«No incluimos a la industria inmobiliaria dentro de las industrias creativas, pero deberíamos». Según Flavio Tejada, responsable de Ciudades en Arup Group Europa y director del Máster Inmobiliario del IE, hacer ciudad requiere de «un design thinking, un mindset de ver valor y futuro donde no lo hay».
Lejos del tradicional mantra del location, está cambiando «el modo en que queremos explicar el sector a las siguientes generaciones». El reto no está en identificar el valor donde ya existe, sino en generarlo donde aún no se ve.
«No hay que ser arquitecto» para ser creativo en este sentido. La llamada renovation wave (ola de renovación) supone «la renaturalización de la ciudad, pero también la descarbonización; abre multiplicidad de oportunidades en activos que han perdido su vigencia, viviendas que ya no responden a las necesidades sociales y pueden ser repensadas desde otras claves, sin derribarlas, sino rehabilitándolas y reconsiderándolas».
«No tardaremos en empezar a ver mezclas de usos en el propio inmueble«: planta baja comercial, primera planta (piano nobile) de oficinas y una vivienda en vertical con múltiples usos». Ya lo hemos visto en Alemania, en edificios que combinan senior living con student housing. «Vamos a empezar a ver muchísima más hibridación de la que a día de hoy vemos, que es casi cada parcela un uso y casi monocromático». Esa fórmula, en su opinión, es cosa del pasado.
Desde 2008, «abandonamos la práctica de suelo«. Un vacío en el que se gestaron muchos de los problemas que hoy atraviesan el mercado: la falta de vivienda asequible, de espacios productivos adaptados o de proyectos urbanos con mirada contemporánea.
En el último episodio de Brains Real Estate News Podcast, Tejada explica por qué el real estate es una industria «creativa», cómo dialogan el desarrollo de suelo y el cambio social, qué segmentos del inmobiliario son los que más están evolucionando a día de hoy, qué lugar ocupa la sostenibilidad en la planificación urbanística y cómo percibe el sector la tendencia de los «bloques cebra». Además, el profesional repasa la actual cartera de Arup Group en España, y avanza los objetivos de la marca de cara a los próximos años.
Desarrollo de suelo y cambio social
Tejada advierte: la raíz de gran parte de los problemas actuales del sector, desde el acceso a la vivienda hasta la falta de espacio productivo adaptado a la demanda, es un error de fondo: «no nos hemos preocupado por fabricar suelo«. Desde 2008, la cuestión dejó de ser prioridad tanto para las administraciones como para la inversión. Se llegó a considerar «un activo tóxico, muy poco líquido«, asociado al «desinterés».
Tampoco ayudan los largos plazos de los desarrollos urbanísticos: frente a otros productos, en el suelo, el proceso de maduración supone «demasiado tiempo». Los proyectos que ahora intentan reanudarse vienen del año 2004 o 2003, planteando modelos ya caducos porque «la sociedad no piensa igual«.
Estos antiguos planteamientos sobre cómo hacer ciudad son «modelos heredados» que hay que «revisitar». Hoy «ya no queremos una sociedad basada en el vehículo privado», sino «espacios públicos verdes para disfrutar». Como organismo vivo, también la ciudad cambia en función de la cosmovisión de la ciudadanía. La pandemia aceleró ese cambio de mentalidad: «queremos recuperar la vida de barrio, las calles, las cafeterías, las plazas».
Durante los últimos años, el desarrollo de suelo ha vuelto a ganar protagonismo no solo en Madrid y Barcelona, sino en toda la península. Según Tejada, el momento actual representa una gran «oportunidad» para «redefinir el modelo de ciudad» que queremos construir. Se trata de «repensar en términos contemporáneos proyectos que casi fueron conceptualizados en el siglo XX».
Cómo repensar la forma de hacer ciudades
Al hablar de ciudad, Tejada invita a ampliar el marco de reflexión. No se trata solo de urbanismo o arquitectura, sino de entender la magnitud de lo que está en juego: «el inmobiliario es la inversión más cara que hacemos como sociedad, porque no hay ningún activo en el que invirtamos más caro que nuestras propias ciudades».
Actualmente, Arup Group trabaja en una «vuelta a la esencia«: qué convierte a una ciudad en ciudad y cuáles son sus factores identitarios. En el ámbito latino, por ejemplo, la combinación de usos supone no solo el aprovechamiento de metros cuadrados, sino que se vuelve una seña de identidad cultural, una manera de entender la vida urbana desde la convivencia y la proximidad.
Ante cuestiones como la digitalización o el cambio climático, «el cambio es tan ágil, tan rápido» que debemos no anticipar, sino «crear estructuras y planes que nos permitan adaptarnos».
Al fin y al cabo, las tendencias son temporales, pero lo construido resiste. Oficinas o centros comerciales son segmentos que han atravesado momentos críticos y después han acabado reinventándose. Por su parte, la vivienda, «un activo tóxico hace menos de diez años», es hoy «el gran activo, el gran problema de la sociedad». Tejada no duda: «la respuesta no es tanto sobre reaccionar, sino ser capaces de crear una nueva lógica de adaptación«.
Tendencias actuales del real estate en España
Más allá de lo visible, Tejada identifica tendencias que cada vez cobran más peso en el real estate español. «Reabsorber tejidos que se basaban en la movilidad privada y buscarles nuevos mecanismos de transporte público y de sostenibilidad». Se trata de recuperar espacios productivos de los años 80-90, parques de oficinas que miraban a las autopistas y ya no resultan vigentes, con «desocupaciones estructurales». En esta clase de producto, están surgiendo proyectos muy interesantes de recuperación en clave de espacio público, que abogan por la mezcla de usos.
Otra de las grandes direcciones que está tomando el sector se vincula a la gran oferta educativa que tienen las grandes ciudades españolas, que supone una buena ocasión para «repensar los distritos universitarios«. Ya no es solo la universidad, es «dónde está ubicada, qué viviendas o residencias de estudiantes podemos ubicar». Más que organismos atomizados, se trata de «conformar un distrito».
También destaca la apuesta por la resiliencia del parque edificado. Tras episodios recientes, como el apagón general o la DANA, su sensación es que la perspectiva ha cambiado. Si antes «costaba introducir estos conceptos», ahora se busca «proyectar para ese tipo de situaciones» para «no dar cabida a esa vulnerabilidad». En palabras de Tejada: «tenemos que anticipar sistemas que nos permitan coexistir con esos eventos, que lamentablemente serán más recurrentes».
Punto fuerte y punto débil del real estate en España
Entre las fortalezas del inmobiliario español, Tejada señala que «tenemos un sector muy profesionalizado». Todos los perfiles que se dedican hoy en día al management vivieron en primera persona la crisis global financiera. En esta nueva fase, «hemos tenido una nueva mirada, mucho más profesional e independiente de los accionistas».
Como punto débil, «todavía tenemos una dependencia extrema de un capital externo», apunta Tejada. Por un lado, hemos abierto las puertas del capital, pero «depender, no tener capacidad de generación de capital propio» implica en ocasiones tener que «seguir -un poco en exceso- los designios de determinadas posiciones que no siempre están apegadas al terreno».
A menudo, el capital olvida que alinear a la sociedad, a los agentes, al medio ambiente, a la visión económica del territorio no es una tarea fácil. Tal y como se lo explica al alumnado, los proyectos, sobre todo en suelo, «no se cocinan al microondas, sino al baño maría».
Perspectiva docente
«Hay muchísimo apetito por entender cómo se relacionan esas dos pasiones: la construcción de la ciudad y cómo hacer una inversión más sostenible», asegura Tejada desde la fusión de las miradas empresarial y académica.
Con más de 100 alumnos de hasta 40 países, en el máster que dirige Tejada, «nos encontramos con multiplicidad de preguntas» que -admite- no siempre son fáciles de responder. En contraposición a lo rígido, también el sistema del máster apuesta por esta visión más flexible aplicada al real estate: «no tenemos la respuesta a todo», porque «cada casuística es cada casuística».
Desde estudiantes de Arabia Saudí que trabajan en Neom y se plantean cuestiones más metafísicas -¿estoy haciendo lo correcto?-; estudiantes de Ghana, con un contexto económico muy diferente y una situación demográfica de otra naturaleza, cuya preocupación es dar respuesta a la urgencia de lo inmediato; estudiantes de Centro América, cuyo foco principal es el acceso a la vivienda y su relación con la violencia, cómo crear espacios seguros; hasta estudiantes de Escandinavia, que también empiezan a tener problemas de exclusión social.
Lo que le apasiona a Tejada es cuando piensan «en grupo». Al interpretar la vivienda asequible, el director del posgrado destaca «cómo son capaces de encontrar e intercambiar ideas a partir de banca multilateral en Centro América, conjuntamente con sistemas de mecanismos de financiación y grandes fondos de inversión de vivienda social en Austria».
Objetivos de la marca de cara a los próximos años
Construir ciudad no es solo un ejercicio de ingeniería o inversión, sino un proceso de diálogo constante entre lo técnico y lo humano. Tras un proceso de «reflexión intensa», Tejada explica el objetivo de Arup Group es una «combinación dual»: aumentar la globalidad mientras se crean oportunidades al talento local. Con «ser más globales todavía», Tejada se refiere a colaborar y dinamizar mucho más las interacciones. Una metodología que ya practica Arup Group al coordinar el expertise de cuatro oficinas de distintos territorios para la ejecución de un mismo proyecto.
«La inversión en espacios de economía digital está siendo cada vez más avanzada», una línea en la que «veremos más anuncios». Los sectores de servicios profesionales, inversión, tecnología y administración pública están «trabajando mucho y hablando muy poco» -una fórmula que, según Tejada, suele ser «muy interesante para el éxito»-, al tiempo que dialogan con las comunidades locales.
Este último punto es clave, desde su perspectiva. Para evitar el error de «grandes proyectos de inversión que han caído por no haber sabido acercarse a los vecinos», Tejada opta por procesos de participación ciudadana.
Por ejemplo, en las zonas cercanas a proyectos de centros de datos, entendiendo y explicando la escala de las inversiones que van a recibir, y las oportunidades que derivarán de las mismas. No solo que la juventud local considere trabajar en estos centros, sino que también se sienta motivada a formar parte de este tipo de empresas tecnológicas. Ese, según Tejada, es el cambio de paradigma.
