El conflicto bélico en Oriente Medio está reconfigurando las cadenas de suministro globales: ha desviado las rutas marítimas Asia-Europa por el Cabo de Buena Esperanza, encarecido los fletes y acelerado la búsqueda de alternativas logísticas más cercanas. En España, el impacto es doble: frena hasta 5,6 millones de m2 de nuevos desarrollos logísticos al disparar los costes de construcción, y al mismo tiempo revaloriza las naves ya construidas como respuesta inmediata de los operadores. En paralelo, el aumento estructural del gasto en defensa en Europa abre un nuevo ciclo de inversión en activos logísticos avanzados. Así lo concluyen la quinta edición del informe ‘The Logistics Property Telescope’ de EY (2025) y el ‘European Logistics Outlook’ de Patrizia (2025).
Mercado español — EY, 2025
Mercado europeo — Patrizia, 2025
El stock existente gana protagonismo ante la parálisis promotora
La presión de los costes de construcción y energéticos, combinada con un crecimiento de rentas insuficiente para compensar el riesgo promotor, está frenando en seco la nueva oferta logística en España. Según la quinta edición del informe ‘The Logistics Property Telescope’ de EY (2025), aunque el pipeline crece un 13% interanual (+1,5 millones de m2), solo el 43% de los 23,3 millones de m2 de suelo logístico urbanizable en los principales mercados presenta viabilidad económica real. El resto, hasta 5,6 millones de m2, resulta hoy inviable de ejecutar mientras se mantenga la incertidumbre actual.
En este contexto, los operadores logísticos están recurriendo a las naves ya construidas para aprovechar con rapidez la oportunidad del nearshoring y evitar los sobrecostes de la obra nueva. De acuerdo con el mismo informe de EY, en España existen 2.211.000 m2 de superficie alquilable disponible para ocupación inmediata: 1,1 millones de m2 levantados en los últimos cinco años que aún no han sido absorbidos, y otros 1,1 millones de m2 de stock anterior que también recuperan atractivo comercial al permitir a los usuarios eludir el riesgo de los sobrecostes de construir nuevas instalaciones.
«España es puerta, no solo un mercado.» — The Logistics Property Telescope (5.ª edición), EY, 2025
España, puerta de Europa: la ventaja geoestratégica que la guerra amplifica
La disrupción de las rutas marítimas en Oriente Medio —que ha desviado los flujos Asia-Europa por el Cabo de Buena Esperanza— coloca a España en una posición diferencial dentro del continente. Según EY, es el único gran país industrial europeo con doble fachada marítima, Atlántico y Mediterráneo, y conexión natural con el Norte de África y América, lo que lo convierte en first port of call de los nuevos flujos marítimos; una capacidad que Polonia no puede ofrecer por su carácter terrestre y que Italia solo cubre de forma parcial por su mayor exposición al Mediterráneo oriental.
Esta nueva realidad acelera el nearshoring, el friendshoring y el refuerzo de inventarios de seguridad, consolidando la logística como uno de los segmentos del mercado inmobiliario más resilientes de cara a los próximos dos ejercicios, de acuerdo con EY. La inflación, que se prevé en el 3,4% en 2025 y el 3,5% en 2026 según el mismo informe, limita la compresión de las tasas de capitalización de las naves prime, que se estabilizan en Europa en el entorno del 5,0%–5,5%.
El gasto en defensa redefine el mapa logístico europeo
Desde una perspectiva europea, la gestora Patrizia anticipa en su ‘European Logistics Outlook’ (2025) que el aumento estructural de los presupuestos de defensa redefinirá el mapa de la inversión logística en el continente. El compromiso histórico alcanzado por los aliados de la OTAN en la cumbre de La Haya en 2025 —que contempla elevar el gasto en defensa hasta el 5% del PIB en 2035, con un 1,5% destinado a infraestructuras críticas como energía y logística— será un catalizador clave para este cambio estructural, según Patrizia.
El apetito inversor por la logística se mantiene sólido pese a la moderación de la demanda desde 2022. Según Patrizia, los activos logísticos representaron el 22% del capital invertido en inmobiliario en Europa en 2025, frente al 13% de 2018, lo que refleja la confianza estructural en el segmento. La actividad se orientará hacia plataformas de alta especificación y proyectos a medida impulsados por grandes operadores industriales y de defensa como Safran y Thales (Francia), Rheinmetall y Hensoldt (Alemania), BAE Systems (Reino Unido), Leonardo (Italia) o Saab (Suecia), de acuerdo con el mismo informe.
«Los vientos de cola apuntan a un resurgimiento de la industria militar en Europa, lo que impulsará la demanda de activos logísticos inteligentes en torno a clusters industriales y de infraestructuras, favoreciendo un nuevo ciclo inversor sostenido.» — Emile Poort, Head of Investment Management Logistics, Patrizia. MIPIM Cannes, 2025
Patrizia identifica además los nuevos polos logísticos que concentrarán la inversión: Europa del Este y los países fronterizos con la OTAN requerirán activos próximos a bases militares y corredores de transporte. Las ciudades con sólida base industrial como Múnich —con su cadena de suministro aeroespacial respaldada por almacenes con robótica— o los grandes hubs de transporte como Rotterdam —con terminales de gas natural licuado que ya integran programación automatizada y blockchain— ganarán protagonismo como nuevos focos de inversión. Asimismo, los corredores energéticos vinculados a proyectos de hidrógeno en el norte de Alemania y Países Bajos generarán demanda de plataformas logísticas especializadas, según el informe de Patrizia.
Contratación desigual por mercados en 2025
Según el informe ‘The Logistics Property Telescope’ de EY (2025), la demanda logística en España muestra divergencias claras. El centro de España lidera con 1.002.000 m2 (+0,3%), impulsado en gran medida por relocalizaciones. Cataluña reduce su contratación hasta 596.000 m2 (-14,5%), mientras que Valencia destaca como el único gran mercado al alza, con 340.000 m2 (+6,3%). Los mercados secundarios consolidan su papel estructural y ya concentran el 39% del take up nacional.
Contratación logística por mercado en 2025 (miles de m2)
Fuente: ‘The Logistics Property Telescope’ (5.ª edición), EY, 2025.
Vacancia tensionada por falta de producto adecuado
| Mercado | Tasa de vacancia (%) | Tendencia |
|---|---|---|
| Centro de España | 9,5% | Baja (desde 10,3%) |
| Cataluña | 3,7% | Ajuste por escasa oferta nueva |
| Valencia | 0,8% | Mínima histórica |
Fuente: ‘The Logistics Property Telescope’ (5.ª edición), EY, 2025.
De acuerdo con EY, las tasas de vacancia reflejan un mercado tensionado por la falta de producto adecuado y económicamente viable. En el centro de España, aunque el stock vacío aumenta, la tasa se reduce del 10,3% al 9,5%. Cataluña ajusta su vacancia al 3,7% por la limitada entrada de nueva oferta. Valencia, con solo el 0,8%, registra la disponibilidad más baja del país, lo que refuerza su atractivo inversor a corto plazo.
Inversión resistente, financiación más exigente en 2026
Pese a un entorno global más selectivo —la logística redujo su peso transaccional dentro del inmobiliario mundial del 35% al 33% en 2025, según EY—, España mantiene un posicionamiento defensivo apoyado en una economía de servicios que representa el 76% del PIB y en los fondos Next Generation (aproximadamente 80.000 millones de euros), de acuerdo con el informe ‘The Logistics Property Telescope’ de EY (2025). La inversión logística alcanzó los 1.700 millones de euros en el año, un 4% más, representando el 10% de toda la inversión inmobiliaria nacional.
En cuanto a la financiación, en 2025 se concedieron 1.300 millones de euros en deuda, con un peso creciente del capital alternativo (44%), según EY. De cara al período 2026-2028, el mismo informe estima una demanda potencial de financiación de 6.300 millones de euros en proyectos con usuarios comprometidos, aunque las condiciones serán más exigentes ante una inflación que se prevé en el 3,4% en 2025 y el 3,5% en 2026, con el riesgo añadido de que nuevas tensiones energéticas retrasen las bajadas de tipos.
Fuentes: ‘The Logistics Property Telescope’ (5.ª edición), EY, 2025; Patrizia, ‘European Logistics Outlook’, 2025; declaraciones de Emile Poort, Head of Investment Management Logistics de Patrizia, en el MIPIM de Cannes, 2025.
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