El destino del inmobiliario en 20 claves: de una recesión con tipos al 3% a los sectores que serán refugio

A las buenas noticias económicas les queda poco recorrido. Se acumulan los nubarrones y el sector inmobiliario no deja de mirar las noticias que anticipan una crisis y cada día le suma nuevos peligros. En el repaso diario a malos augurios y motivos de esperanza, la consultora Forcadell y la Universidad de Barcelona han presentado hasta 20 conclusiones de su Informe del Mercado Inmobiliario, Actualidad y Perspectivas 2022.

Y entre ellas se puede encontrar hasta la palabra recesión si los tipos de interés llegan a la barrera del 3% hasta el comportamiento, segmento por segmento, de los principales actores del sector. Pero la conclusión final es que se acabaron los buenos tiempos.

Sin embargo, las primeras claves todavía resisten con cierta entereza. Corresponden al mercado residencial y al balance de este ejercicio de 2022, pero, según avanzan las previsiones, se oscurece el panorama:

1. En 2022 finalizará un gran boom inmobiliario iniciado en el segundo trimestre de 2021. En el actual año, el precio de la vivienda aumentará aproximadamente un 8% y las transacciones un 13%
2. En 2022, el mercado de la vivienda usada alcanzará su récord histórico de viviendas vendidas  (680.000). Un número incluso superior al de cualquiera de los años en los que se generó la burbuja  inmobiliaria de la primera década del presente siglo.  
3. La cifra de transacciones de vivienda nueva alcanzará las 80.000 unidades. La principal restricción  de las ventas lo constituye la escasa oferta. La demanda ha superado claramente la disponibilidad  existente y ha permitido a los promotores vender más del 95% de los pisos acabados. 
4. La construcción de VPO de alquiler será muy escasa, a pesar de las reiteradas promesas de los  diferentes partidos políticos. En el año actual, se iniciarán únicamente 4.500 viviendas de las  anteriores características, un 4,3% del total. 
5. En 2023, el mercado caerá en recesión. Si el tipo de interés del BCE llega o supera el 3%, las ventas  disminuirán alrededor del 15% y el precio un 5%. El mercado más afectado será el de vivienda usada y la demanda más perjudicada la de los jóvenes. 
6. En el próximo año, los bancos reducirán la concesión de créditos. En primer lugar, por una  disminución de su demanda. En segundo, por un criterio más restrictivo de otorgamiento. En dicho período, las entidades financieras tendrán como principal prioridad evitar un gran aumento de la morosidad.  
7. La mejor evolución de las transacciones se producirá en las grandes ciudades. La principal clave estará en la composición relativa de su demanda histórica, pues en relación a su periferia y a las pequeñas urbes la de inversión es mayor y menor la de primer acceso a la propiedad. Los bancos tendrán una mayor disponibilidad para financiar los inmuebles situados en las primeras que en las  otras urbes. 
8. En 2023, la demanda de vivienda nueva se reducirá. No obstante, no impedirá a los promotores vender más del 85% de los inmuebles finalizados. La mayoría de las anteriores empresas tienen comprometidas más del 50% de las unidades a entregar. 

Las noticias empeoran en el alquiler… para todos

Para el mercado de alquiler, sin embargo, las noticias vienen matizadas en todos los casos. El informe identifica cinco rasgos, predicciones o valoraciones:

1. En 2022, el mercado de alquiler ha estado caracterizado por un elevado exceso de demanda. Dicho exceso existe en la mayor parte del país, pero es especialmente importante en las principales ciudades por la existencia de una mayor población itinerante y mejores oportunidades laborales. La principal consecuencia será un aumento de su precio de alrededor del 7%. 
2. En 2023, la demanda de alquiler disminuirá debido a una mayor incertidumbre económica y una  menor creación de empleo. Su reducción eliminará el exceso del año anterior y conducirá a un estancamiento del importe del arrendamiento. 
3. En el próximo año se independizarán menos jóvenes de su familia que en el actual debido a una peor evolución de la economía. La mayor precariedad de la demanda existente provocará un auge de la demanda de habitaciones.  
4. En las grandes ciudades, los colivings seguirán teniendo exceso de demanda, especialmente si están ubicados en una localización céntrica y destinados principalmente a extranjeros. 
5. El principal problema del mercado español del arrendamiento es una escasa oferta. Por tanto, dado  que las Administraciones no quieren hacer más VPO de alquiler (únicamente 4.500 viviendas en 2022), la solución consiste en incentivar fiscalmente a los propietarios privados para que aumenten la disponibilidad de vivienda a un precio más asequible. Para tener éxito, los incentivos fiscales deben ser muchos más generosos que los establecidos en el proyecto de Ley de Vivienda. 

Las oportunidades, segmento por segmento

Finalmente, las ocho claves restantes del informe de Forcadell y la Universidad de Barcelona toca cada uno de los segmentos del sector inmbiliario:

1. En 2023, el mercado comercial tendrá una negativa evolución. Las claves serán una reducción de la liquidez de los fondos de inversión, una elevada subida de los tipos de interés en un corto período de  tiempo, un menor dinamismo económico y un aumento de la aversión al riesgo por parte de los  inversores. 
2. En la mayoría de los segmentos de mercado, los fondos de inversión serán más vendedores que compradores. No obstante, excepto si necesitan urgentemente liquidez, la mayoría de los activos en  venta no encontrará adquirente. El motivo será una gran discrepancia sobre el importe de los inmuebles entre las dos partes de la transacción. 
3. En el próximo ejercicio, las rentas establecidas en los nuevos contratos serán inferiores a las del año actual, excepto en el mercado de naves industriales y logísticas. La atonía de la demanda de bienes y servicios, junto con el impacto sobre los costes de las empresas de la elevada inflación, reducirá la actividad de numerosas empresas y provocará la desaparición de algunas. Por tanto, el aumento de la tasa de desocupación presionará sobre el importe del alquiler y lo hará descender.
4. La escasez de producto en el mercado logístico hará que la rentabilidad exigida por la mayoría de los compradores en las mejores ubicaciones aumente únicamente en 0,25 puntos y en las situadas a más de 40 kilómetros cuadrados de Barcelona y Madrid en 0,50. Por tanto, para adquirir las propiedades, los interesados  pedirán una disminución de su precio, siendo su reducción más elevada en los segundos municipios que en los primeros. 
5. El principal problema del mercado de oficinas consistirá en la aparición de una elevada oferta nueva. Esta coincidirá con una escasa demanda de espacio y la renuncia de muchos metros cuadrados por parte de empresas que reducirán plantilla para disminuir sus costes. En las dos grandes capitales del país, su evolución será decepcionante, pero más negativa en Barcelona que en Madrid. 
6. La peor evolución de la capital catalana estará basada en dos principales factores: el mayor incremento relativo de la oferta y su superior dependencia de las startups tecnológicas. En el próximo año, en Barcelona saldrán más de 200.000 metros cuadrados de nueva superficie, una cuantía no observada en ningún ejercicio de la última década. La mayoría lo harán en el 22@, la ubicación preferida por las empresas recién creadas. 
7. La demanda de alquiler de locales comerciales será menor que en 2022. Se comportará mejor en el centro histórico y comercial de Barcelona y Madrid que en sus distintos barrios. Las claves serán un magnífico año turístico derivado de la recuperación completa de los congresos, la nula influencia de la Covid-19 sobre el flujo de visitantes y los deseos de volver a viajar por parte de una sustancial parte de la población de los países desarrollados.