En real estate, 2023 ha sido un año positivo en términos de ocupación, superando las previsiones de recesión. Sin embargo, la inversión se ha visto limitada por cambios en la política de tipos de interés y la incertidumbre, reduciendo los volúmenes en diversos activos, explica Humphrey White, director general de Knight Frank España. Para 2024, la consultora espera una absorción dinámica en oficinas y logística, con mudanzas hacia espacios adaptados a nuevas formas de trabajar.
Se espera que la inversión aumente a partir del segundo trimestre de 2024, influenciada por el descenso del bono español a 10 años. El sector logístico y hotelero atraerá capital, y los segmentos residencial para alquiler, residencias de estudiantes y senior living también experimentarán crecimiento. España sigue siendo atractiva para inversores internacionales, con Madrid destacando en logística, hoteles y residenciales.
¿Cómo calificaría Knight Frank 2023 para el sector inmobiliario?
Por el lado de la ocupación, 2023 ha sido más positivo de lo que se pronosticaba a finales de 2022 cuando se esperaba, con una alta probabilidad, una recesión económica en el primer semestre de 2023. Finalmente, la recesión no se produjo y la absorción en el sector oficinas y logístico ha alcanzado cifras robustas de contratación.
En cuanto a la inversión, el cambio en la política de los tipos de interés y la situación de incertidumbre durante 2023 han puesto en modo wait-and-see a los inversores, lo cual ha limitado de forma significativa la actividad inversora durante el año.
Por activos, en 2023, los volúmenes de inversión en oficinas, logístico, retail o PRS (residencial para alquiler) han descendido entre el 40% y el 50%, si se compara la cifra con 2022. En cambio, el sector hotelero ha tenido una evolución muy positiva a lo largo de 2023, con un nivel de inversión muy similar a 2022.
¿Qué espera Knight Frank del año 2024?
Esperamos que los fundamentales en la ocupación se mantengan robustos. Tanto en oficinas como en logístico, se espera una absorción dinámica para 2024.
Hay que tener presente que un alto porcentaje del stock ocupado de oficinas sigue en proceso de adaptación a las nuevas formas de trabajar, lo que se traducirá en mudanzas hacia espacios adecuados en los próximos años. Dado el contexto del interior de la M-30, con escasez de superficie de calidad y rentas prime al alza, también se espera que la actividad del take-up en 2024 tienda a las primeras periferias, en edificios de calidad y con buenas comunicaciones.
En cuanto al sector logístico, la ralentización del consumo para este año no tendrá un impacto muy significativo en el mercado logístico, dado que sigue en proceso de adaptación a las nuevas formas de comprar de los consumidores.
Por el lado de la inversión, esperamos que a partir del segundo/tercer trimestre de 2024 veamos un incremento de la actividad. Esto vendrá como consecuencia del cambio de dinámica de los activos «libres de riesgo», es decir, el bono español a 10 años y el bono alemán a 10 años.
El bono español a 10 años alcanzó su nivel máximo (en este proceso reciente de incrementos de tipos desde Banco Central Europeo) en el último trimestre de 2023. En consecuencia, las yields se incrementaron ligeramente.
Desde principios de 2024, el bono español empezó a descender, Seguirá bajando en los primeros trimestres con más intensidad y a partir de 2025 los descensos trimestrales serán más contenidos.
La previsión de que la actividad inversora en oficinas empiece a elevar su dinamismo en la recta final de 2024 se basa en la hipótesis de que los inversores y propietarios tendrán la visibilidad de los primeros trimestres de 2024 de los descensos de bonos, y eso supondrá tener información suficiente para poder calibrar la nueva «yield prime de equilibrio» de los diferentes sectores del inmobiliario. Una vez se consiga, sería de esperar que se empiecen a desbloquear varios procesos de compraventa.
¿Qué segmentos del inmobiliario crecerán más? ¿Y cuáles sufrirán más?
El sector logístico se espera que atraiga capital durante este año.
Los hoteles también seguirán siendo atractivos y probablemente se alcance un volumen de inversión muy parecido a 2023.
El residencial para alquiler se espera que crezca en los próximos años, junto con las residencias de estudiantes. Para estos dos segmentos, Madrid es la segunda ciudad europea más atractiva para los inversores internacionales, según el informe European Living Investor realizado por Knight Frank.
También hay interés en invertir en el ámbito del senior living.
El residencial de lujo es otro de los segmentos donde veremos actividad de compra en 2024. Según nuestro informe Prime Global Cities Index, en el tercer trimestre de 2023, Madrid ha sido la ciudad europea donde más se han incrementado los precios de la vivienda de lujo por delante de capitales como París, Londres o Frankfurt.
Por otro lado, segmentos como oficinas y centros comerciales es probable que no alcancen niveles altos de inversión, aunque en el caso de los centros comerciales puede haber sorpresas.
¿Respecto a otros países, ¿cuál es la posición de España en el sector inmobiliario?
Lo más destacable sería decir que España ha conseguido a nivel inmobiliario no necesitar ninguna presentación. Los inversores conocen el mercado español y lo que ofrece, y las preguntas que nos plantean son sobre la evolución esperada de los diferentes tipos de activos inmobiliarios, pero no se pone en duda el atractivo de España como mercado para invertir.
En esa línea, de cara al exterior, España ha salido reforzada después de las situaciones de estrés e incertidumbre interna que ha experimentado en los últimos años. Estas situaciones han servido para mostrar que es un país suficientemente capaz de gestionar los momentos de incertidumbre sin poner en peligro la seguridad jurídica de los inversores.
En los años recientes, el mercado español tiene un lugar asegurado en el radar de los inversores internacionales. Como hemos mencionado antes, Madrid es un objetivo de inversión dado que tiene todavía recorrido de crecimiento en: logística, hoteles, residencial para alquiler, senior living o residencias de estudiantes.
