¿Qué ve un fondo alemán en el mercado inmobiliario español? Christoph Evard, socio y director de Rockstone Real Estate Iberia, analiza las fortalezas y debilidades del real estate en España, un mercado en el que «la actividad en muchos sectores inmobiliarios está impulsada por la demanda extranjera», y «la Inversión Extranjera Directa (IED) ha sido fuerte». Sin embargo, «la competencia por la inversión es global, y el dinero puede fluir fácilmente a otros mercados».
Según Evard, «los precios ciertamente han aumentado en los últimos años, creemos que los fundamentos del mercado son saludables»; pero «no nos preocupa una posible burbuja de precios«. En España, «los factores que limitan la oferta de vivienda son las políticas conservadoras de crédito bancario, que limitan la inversión especulativa, y la demanda insatisfecha de vivienda en los principales centros urbanos», añade el directivo.
El «riesgo clave» del inmobiliario español se encuentra en las políticas gubernamentales: «estas políticas son a menudo benignas en su naturaleza y están destinadas a abordar los efectos negativos de los precios más altos de la vivienda en la población local, que en efecto necesita protección de las fuerzas del mercado descontroladas». Sin embargo, «tales políticas a menudo no alcanzan sus objetivos, se formulan para maximizar el efecto electoral, ahuyentan la inversión extranjera y son difíciles de revertir. Un ejemplo es el impuesto propuesto del 100% sobre las ventas de bienes raíces a inversores no comunitarios, recientemente promovido por el gobierno», matiza Evard.
Pregunta: ¿Por qué un fondo alemán apuesta por España?
Respuesta: Rockstone es un desarrollador/inversor integrado con actividades en varios países alemanes, así como en África Oriental. Estamos principalmente activos en los sectores residencial/living, oficinas y life science.
España es un país fantástico, con gente increíble y lleno de oportunidades. Nos enorgullece estar activos en España desde 2021, cuando abrimos nuestra oficina en Madrid y comenzamos nuestro primer proyecto.
Madrid ha sido nuestro destino principal en España. Identificamos una serie de tendencias macroeconómicas a largo plazo que respaldan el surgimiento de Madrid como un destino clave de inversión y estilo de vida. Estas incluyen:
- La ciudad se beneficia de valores de capital atractivos y niveles conservadores de deuda, con el mercado inmobiliario español solo comenzando a recuperarse a mediados de la década de 2010, después de la crisis financiera global de 2008. A diferencia del norte de Europa, donde los valores residenciales de capital han aumentado un 46% por encima de los niveles de 2008, España solo ha alcanzado recientemente los niveles previos a la crisis.
- Las prácticas de financiamiento conservadoras han jugado un papel crucial en el mantenimiento de la estabilidad del mercado, con los desarrolladores rara vez asegurando más del 60% de financiamiento de deuda y solo el 57% de las compras residenciales en Madrid siendo financiadas con hipoteca.
- Además, Madrid se ha convertido en un lugar deseado tanto para residencias principales como secundarias, atrayendo a profesionales de altos ingresos y empleados senior que se están reubicando cada vez más en el sur de Europa.
- La ciudad también está experimentando una importante inversión internacional, especialmente por parte de compradores latinoamericanos que buscan diversificación ante condiciones políticas y económicas inestables, con los inversionistas mexicanos habiendo invertido más de 700 millones de euros en bienes raíces españoles desde 2020. Los inversores no latinoamericanos, incluidos los compradores de EE. UU. que buscan exposición al euro y los europeos del norte, también están contribuyendo al crecimiento del mercado.
- Las proyecciones indican que entre 2022 y 2027, la población de individuos de alto poder adquisitivo en Madrid, con más de 1 millón de euros en patrimonio neto, aumentará más del 30%.
Mirando hacia el futuro, el atractivo de Madrid se ve reforzado por su excepcional calidad de vida y los próximos eventos internacionales, como la organización de la NFL en 2025, la Fórmula 1 en 2026 y la final de la Copa del Mundo de la FIFA en 2030, consolidando su posición como una de las capitales más importantes de Europa.
P: ¿Cómo espera la compañía que se desarrolle 2025?
R: En 2025, planeamos continuar con nuestra actual estrategia de inversión en el desarrollo de viviendas modernas urbanas de primera y segunda residencia en Madrid y Lisboa, tanto para la venta como para alquiler. Nuestro programa residencial en Comporta, Portugal, alcanzará un hito importante con la finalización de la Fase 1 de nuestro desarrollo Atlantic Club Comporta este verano. También hemos comenzado nuevos proyectos en la zona de Comporta/Melides, y estamos contemplando expandir nuestras actividades a la Costa del Sol.
Además, nuestro objetivo es expandir nuestra presencia en el sector living, donde vemos una oportunidad significativa. Esto incluye nuestras primeras inversiones hoteleras, así como proyectos senior living para personas mayores en la costa mediterránea. Finalmente, con nuestro negocio alemán de life science / laboratorios IQ Spaces, estamos analizando el mercado español para un posible primer proyecto.
P: Como empresa extranjera que invierte en España, ¿qué segmentos del inmobiliario considera Rockstone los más interesantes?
R: Nuestra evaluación del mercado español se basa en los impulsores macroeconómicos mencionados anteriormente. El estilo de vida y el turismo implican una mayor demanda de espacios residenciales, lo que incluye viviendas, hoteles, productos de co-living y flex-living.
En Madrid, observamos que los precios en ciertos segmentos, incluidos los residenciales high-end, han aumentado significativamente. Sin embargo, el ecosistema más amplio en Madrid aún no se ha adaptado por completo, lo que presenta amplias oportunidades. Por ejemplo, vemos capacidad adicional para viviendas de calidad fuera de las áreas tradicionales de primer nivel como Salamanca, Almagro y Chamberí. Recientemente, hemos firmado un edificio histórico en el distrito de Malasaña (calle del Pez ,3), donde desarrollaremos un producto residencial de calidad dentro de un vecindario dinámico y vibrante, lo que nos entusiasma mucho.
Finalmente, el mercado de alquiler representa una oportunidad, ya que los precios de compra más altos han empujado a más personas al mercado de alquiler, con una oferta muy limitada.
P: ¿Qué puntos fuertes y débiles señalaría del sector en España?
R: Positivos:
- Aunque los precios ciertamente han aumentado en los últimos años, creemos que los fundamentos del mercado son saludables. No nos preocupa una posible burbuja de precios. Los factores que limitan la oferta de viviendas son las políticas conservadoras de crédito bancario, que limitan la inversión especulativa, y la demanda insatisfecha de vivienda en los principales centros urbanos de España.
- Además, las tendencias macroeconómicas mencionadas anteriormente son tendencias a largo plazo que seguirán respaldando el mercado en los próximos años.
- Algunos municipios, por ejemplo, en Madrid, han sido favorables a los negocios y han logrado implementar políticas acomodaticias.
Riesgos:
- La actividad en muchos sectores inmobiliarios está impulsada por la demanda extranjera. Esto implica una fuerte dependencia de la inversión extranjera. Si bien la Inversión Extranjera Directa (IED) ha sido fuerte, la competencia por la inversión es global, y el dinero puede fluir fácilmente a otros mercados.
- Aquí veo un riesgo clave en las políticas gubernamentales. Estas políticas son a menudo benignas en su naturaleza y están destinadas a abordar los efectos negativos de los precios más altos de la vivienda en la población local, que en efecto necesita protección de las fuerzas del mercado descontroladas. Sin embargo, tales políticas a menudo no alcanzan sus objetivos, se formulan para maximizar el efecto electoral, ahuyentan la inversión extranjera y son difíciles de revertir. Un ejemplo es el impuesto propuesto del 100% sobre las ventas de bienes raíces a inversores no comunitarios, recientemente promovido por el gobierno.
P: En comparación al resto de mercados europeos, ¿cómo se ha estado comportando el real estate español durante los últimos años?
R: La economía española ha tenido un desempeño muy fuerte, estando entre las economías desarrolladas de mayor crecimiento a nivel mundial.
En el contexto europeo, el mercado español se compara especialmente bien con el norte de Europa. En muchos países del norte de Europa, los valores de capital aumentaron desde principios de la década de 2010 debido a las bajas tasas de interés. Cuando las tasas de interés aumentaron, estos mercados fueron los más golpeados, con reducciones de precios del 25-30% o más en todas las clases de activos.
El norte de Europa ha visto desde entonces una severa reducción de liquidez, especialmente por parte del capital institucional. Muchos fondos europeos de core y core + están sobre asignados y enfocados en proteger sus propios portafolios. Los bancos están menos expuestos que en 2008, por lo que no tienen que vender sus portafolios. Al mismo tiempo, los costos más altos de interés y la disponibilidad restringida de financiamiento limitan el desarrollo de nuevos suministros inmobiliarios en muchos países del norte de Europa.
A esto se suman cambios estructurales en el mercado inmobiliario, como la disminución de la demanda de oficinas y los cambios en los patrones de consumo que afectan al comercio minorista, así como la necesidad de revisar los modelos de negocio de algunas de las economías más grandes de Europa. Alemania, por ejemplo, ha trabajado demasiado tiempo bajo la suposición de la seguridad estadounidense, el gas ruso barato y las exportaciones a China, todo lo cual ahora está en cuestión.
España, Portugal y otros países del sur de Europa, como Grecia, continúan siendo respaldados por las tendencias macroeconómicas mencionadas anteriormente, con una fuerte perspectiva para los próximos años.
P: ¿De qué activos se compone la actual cartera de la firma en el mercado ibérico?
R: Nuestra cartera incluye proyectos residenciales build-to-sell en Madrid, Lisboa y Comporta/Melides.
En Madrid, un proyecto actual en la Calle Santa Engracia está cerca de finalizar y se espera que sea un gran éxito. Como se mencionó antes, recientemente comenzamos un nuevo proyecto en la Calle del Pez 3, en Malasaña, donde desarrollaremos más apartamentos para la venta.
P: Concretamente, en Madrid, Rockstone cuenta con Santa Engracia 42 y Virgen de los Peligros 9, y busca activamente oportunidades en el mercado residencial y de oficinas. ¿Qué barrios les parecen más atractivos para cada segmento?
R: Como mencionamos anteriormente, somos firmes creyentes en el creciente ecosistema de Madrid, que incluye oportunidades a través de diferentes clases de activos en vecindarios de rápido crecimiento fuera de Salamanca y Almagro.
P: En Alemania, la firma ha invertido en el segmento life science, ¿hará lo mismo en España?
R: El sector de life science presentan una oportunidad de mercado convincente con sólidos fundamentos, impulsados por una población envejecida en Europa, inversiones significativas del sector privado y público en investigación y desarrollo, y un alto potencial de resultados respaldado por avances tecnológicos y de IA.
El sector inmobiliario de life sicience es una clase de activos con barreras de entrada significativas, ya que requiere un conocimiento detallado de los edificios de laboratorio, así como una red dentro de la industria de las ciencias de la vida. Como líderes en el mercado alemán con nuestra marca IQ Spaces, estamos evaluando el mercado español para un posible primer proyecto.
P: ¿Qué futuras adquisiciones llevará a cabo la firma en el mercado ibérico?
R: Nuestro objetivo es ampliar nuestras inversiones en España y también en Portugal, tanto en nuestros segmentos clave como dentro de nuestra estrategia de crecimiento mencionada anteriormente.
P: ¿Qué ciudades de España y Portugal le resultan más atractivas a Rockstone?
R: En España, Madrid, Costa del Sol; en Portugal, Lisboa, Comporta.
P: ¿Cuáles son los objetivos de la marca en España y Portugal?
R: Convertirse en un desarrollador líder en nuestros segmentos (residencial, Healthcare, Senior Living y espacios de oficina, tanto build-to-sell como en el segmento de alquiler).
P: ¿De qué forma colabora Rockstone con firmas como La Finca Asset Management?
R: La Finca es una empresa muy sólida con un excelente historial, y estamos encantados de tenerlos como socios en un proyecto y esperamos futuras colaboraciones, ya que podemos aprovechar fortalezas complementarias. La colaboración con otros socios tomará principalmente la forma de inversión, ya que estamos buscando complementar nuestro propio capital con inversores locales. Sin embargo, como empresa privada, estamos abiertos a diferentes formas de colaboración.
