Análisis a la inversión en el segmento living junto a Savills. «No hay burbuja». Susana Rodríguez, CCO y directora ejecutiva de Living en la consultora, explica que, a diferencia de la crisis anterior, en el mercado actual «no se dan ninguno de los ingredientes que definen este fenómeno: ni exceso de oferta, ni exceso de crédito, ni tipos bajos ni incentivos fiscales». Según la directiva, es el marcado desequilibrio entre oferta y demanda lo que sustenta el fuerte crecimiento de los precios.
En este sentido, lo verdaderamente preocupante es la «desconexión entre evolución de los precios de la vivienda y la evolución de los salarios reales«. Desde la salida de la crisis, en 2014, los precios medios en España han crecido un 50% (hay mercados donde este crecimiento ha sido muy superior), mientras que el coste salarial lo ha hecho un 17%.
Si pudiera pedir un deseo para el real estate español de cara a 2026, Rodríguez apostaría por «medidas para aumentar la oferta de vivienda, en todas sus categorías». En su opinión, es la «única solución viable para contener los precios y mejorar la accesibilidad, tanto en venta como en alquiler».
A nivel grandes tendencias en inversión residencial, Rodríguez destaca la continuación del desarrollo de proyectos de flex living, y «la elevada actividad inversora en proyectos de vivienda asequible (protegida y libre por debajo de mercado), que ha representado algo más del 60% del volumen de inversión en residencial en alquiler de larga estancia».
Previsiones para el sector inmobiliario en 2026
En España, el sector inmobiliario cerró un «muy buen año» en 2025, tanto en el mercado de inversión como en el mercado de usuarios. En terreno inversor, «estaremos en torno a los 17.000 millones de euros, una cifra extraordinaria que supera ampliamente los 14.300 millones de 2024 y se convierte en uno de los mayores niveles de inversión nunca alcanzados en un año».
A nivel usuarios, los niveles de alquiler y ocupación han sido «muy positivos» en todos los sectores (oficinas, logístico, retail, residencial, PBSA, residencias de mayores, etc.), impulsando las rentas en muchos mercados. Las tasas de desocupación están controladas, al igual que la oferta futura, detalla Rodríguez. En términos generales, la consultora no ve riesgos relevantes, pero sí «oportunidades en prácticamente todos los segmentos«.
Previsiones para la inversión en residencial en 2026
En el ámbito residencial, 2025 cierra con una cifra cercana a los 5.500 millones de euros, con «mega-operaciones como Livensa, entre otras, que siempre suponen cierta distorsión sobre la cifra final del año». Según segmentos, «residencial en alquiler de corta, media y larga estancia, suma aproximadamente 2.500 millones, mientras que PBSA y residencias de mayores superan los 2.800 millones«. Desde la consultora, se muestran «muy satisfechos» con el nivel de inversión alcanzado, que supone cerca del 30% del volumen total.
Para 2026, Savills prevé que se mantendrán o incluso mejorarán las cifras de inversión. «Actualmente existen diversos portfolios que podrían venderse durante los próximos meses y que darían un buen impulso a la inversión en 2026. El interés inversor se mantiene en todos los formatos».
Segmentos y ubicaciones que más atraen el apetito inversor
Los segmentos que mayor interés inversor concentran son BTS y residencias de estudiantes. A pesar de lo anterior, dado el elevado desencuentro entre oferta y demanda existente, Rodríguez insiste en que «todos los modelos de desarrollo atraen mucho interés, tanto la promoción para venta, como para alquiler de larga estancia y el alquiler flexible».
En cuanto a ubicaciones, las grandes ciudades siguen siendo las que atraen mayor volumen de inversión, especialmente Madrid. En otros mercados como Valencia y Málaga se observa también un elevado interés por estar presentes.
En el caso de Barcelona, la regulación ha hecho que el interés se reduzca significativamente, algo que se ve reflejado en una actividad promotora residencial muy baja para el tamaño del mercado. No obstante, en la capital catalana, el mercado de PBSA funciona muy bien gracias a la elevada presencia de estudiantes internacionales, matiza la directiva.
Principales inversores y vendedores en terreno living
En el ámbito inversor, la directiva explica que «conviven dos tipos de capitales»: el capital core y el capital value-add. El primero, de largo plazo y aún escaso, está centrado en operaciones de activos estabilizados en ciudades principales: residencias de estudiantes y BTR estabilizado.
Por su parte, el capital value-add, más abundante, está haciendo operaciones de privatización (compra de vivienda alquilada para hacer división horizontal y venta individualizada) y acuerdos de joint venture (JV) para la promoción de nuevos proyectos en todos los segmentos residenciales: BTS, BTR, PBSA, flex, etc.
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