La inversión en el sector de residencias de mayores se ha visto afectada, al igual que el resto de sectores, por el incremento de los costes de financiación que viene provocado por la subida de tipos de interés.
En entrevista con Brainsre, Juan Manuel Pardo, director de Living JLL España, analiza el mercado actual que atraviesa un momento de ajuste, «lo que genera cierta ralentización en las operaciones. Sin embargo, vemos un incremento considerable en el sector de Senior Living, en el que España está destinada a ser uno de los mercados referentes de Europa, tanto en el medio como en el largo plazo, basado en unos fundamentales extraordinarios», afirma el profesional.
La incertidumbre, el principal reto del sector
Asimismo, Pardo subraya que la inflación y esta alza de tipos suponen uno de los mayores retos a los que se ha enfrentado el sector Healthcare en los últimos tiempos y que se prevé continúe en los próximos meses. «El impacto por la subida de los costes de construcción está haciendo que muchos proyectos no se puedan materializar con las condicionales actuales y el único ajuste tiene que ser impactando al valor del suelo, lo que hace que en muchos casos no haya acuerdo en el precio entre comprador y vendedor», advierte el director.
De igual forma, destaca que, en el medio y largo plazo, este sector se enfrenta en nuestro país a retos como los cambios normativos, la incertidumbre regulatoria o la dificultad de encontrar personal cualificado. Precisamente, respecto al asunto regulatorio, Pardo señala como principal impacto la incertidumbre generada tras el último Acuerdo de Acreditación, una incertidumbre que se irá disipando a medida que las comunidades autónomas aprueben nuevas normas de acreditación o confirmen que no las van a cambiar.
«Así, tras las últimas elecciones municipales ya ha habido algunas comunidades autónomas que han manifestado que no seguirán las directrices del Acuerdo. No obstante, es posible que, con la formulación actual, y de llegar a implementarse los cambios, este acuerdo llegue a limitar la cantidad de camas que se construyan en los próximos años», comenta el director.
Tendencias actuales
En cuanto a las tendencias que están condicionando el sector Healthcare en el territorio español, el profesional señala tres. En primer lugar, la marcada brecha entre oferta y demanda que se prevé continúe presente a medio plazo. «La creciente demanda se enfrenta a una oferta limitada que ofrece oportunidades para el desarrollo de nuevos proyectos, con el consecuente auge de las compras de suelo, que son las que a día de hoy están impulsando el crecimiento del sector», comenta Pardo.
Destaca, además, que esta situación impulsará el interés inversor por el sector en España, empujado por el envejecimiento de la población, el aumento de la esperanza de vida y la, cada vez, mayor proporción de personas jubiladas. «Actualmente, las administraciones públicas siguen siendo las principales impulsoras de la creación de nuevas plazas en España con un 68% del total, aunque, cada vez más, las empresas privadas siguen ganando protagonismo y controlan ya el 28,5% de las futuras instalaciones», precisa el director.
Finalmente, recalca las previsiones de expansión del modelo Senior Living en España con un «esperable gran recorrido en los próximos años, ya que se trata de un concepto que busca cubrir las necesidades de un segmento de la población (mayores de 65 años independientes) que cada vez es más numeroso y con mayor capacidad económica, para los que hay que trabajar desde ya para ofrecer alternativas habitacionales con un fuerte componente de servicios, de modo que puedan vivir en plenitud», reflexiona Pardo.
Escasez de oferta
Y es que para cubrir satisfactoriamente dichas necesidades debe solventarse el problema de la oferta en el país. Actualmente, España cuenta con una de las ratios de cobertura más bajas de toda Europa para el sector Healthcare, un 4,1%, y, a pesar de los nuevos desarrollos, se prevé que se mantenga relativamente estable hasta 2025. «Esta baja tasa de cobertura en el mercado español supone una gran oportunidad de inversión a lo largo de todo el territorio nacional: se prevé que para conseguir una ratio de cobertura del 5% son necesarios 5.700 millones de euros de inversión«, apunta el profesional.
Quien agrega, además, que tomando en cuenta la ratio actual de cobertura, se calcula que a día de hoy existe un déficit de 119.300 camas, que podrían llegar a alcanzar las 124.700 en 2025. Esto, sumado a la creciente demanda marcada por la tendencia demográfica, supone una significativa falta de producto en el sector, que prevé que de cara a 2030 el stock de camas debe aumentar en casi 190.000 plazas, lo que supondría una inversión de 5.700 millones de euros.
«Creemos que será difícil poder contar con estas plazas en el periodo de tiempo mencionado, si tomamos como referencia el ritmo de crecimiento de la demanda que ha registrado el sector en los últimos años», previene el director.
Ciudades protagonistas para la inversión en Healthcare
En cuanto a territorios, el profesional resalta que la inversión en el sector Healthcare y Later Living aumentó a una tasa anual compuesto (TCAC) del 18% en el periodo entre 2018 y 2022, siendo Madrid y Barcelona las ciudades donde más se ha ido concentrando durante estos años.
Aun así, a diferencia de otros asset class más tradicionales, como logística u oficinas, en los que las áreas de crecimiento y consolidación están muy delimitadas, los productos Living y, en concreto, Healthcare son necesarios en toda la geografía española.
«Hay algunas provincias que crecen a un mayor ritmo, como Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Málaga, Murcia, Alicante y Baleares, que representan el 52% del PIB nacional y en los que será necesario poner especial foco en los próximos años», concluye Pardo.
