El Gobierno ha establecido nuevas restricciones a la compra de viviendas por parte de determinadas entidades que operan en el mercado inmobiliario y que el propio Ejecutivo identifica en la exposición de motivos de la norma como ‘fondos buitre‘. La medida limita hasta el 31 de diciembre de 2028 la adquisición de inmuebles cuando el precio acordado sea inferior al 70% de su valor de tasación de mercado.
La regulación está recogida en el artículo 1 del Real Decreto-ley de medidas urgentes para proteger la función social de la vivienda y frente a la especulación. Bajo el título ‘Protección del mercado de la vivienda frente a la actividad especulativa’, el texto establece las condiciones que deberán cumplir las operaciones afectadas por esta limitación. La restricción se dirige a entidades, tengan o no personalidad jurídica, que incluyan entre sus objetivos la adquisición de inmuebles y pretendan hacerse con una vivienda por un importe inferior al citado 70% de su valor de tasación. La prohibición alcanza tanto las compras realizadas mediante pago como aquellas adquisiciones efectuadas de forma gratuita.
La norma contempla además qué tipo de viviendas quedan dentro de su ámbito de aplicación. La medida afecta a inmuebles que se encuentren en condiciones de ser utilizados como vivienda, así como a viviendas situadas en edificios construidos sobre terrenos con calificación residencial que cumplan los requisitos necesarios para obtener la cédula de habitabilidad. En el caso de los edificios de nueva construcción, la limitación se aplica desde el momento en que estos disponen del certificado de fin de obra. De esta manera, el Gobierno incorpora también a la regulación determinadas viviendas que todavía pueden encontrarse en una fase vinculada a la finalización de la construcción.
Excepciones para vivienda asequible y colectivos vulnerables
El Real Decreto-ley establece varias excepciones para evitar que la restricción afecte a entidades que adquieren viviendas con una finalidad social. Estas excepciones ya habían sido anunciadas por la ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, y buscan diferenciar las operaciones consideradas especulativas de aquellas destinadas a atender necesidades habitacionales.
La limitación no se aplicará cuando la vivienda vaya a utilizarse como residencia habitual a un precio asequible o social durante un periodo mínimo de cinco años. Tampoco afectará a los inmuebles destinados a personas que necesiten atención sociosanitaria. Otra de las excepciones contempla las viviendas destinadas a personas pertenecientes a colectivos socialmente vulnerables cuando la adquisición sea realizada por entidades del tercer sector de acción social. La protección de víctimas de violencia de género también queda expresamente incluida entre los supuestos que no estarán sujetos a la restricción.
Estas excepciones tienen como objetivo permitir que entidades con una finalidad distinta a la adquisición especulativa de viviendas puedan continuar realizando operaciones inmobiliarias. Entre ellas se encuentra la empresa pública Casa 47, citada en la información sobre la medida como ejemplo de una entidad con otros fines. La norma también contempla una vía vinculada a los códigos de buenas prácticas. Las restricciones no se aplicarán cuando la persona jurídica que compre la vivienda pueda acreditar que está adherida a un Código de Buenas Prácticas acordado con la autoridad competente en materia de vivienda.
También quedan fuera determinadas operaciones ya formalizadas
El texto establece que la condición de adhesión a un Código de Buenas Prácticas se considera cumplida en el caso de los entes públicos territoriales y de otros organismos públicos. También se incluye a empresas y sociedades mercantiles del sector público cuya finalidad sea promover y gestionar vivienda social y asequible. El Real Decreto-ley fija, además, qué ocurre con las operaciones que ya se encontraban formalizadas cuando la nueva regulación entró en vigor. Las transmisiones de propiedad que en ese momento ya hubieran sido elevadas a escritura pública no estarán afectadas por la limitación, aunque todavía no hubieran sido inscritas en el Registro de la Propiedad.
En estos casos, la inscripción podrá realizarse de acuerdo con el contenido de la escritura que hubiera sido protocolizada antes de la entrada en vigor del decreto. De esta forma, la norma diferencia entre las operaciones todavía pendientes de formalización y aquellas que ya habían quedado recogidas oficialmente mediante escritura pública. También quedan fuera de la restricción las adquisiciones de propiedad que sean consecuencia de procedimientos de ejecución tramitados ante los órganos jurisdiccionales conforme a la legislación procesal. La excepción se extiende igualmente a los procedimientos de ejecución hipotecaria.
