Opiniones encontradas sobre la utilidad del Índice de Precios de Referencia, publicado la semana pasada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (Mivau). Brains Real Estate News ha preguntado a distintas firmas vinculadas al sector del alquiler qué opinan sobre las nuevas medidas de contención aprobadas por el Gobierno de Sánchez.
Por el momento, el gremio espera que un análisis más detallado de su funcionamiento arroje más luz sobre su impacto real en el mercado del alquiler.
Responden María Matos, directora de Estudios de Fotocasa; José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler; Arantxa Goenaga, abogada y socia de Círculo Legal Barcelona; Andrés Galindo, director de Inversiones, Valoración y Sostenibilidad en RKS Asset Management y David Caraballo, director general en Alquiler Seguro.
- Fotocasa y la Agencia Negociadora del Alquiler lo consideran poco preciso por no tener en cuenta la realidad del mercado y las características específicas de cada vivienda.
- Círculo Legal Barcelona cree que el mercado se regula por la oferta y la demanda y que este índice no ayuda a los propietarios ni a los inquilinos.
- RKS Asset Management aprueba el método científico del índice, pero sugiere añadir más parámetros como la antigüedad del edificio o la demanda en zonas específicas.
- Alquiler Seguro advierte un desfase entre el índice y la realidad del mercado, ya que se basa en datos de 2022 para determinar precios en 2024.
Opinión de María Matos, directora de Estudios en Fotocasa
Según María Matos, directora de Estudios en Fotocasa, «se trata de un índice con criterios objetivos, realizado con un carácter administrativo sin tener en cuenta lo más importante y lo que más influye en el precio de los inmuebles: el mercado. La vivienda depende de diversos factores como los demográficos y temporales, los ciclos económicos, las políticas incentivadoras como ayudas o beneficios fiscales, la financiación y, por supuesto, de las leyes de oferta y demanda. Es por ello que el precio establecido por los propietarios de las viviendas en los anuncios de alquiler dista tanto del fijado en el Índice de Referencia».
«De hecho, aunque es un índice a título orientativo, podría llevar a la confusión al indicar un precio máximo del alquiler y crear unas expectativas de precio fuera de la realidad del mercado», añade Matos.
Opinión de José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler
Según José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler, «los parámetros que incorpora no son suficientes para la valoración de las viviendas, porque para su valoración real las viviendas deben ser visitadas y valoradas por técnicos especialistas en la gestión de los alquileres, pero este índice establece valoraciones nominales sin tener en cuenta el estado real realizado por especialistas». Le recuerda mucho a las valoraciones realizadas en la Agencia Tributaria desde los despachos para determinar el valor de las viviendas, anuladas por muchos tribunales al requerirse una visita a las viviendas, explica el profesional.
«Es muy difícil medir el precio de un alquiler en la distancia si no se visitan las viviendas, porque una buena orientación puede influir en el precio, al igual que unos muebles más modernos o una mejor distribución de los espacios, parámetros que no regula el índice, al ser muy subjetivos», matiza Zurdo.
Zurdo no cree que el Grupo Técnico elegido para elaborar tal índice haya sido el idóneo. En su opinión, «no se ha contado con la opinión de los que más saben de valoraciones reales de mercado en tiempo real, que son los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) o las empresas de gestión de alquileres, que me imagino sabrán de valoraciones mucho más que el grupo técnico elegido. Se ha ido al método mas sencillo y barato para hacer establecer valoraciones a distancia».
Opinión de Arantxa Goenaga, abogada y socia en Círculo Legal Barcelona
«Pese a que el Ministerio ha manifestado que han utilizado un criterio totalmente científico entiendo que no es el correcto, el mercado inmobiliario se regula por la oferta y la demanda y con la publicación de la Ley por el Derecho a la Vivienda alteraron la oferta dado que muchos propietarios dejaron de alquilar por lo que ese parámetro seguro que no lo han tenido en cuenta», opina Arantxa Goenaga, abogada y socia de Círculo Legal Barcelona.
Más que establecer un índice limitando el precio, la profesional considera que «lo que deben efectuar es otro tipo de política, no afectar al mercado sino ayudarlo en ambas direcciones, es decir, tanto favorecer que las familias puedan acceder a alquilar una vivienda como a los propietarios que no tengan que esperar más de un año para poder desalojar a los inquilinos que no pagan la renta y que en la mayoría de las ocasiones no suelen recuperar».
Opinión de Andrés Galindo, director de Inversiones, Valoración y Sostenibilidad en RKS Asset Management
Hay quienes sí están de acuerdo con este proceso: «el método utilizado parece adecuado, ya que se basa en un enfoque técnico y científico que incorpora una gran cantidad de datos y tiene en cuenta varios factores relevantes, como la localización, la superficie, y características específicas de las viviendas», explica Andrés Galindo, director de Inversiones, Valoración y Sostenibilidad en RKS Asset Management.
Aun así, Galindo «propondría añadir parámetros que reflejen mejor las necesidades de los inquilinos y los desafíos de los inversores, como la antigüedad del edificio, la demanda real en áreas específicas, y quizás incluso consideraciones sobre la accesibilidad y la infraestructura local».
En su opinión, «el Grupo Técnico tiene una composición multidisciplinaria que incluye expertos de diversas instituciones clave. A pesar de ello, sería recomendable incorporar voces de la esfera inversora dentro de este grupo para asegurar que todas las perspectivas estén representadas y se tomen en cuenta en el índice».
Opinión de David Caraballo, director general en Alquiler Seguro
David Caraballo, director general en Alquiler Seguro, insta al mercado a «analizar en detalle el índice, para ver cómo opera la metodología con los datos que han obtenido». De entrada, el profesional explica que el índice muestra un desfase importante, porque «se quiere delimitar el precio de renta en 2024, con los datos tributarios de 2022».
Desde el área de estudios de Alquiler Seguro estamos en ese proceso de análisis desde el primer día de su publicación. Somos la empresa más importante en alquiler en disperso en España, por lo tanto, estamos trabajando con una base de datos de miles de inmuebles en todas las provincias, donde el alquiler es significativo, para analizar los parámetros y la metodología empleada.
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