El real estate español se enfrenta a un reto que podría condicionar su desarrollo en los próximos años. «La economía va bien: generamos empleo y atraemos talento», pero «no tenemos vivienda suficiente para acoger todos esos nuevos hogares que se están creando», advierte Susana Rodríguez, Chief Commercial Officer (CCO) y Head of Living en Savills España.
La falta de vivienda disponible es incapaz de absorber la demanda, un proceso en el que tan necesario es un sector como el otro. El problema «no se puede resolver al margen de la Administración Pública», de igual forma que «sin el sector privado, la Administración tampoco tiene capacidad para construir el número de viviendas necesario«.
Lógica y visión a largo plazo. «Si construimos viviendas y no construimos infraestructura, tenemos un problema». Al construir viviendas y crear ciudades, entran muchas administraciones en juego, porque son muchos los factores a tener en cuenta. «Es un puzle» (carreteras, transporte, suelo, servicios, etc.) en el que «hay que conseguir que todo funcione». Más que al factor multinivel, Rodríguez achaca el obstáculo a los tempos.
Pero a problemas, soluciones. Digitalizando, «podemos agilizarlo» y para conseguirlo hay que invertir, tanto en capital tecnológico como en capital humano. Todo depende del capital económico, el más necesario en este cambio, «que viene de la mano del sector privado», insiste Rodríguez.
En el último episodio de Brains Real Estate News Podcast, la directiva analiza el mercado residencial en España, repasando temas como la responsabilidad -¿pública, privada o mixta?- de construir vivienda; la seguridad, salubridad o accesibilidad en el parque edificado; la desinformación y politización en torno a este debate, o la normativa y la inversión institucional.
Escasez de producto: el gran problema del mercado residencial
«Un tema muy serio, que nos preocupa y nos ocupa»: así contempla Savills España la actual reflexión que existe en torno a la vivienda. El suelo, como materia prima, se coloca en el centro de la cuestión. Como en el resto de países europeos, en el residencial español aumentan tanto la escasez de producto como la demanda. Especialmente, ocurre en las ciudades, que en Europa acaparan hasta el 75% de la ocupación poblacional.
Actualmente, se están produciendo movimientos poblacionales hacia este tipo de ciudades «dinámicas», tanto internos (nacional) como externos (extranjero). Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia, Sevilla, Bilbao, Alicante, Zaragoza… «Tenemos ciudades que siguen creciendo, que siguen atrayendo talento», donde la economía funciona y la gente quiere vivir, señala la directiva.
Que la demanda crezca es un signo de un momento «óptimo» a nivel macroeconómico, el problema llega al no poder satisfacer la demanda de la creación neta de hogares, que se sitúa en 315.000 por año, según el INE. «De seguir así, en los próximos cinco años nos enfrentaremos a una escasez aún mayor», explica Rodríguez.
El déficit aumenta. Según datos del Banco de España elaborados en 2024, hoy en día la falta de oferta ronda las 500.000-600.000 unidades, una cifra que crece año a año. En este sentido, otra traba más: la necesidad difícilmente se puede cubrir a corto plazo, ya que en nuestro mercado la cifra de nuevas viviendas que se produce anualmente suele rondar las 100.000 unidades.
¿Quién debe construir vivienda: el sector público o el sector privado?
La solución es poner más oferta en el mercado, pero ¿de quién es esa responsabilidad: del sector público o del sector privado? La Head of Living de Savills cree que debería ser el sector privado quien construyese vivienda de obra nueva, pero con matices: la vivienda social, por ejemplo, debería ser cuestión pública o, en todo caso, conllevar más facilidades al sector privado. En esta línea, Rodríguez considera que la política de vivienda debe ir ligada a la política social, por la «responsabilidad» que tiene la Administración de dar solución a los hogares más desfavorecidos.
Aquí, la directiva hace una distinción clara entre vivienda social (VPO), de precio limitado (VPPL, VPPT, etc.) y libre: los tres estratos que vertebran la vivienda en España. Al desglosar la tipología y cómo ésta aterriza en los proyectos, el sector se enfrenta a grandes desafíos, en términos de inversión: «cuando trabajamos con capital internacional, hay que saber traducirlo», porque «el Social Housing no es igual en todos los países».
Siquiera es fácil trasladar esta reflexión al propio debate social. «Desde la parte técnica, también tenemos una responsabilidad de saber comunicar todo esto que sabemos». Sin embargo, al tratarse de un tema tan sensible, a menudo se aborda desde la ideología, no desde la idea. Un error, según Rodríguez, ya que «realmente, la solución no va a venir por la ideología, sino por movilizar capital y producir nueva oferta».
Aunque la parte pública es la que más exposición mediática tiene, y a menudo la más interesada en mantener el discurso en esa línea, el sector privado debe aprender a comunicar, «porque trabajamos con algo fundamental para el desarrollo económico, y el proyecto de vida de las personas». En este punto, es clave saber trasladar cuestiones como la distinción entre tipos de vivienda y repartición de tareas (en cuanto a la responsabilidad a la hora de crear vivienda), o los frenos del sector, especialmente en términos de agilidad.
Seguridad jurídica, inversión institucional y desarrollo
En España, la inversión institucional en el mercado residencial ha crecido exponencialmente en la última década. Hace diez años, apenas existía inversión institucional; mientras que hoy en día, entre el 25% y el 30% del total de inversión inmobiliaria en España se destina a este segmento, destaca Rodríguez. El fenómeno, en parte, se debe a la consolidación de formatos como el build to rent (BtR), el coliving o el senior living, que han diversificado y fortalecido el mercado.
Frente a uno de los puntos débiles más acusados del real estate español, Rodríguez mantiene una postura distinta. Más que «inseguridad jurídica«, cree que el problema está en la «inestabilidad regulatoria«, en cambiar cada poco las reglas del juego, en un negocio de largo plazo como el inmobiliario. Sin embargo, sí están relacionadas, ya que la «inestabilidad regulatoria» acaba por generar «inseguridad jurídica». Si no se establecen normativas claras y estables, España podría acabar por disuadir al capital extranjero. La solución, en todo caso, es «conocer las reglas del juego», recuerda la experta.
Evitar que la falta de vivienda frene el crecimiento económico
«Ojo, porque podemos morir de éxito». Rodríguez opina que si no se implementan soluciones efectivas, la escasez de vivienda podría convertirse en un freno para el desarrollo económico de España. Por ejemplo, en ciudades como Málaga, capaces de atraer a multinacionales, pero incapaces de ofrecer vivienda asequible a los trabajadores que necesitan.
La directiva de Savills insiste en que el problema no puede abordarse desde una única perspectiva. Para evitar que la falta de vivienda limite el potencial económico de España, insiste: se necesita una combinación de medidas a corto y largo plazo, incluyendo el desarrollo de suelo, la industrialización del sector, los incentivos a la inversión y la estabilidad regulatoria.
