Colliers ha presentado su informe ‘El sector residencial en España 2023’ en el que analiza el mercado de la vivienda a nivel nacional y los indicadores de los principales mercados: Madrid, Barcelona, Valencia y Málaga.
El informe señala que la demanda de vivienda en el ejercicio en curso no ha continuado con la buena inercia del año 2022. El encarecimiento del coste financiero de las hipotecas y el endurecimiento de las condiciones de acceso al crédito, han provocado una disminución de la demanda. Aunque durante el primer semestre las transacciones de viviendas realizadas (328.894) fueron la segunda mejor cifra desde el año 2007, se percibe cierto agotamiento que se reflejará en los datos de cierre del año.
Mercado de obra nueva y demanda extranjera
De igual forma, el mercado de obra nueva también se ha visto afectado con una disminución de operaciones en el primer semestre del 13,7%, respecto a las cifras del año anterior, registrando 29.829 viviendas. Por otro lado, las transacciones de vivienda nueva alcanzaron una cuota de mercado de 9,1%, en línea con el dato del año pasado (9,2%). Según las estimaciones de Colliers, para el conjunto del año 2023 se cerrarán en torno a 625.000 operaciones de vivienda, disminuyendo la cifra anterior un -12,5%, y en el mercado de obra nueva se alcanzarán las 63.700 viviendas (-5,5% vs 2022).
Por zonas, Madrid continúa liderando la demanda en el mercado de obra nueva con una cuota del 16,6%, le sigue Alicante (8,6%) y Barcelona (8,4%), mientras que en cuarta y quinta posición se sitúan Valencia (6,7%) y Málaga (5,4%), respectivamente. En el mercado de segunda mano, la provincia de Madrid también capta el mayor número de operaciones (11,6%), seguida de Barcelona (9,6%), Alicante (8,5%), Valencia (6,3%) y Málaga (5,7%).
La demanda extranjera en el primer semestre del año 2023 también registró descensos (6,9% vs 2022), pero fueron inferiores a los registrados por la demanda nacional. Alicante sigue siendo la provincia más elegida por los extranjeros, el 23,3% de las compras de viviendas realizadas por extranjeros se registró en dicha provincia. Málaga, con una cuota del 11,3%, fue la segunda provincia preferida por los compradores foráneos, seguida por Barcelona (7,2%), Valencia (7,0%) y Madrid (6,1%).
Producción de vivienda
En el primer semestre del año en curso, la actividad promotora ha continuado con fuerza y ha mantenido la inercia del año anterior. Se visaron 55.472 uds. (+6,3%), se iniciaron 49.795 uds. (+5,7%) y se entregaron 40.707 uds. (+5,0%). Sin embargo, se está produciendo una reducción de la demanda de compra de vivienda, consecuencia del fuerte incremento del coste financiero.
Los promotores inmobiliarios están actuando con mucha cautela ante este escenario, reduciendo la actividad para mitigar los efectos de las incertidumbres en la demanda, por lo que los datos de final de año deberían reflejar también una disminución de la producción.
Evolución de los precios de venta y alquiler
Los precios en venta experimentaron un importante crecimiento durante el año 2022 (+3,3% respecto a 2021). Sin embargo, durante el año 2023 se han estabilizado y se ha observado una ligera disminución en provincias como Madrid o Barcelona. Para los próximos meses se espera que continúen en ligero descenso en línea con la disminución de la demanda.
Por el contrario, los precios en el mercado de alquiler han mantenido una fuerte tendencia alcista durante los tres primeros trimestres del año 2023 (+5,4% respecto al mismo periodo de 2022). De cara al último trimestre, se espera una estabilización de precios tras el fuerte crecimiento experimentado en prácticamente todas las capitales de provincia. Alicante, Valencia y Palma de Mallorca son las ciudades en las que más ha crecido el precio del alquiler, donde de nuevo destaca Alicante con un incremento próximo al 20% interanual.
Inversión en el sector residencial
El residencial ha sido el segundo sector con mejor comportamiento en términos de volumen de inversión hasta el tercer trimestre de 2023, sólo por detrás del sector hotelero. Si bien ha tenido un descenso del 22% respecto al año anterior, ha alcanzado una cifra significativa de 1.768 millones de euros, con una cuota de mercado del 26,2%, respecto al total de inversión inmobiliaria.
El segmento más afectado, probablemente, está siendo el mercado institucional de la vivienda para alquiler. A pesar de haber acumulado transacciones por 1.447 millones hasta el tercer trimestre, el BTR no atrae nuevos inversores y cada vez son menos los proyectos a desarrollar de acuerdo con este modelo. Otros mercados como el Coliving y el PRS (Private Rented Sector) han obtenido discretos volúmenes de inversión, 121 y 200 millones respectivamente.
Por su parte, el mercado de lujo de obra nueva residencial mantiene unos fundamentales positivos en las actuales circunstancias de elevada inflación y subida de tipos de interés. La escasa oferta, especialmente en el segmento High-End, provoca que tanto los ritmos de venta como la demanda se mantengan sólidos.
Retos y previsiones para 2024
La situación macroeconómica y política en España envuelve al sector residencial en un entorno de inestabilidad marcado por la incertidumbre respecto a la evolución de los tipos de interés y de los costes de construcción, la escasez del suelo finalista a un coste adecuado para abordar nuevos proyectos o el ruido político en torno a la intervención de este sector.
Al respecto, Mikel Echavarren, CEO de la compañía, señala que «desde Colliers estimamos que en 2024 la demanda de viviendas de obra nueva se mantendrá relativamente estable en relación con el año 2023, aunque con diferentes intensidades por mercados y calidades del producto. Sin embargo, la demanda de segunda mano seguirá reduciéndose alrededor de un 10%, por los altos tipos de interés y por el agotamiento de los ahorros derivados de la pandemia. En conjunto, ambos efectos provocarán que el volumen de transacciones de vivienda sea muy similar al de 2023, con caídas globales entre un 5% y un 10% como máximo».
Por su parte, Antonio de la Fuente, Managing Director de Corporate Finance en Colliers, ha añadido que «esperamos que el precio del alquiler siga aumentando durante los próximos meses. La situación económica y las medidas legislativas en vigor provocarán que la inversión para desarrollo de nueva vivienda en alquiler se mantenga en niveles relativamente bajos como los de 2023. Esto, unido a las incertidumbres que provoca una nueva intervención de este mercado por parte del nuevo gobierno, llevará a que 2024 concluya con menos oferta de vivienda disponible en alquiler y a un precio mayor en los principales mercados».
