen como operaciones pequeñas de ‘mid-caps’. Elementos diferenciadores como la calidad, el ESG y la flexibilidad de usos marcarán una brecha, también en rentas y ocupación, entre los activos que los incorporen y los que no», argumenta Miriam Goicoechea, directora Research de CBRE Iberia.
Para el conjunto del año, «mantenemos nuestra previsión de que en el conjunto del año los volúmenes se ajustarán en torno al 30% y en línea con el rango más pesimista que lanzamos a principios de año», concluye Goicoechea.
