· Barrio joven, bien comunicado por carretera y con gran ubicación junto al aeropuerto
· Precios de alquiler en máximos históricos tras una subida anual del 6,2%
· Precios de compraventa elevados que restan rentabilidad a una posible inversión
· Barrio extra M-30 con más viviendas alquiladas por habitante
Rejas es uno de los ocho barrios que forman el distrito madrileño de San Blas-Canillejas y cuenta con una población de 16.669 habitantes según el Padrón de 2021. Localizado en el Noreste de la capital, linda al Norte con la autovía de Barcelona (A-2) y con el ámbito del aeropuerto de Barajas, al Oeste y al Sur con la M-21 y el municipio de Coslada y al Oeste con la M-40.
Además de contar con buenas comunicaciones por carretera (el barrio carece de estaciones de cercanías o de Metro), Rejas cuenta con un gran centro comercial que le provee de muchos servicios, Centro Comercial Plenilunio; además de múltiples zonas verdes tanto dentro del barrio (sobretodo en la zona Oeste) como en áreas cercanas: Parque del Capricho o Parque Juan Carlos I.
El parque de viviendas de Rejas es potencial residencia de muchos de los trabajadores de los grandes focos de trabajo cercanos al barrio o dentro de sus límites: aeropuerto Adolfo Suarez Madrid Barajas, Centro Comercial Plenilunio o IVECO España, así como de la multitud de hoteles que proliferan en el entorno gracias a su cercanía al aeropuerto, de importantes marcas como Marriott, Meliá, B&B o Tryp.
Rejas es objeto de este artículo porque es el barrio madrileño situado fuera de la M-30 con más viviendas alquiladas por habitante, ya que durante el último año se alquilaron 1.657 viviendas, o lo que es lo mismo, 10 viviendas por cada 100 habitantes.
En este análisis, realizado con los datos de la plataforma de Big Data inmobiliario Brainsre, analizaremos el estado y la evolución del mercado inmobiliario residencial del barrio desde el punto de vista de un inversor particular.
Un barrio cada vez más joven
Rejas es un barrio eminentemente joven debido al fuerte desarrollo que sufrió en la primera década del siglo XXI, con zonas donde la edad media se encuentra entre los 35 y los 38 años. Solo en la zona Oeste, en el ámbito de Ciudad Pegaso (la zona más antigua del barrio) esta edad media aumenta hasta un rango comprendido entre los 41 y los 48 años de media.
El barrio tiene una tasa de impago moderada, con zonas como Ciudad Pegaso donde la tasa de impago oscila entre el 6% y el 11%, otras como Colonia Fin de Semana donde esta tasa de impago asciende al 19,5% o el entorno del Centro Comercial Plenilunio, donde el impago se sitúa por encima del 30%.
El riesgo de okupación es muy bajo en Rejas y los casos son excepcionales, lejos de otras zonas problemáticas del entorno como ciertas calles de Coslada o en el propio San Blas.
Precios de venta estables y en tendencia positiva
Los precios de venta de vivienda se estancaron a finales de 2018 entorno a los 2.700 euros por metro cuadrado tras dos años de fuerte subida desde 2016. Lejos de verse resentidos por la irrupción del COVID-19 como en otras zonas de la capital, los precios se mantuvieron y en 2021 subieron hasta los 2.800 euros hasta alcanzar los 2.827 euros por metro cuadrado de la actualidad. Se muestra así un mercado de compraventa consolidado y en tendencia positiva que no se resintió durante la pandemia probablemente por la demanda de pisos más baratos, más grandes y con mejores zonas comunes (muchos con piscina incluida) que en áreas más céntricas de la capital.
Si bien es cierto que en el barrio existe un gran volumen de viviendas antiguas construidas durante los años 50, 60 y 70 en Ciudad Pegaso o en Colonia Fin de Semana, la mayoría de viviendas del barrio se desarrollaron durante la primera década del siglo XXI al calor del boom inmobiliario. Desde ese momento, las promociones de obra nueva escasean y, según lo consultado en la base de datos de obra nueva de Brainsre, no existen nuevas promociones de obra nueva en un horizonte cercano. Actualmente solo es posible encontrar un proyecto con producto a la venta: Isla de Tambo, complejo de 52 viviendas promovido por Gestilar y que, ya entregado, encara la recta final de comercialización.
Por todo esto, el producto presente en el mercado de compraventa se divide en tres tipos: producto de segunda mano con más de 50 años de antigüedad y con necesidades de reforma, producto de segunda mano reformado y producto seminuevo de 10-15 años de antigüedad y listo para vivir o con necesidad de reforma superficial.
Los precios de alquiler en Rejas en máximos históricos
En cuanto a los precios de alquiler, el barrio se resintió ligeramente durante pandemia, sufriendo una leve caída del 2,5%, desde los 11,6 hasta los 11,3 euros por metro cuadrado, contracción en los precios producida probablemente por el abrupto aumento de oferta debido a la migración de producto de alquiler vacacional al mercado de alquiler tradicional (el barrio se encuentra muy cerca del aeropuerto). Este retroceso se ha corregido durante este 2022 y los precios de alquiler en Rejas se encuentran en la actualidad en máximos históricos en 12 euros por metro cuadrado, tras haber experimentado una subida anual del 6,2%.
Los tiempos de publicación o time to rent (tiempo medido en meses que pasa una vivienda en el mercado hasta que encuentra un inquilino) siguen disparados tras la pandemia, algo que es la tónica general en todo Madrid. Actualmente, en Rejas se tarda 2,9 meses en alquilar una vivienda, cifra alineada con la media madrileña, 2,8 meses.
Precios de compraventa elevados que restan rentabilidad
En resumen, Rejas es un barrio con un mercado estable y consolidado y con una demanda de alquiler cada vez mayor gracias, entre otras cosas, a su cercanía al aeropuerto y a otros grandes focos de trabajo. Sus precios de alquiler asequibles lo convierten en una gran alternativa habitacional a distritos o zonas más céntricas de Madrid para arrendatarios que buscan vivienda más económica o vivienda al mismo precio pero con más espacio y mejores zonas comunes (piscina o zonas verdes).
Como alternativa inversora respecto a otras áreas de Madrid habría que tener en cuenta que Rejas tiene unos precios de venta muy superiores a los de otras zonas que están en un rango de precios de alquiler parecido, lo cual le restaría rentabilidad a una posible inversión.
Es un barrio relativamente caro para invertir, donde el desembolso mínimo medio estaría por encima de 200.000€, que es lo que cuesta de media un piso de 1 dormitorio. A priori, si se quiere maximizar la rentabilidad, habría que evitar adquirir pisos relativamente nuevos construidos en el siglo XXI, con nula posibilidad de venta inmediata con plusvalía vía reforma y con una rentabilidad por alquiler muy ajustada. Podría ser buena alternativa buscar producto de segunda mano (en zonas desarrolladas durante los años 50-70) para una posible operación de house flipping (comprar, reformar y vender con plusvalía) o una compra para reformar y alquilar a posteriori.
Mientras que en otros barrios más familiares el producto de 1 dormitorio no tiene interés e invertir en él supone un riesgo extra, no parece ser el caso de Rejas, donde la rotación de los pisos de 1 dormitorio en alquiler (porcentaje de pisos que se alquilan de todo el stock disponible en el mercado) es superior a la media madrileña. Mientras, la demanda de pisos de 1 dormitorio en el mercado de compraventa es muy reducida y la oferta relativamente amplia, por lo que puede ser un buen mercado en el que buscar oportunidades con buenos precios.