Así es la radiografía de la financiación residencial en España de la profesional, una de las ponentes del Real Estate Financing Forum, encuentro organizado por Planner Exhibitions.
Hoy en día, a la hora de desarrollar nuevos proyectos residenciales, «el riesgo urbanístico es la principal línea roja transversal a todos los financiadores». La ausencia de seguridad en planeamiento sigue siendo, según la directiva, el factor más difícil de asumir, tanto para banca como para deuda alternativa.
Sin embargo, el interés por el living sigue latente en el sector en España. Reina no cree que sea más difícil conseguir un préstamo ahora que hace un año. «Los financiadores siguen activos y con apetito por el residencial». Aunque considera que los recientes eventos geopolíticos pueden afectar en los próximos trimestres, «a día de hoy no estamos viendo una contracción del crédito«.
Nuevos escenarios, nuevos contextos financieros. Aunque la financiación para producto residencial menguó de manera dramática tras el estallido de la burbuja, desde entonces ha venido creciendo y diversificándose por tipología de financiador. Una tendencia que, según la profesional, se traduce en una mayor profundidad.
Ha vuelto la financiación de compra de suelo con financiaciones bridge por parte de deuda alternativa, o incluso de entidades financieras para suelo finalista en ubicaciones prime. En paralelo, también el peso de los financiadores alternativos ha aumentado de forma relevante.
«Lo que no ha vuelto y no tiene perspectivas de que lo haga es la financiación para urbanización de suelo.»
— CRISTINA REINA, MANAGING DIRECTOR EN ARCANO
Preguntas y Respuestas
Financiación residencial en España
A día de hoy, ¿hay dinero suficiente para todos los proyectos que quieren ponerse en marcha en el sector residencial?
Como siempre, la financiación es bienvenida (especialmente para urbanización), pero hoy no es mi percepción que esté ahí el principal cuello de botella del desarrollo residencial.
Tenemos otros obstáculos que salvar antes de que la financiación se convierta en el problema, aquellos que actualmente frenan la producción — suelo finalista, mano de obra o conexiones a redes, entre otros—. Podría llegar a faltar financiación si la industria de la construcción pudiera producir todo lo que la demanda requiere pero hoy no estamos en ese escenario.
¿De qué fuente suele proceder esta inversión económica?
La inversión procede principalmente de:
- Banca tradicional (especialmente en BTS)
- Deuda alternativa (cada vez más relevante en fases tempranas o situaciones complejas)
- Capital institucional (para BTR y plataformas)
- Financiación pública o semipública en el segmento asequible (ICO, BEI, fondos NextGen)
¿Qué subsegmento del mercado residencial es más probable que reciba financiación? ¿Y a cuál le cuesta más cerrar un acuerdo de financiación?
Salvando la urbanización, todos los subsegmentos reciben financiación dentro del producto residencial, si bien con diferentes niveles de apalancamiento y condiciones.
Entre los financiadores tradicionales:
- Los desarrollos para venta a usuario final se siguen financiando muy bien, con apalancamientos de hasta el 70-80% LTC, cuando tienen sentido comercial, y con exigencias de preventas más bajas para primera residencia que para segunda.
- En cambio, los proyectos BTR enfrentan más dificultades. Si los activos no están pre-vendidos no cuentan con garantías adicionales, su financiación es más compleja y el apalancamiento máximo suele situarse en niveles de 40-50% LTC.
- Los financiadores alternativos, que empezaron a llegar a nuestro mercado tras el estallido de la burbuja, siguen siendo clave: por una parte, financian proyectos BTS desde fases más tempranas que la banca, con menores exigencias de preventas (cuando las tienen) aunque a un coste mayor, y pueden otorgar también financiaciones puente para la compra de suelo.
Por su parte, la promoción de vivienda asequible está también financiada, incluida la destinada a alquiler, gracias a esquemas de apoyo público. Este tratamiento favorable continuará en los próximos ejercicios con instrumentos como los programas de ICO vivienda asequible, que previsiblemente incluirán tramos bonificados o no reembolsables.
¿Qué pesa más en la toma de decisión: un buen proyecto o un promotor con mucha experiencia?
Creo que la experiencia del promotor es fundamental para convertir proyectos mediocres en buenos proyectos. Un mal promotor puede hacer mediocre un buen proyecto.
En la práctica, los financiadores analizan ambos factores conjuntamente, pero el track record del promotor suele ser determinante en la aprobación de operaciones.
¿Qué diferencias existen a nivel de financiación entre la vivienda pública y la vivienda libre? ¿Es el capital privado igual de receptivo a ambos modelos?
La vivienda asequible (ya sea de titularidad pública o privada) viene recibiendo en los últimos años facilidades que no ha recibido la libre, en particular la destinada a alquiler.
ICO ha ofrecido líneas de financiación con origen MRR (Next Generation EU), con garantía pública de hasta el 50% y financiación de hasta el 80% de los costes del proyecto, a plazos largos y costes competitivos.
El capital privado está comenzando a movilizarse hacia este segmento, apoyado por los esquemas de subvenciones, la posibilidad de una financiación más favorable, entre otros. Se está empezando a identificar por parte del capital privado que más que un riesgo regulatorio, en este campo puede haber una oportunidad regulatoria.
¿Qué papel juega en este contexto la colaboración público-privada?
Desde Arcano estamos gestionando, bajo mandato del Banco Europeo de Inversiones, un segundo vehículo de inversión dotado con 210 millones de euros que invierte en desarrollo urbano en España, con un importante foco en promoción o rehabilitación de vivienda asequible en alquiler.
Este vehículo, que está alimentado con fondos MRR de nuestro país, representa un buen ejemplo de colaboración público-privada en el ámbito de la gestión de inversiones y, en particular, en el ámbito de la promoción para vivienda asequible alquiler, que está resultando muy exitosa. En nuestro primer vehículo (un fondo de desarrollo urbano para la región de Andalucía), cuyo periodo de inversión finalizó en 2023, invertimos de manera muy satisfactoria en 8 proyectos, de los cuales más del 50% está ya desinvertido.
Estoy convencida de que más iniciativas de este tipo podrían contribuir muy positivamente en otros ámbitos y que podrían lanzarse vehículos análogos, cuya gestión se confía a equipos especializados que se responsabilizan de canalizar fondos públicos hacia objetivos concretos. En particular, un vehículo de financiación dotado con fondos de origen público para urbanización de suelo gestionado bajo este modelo podría ayudar a desbloquear uno de los principales cuellos de botella del sector.
La vivienda asequible ¿es un negocio rentable o un compromiso social?
La vivienda para alquiler asequible debe ser un negocio rentable para que se consiga el objetivo de desarrollar el stock de vivienda asequible que el país necesita. Para conseguirlo, según ubicaciones, los proyectos pueden necesitar en mayor o menor medida ayudas públicas para alcanzar esa rentabilidad.
Dicho esto, es importante tener presente que la expectativa de rentabilidad esperada en un mercado estabilizado no debería ser la misma que para la vivienda libre, porque el perfil de riesgo es distinto. En mercados menos bullish que el actual, el riesgo de demanda en vivienda asequible suele ser inferior al de la libre y su performance más predecible.
Confío en que el segmento crecerá de manera importante en los próximos años, impulsado tanto por necesidad estructural como por apoyo institucional.
A nivel financiero, ¿a qué obstáculos se enfrenta el desarrollo de proyectos residenciales?
La inversión inmobiliaria se enfrenta a su intensidad de capital. Este factor se vuelve especialmente crítico en fases donde no hay financiación disponible (como urbanización), o donde hay financiación pero presenta un coste elevado que compromete la rentabilidad del proyecto.
En términos financieros, ¿qué diferencia la construcción tradicional y la industrializada?
Aunque desde entidades financieras, fondos de deuda y organismos como ICO o BEI se están desarrollando fórmulas para acompañar y financiar la construcción industrializada, su financiación presenta retos frente a la tradicional.
Principalmente, desajustes en el calendario de pagos, concentración de riesgo en proveedores industriales, y menor histórico de track record.
No obstante, los financiadores empiezan a valorar ciertas ventajas que reducen también sus riesgos de financiación, como la menor dependencia de mano de obra, una mayor certidumbre en plazos, y la reducción de desviaciones de costes.
¿Qué medidas propondría para facilitar la financiación de proyectos residenciales en España?
Más que una única medida, recomendaría actuar de forma quirúrgica sobre varios puntos del sistema:
- Desarrollar instrumentos específicos para financiar la urbanización de suelo. Hoy es la fase con mayor déficit de financiación por su consumo de capital y riesgo percibido. Vehículos público-privados o esquemas con algún tipo de garantía parcial que contribuyan a movilizar capital hacia esta fase y desbloquear uno de los principales cuellos de botella del sector.
- Seguir profundizando en esquemas de financiación público-privada que ya han demostrado funcionar, especialmente en vivienda asequible. Iniciativas apoyadas por ICO, BEI o fondos europeos están permitiendo movilizar capital privado hacia este segmento.
- Mejorar la eficiencia administrativa. No es tanto un tema de regulación como de ejecución: plazos largos en licencias, criterios no homogéneos o incertidumbre en la tramitación acaban teniendo un impacto directo en el carácter financiable de los proyectos, porque introducen riesgo y dilatan los calendarios de inversión.
- Adaptar la financiación a nuevas formas de promoción, como la construcción industrializada, donde los calendarios de pagos y la estructura de riesgos no encajan del todo bien con los esquemas tradicionales de project finance.
- Dar continuidad a los marcos existentes. Más que introducir constantemente nuevos programas, creo que el mercado valora especialmente la estabilidad y previsibilidad, ya que permite estructurar inversiones a largo plazo con mayor certidumbre.
De cara a los próximos años, ¿qué objetivos debería marcarse España para facilitar el acceso a financiación de esta clase de proyectos?
Hoy España no tiene tanto un problema de acceso a financiación en sí sino sobre cómo canalizarla hacia las fases y/o segmentos donde más falta hace. De cara a los próximos años, creo que habría tres objetivos claros:
Por un lado, facilitar la financiación de la urbanización de suelo, que hoy es el principal vacío del sistema. Sin resolver esta fase, es difícil aumentar de forma estructural la producción de vivienda.
Por otro lado, dar estabilidad y visibilidad a los marcos de actuación, especialmente en segmentos como el alquiler o la vivienda asequible. Es cierto que el mercado habla mucho de riesgo regulatorio en este ámbito, pero en mi opinión muchas veces se sobredimensiona. A diferencia de la vivienda libre, donde la incertidumbre puede venir por posibles intervenciones futuras, en la vivienda asequible las reglas del juego suelen estar bastante definidas desde el inicio del proyecto. Más que riesgo regulatorio, hablaría de la necesidad de consistencia y continuidad en los programas públicos, así como de reducir la complejidad administrativa.
Y, por último, seguir desarrollando instrumentos de financiación que acompañen nuevas formas de producción, como la construcción industrializada, donde aún existe un cierto desajuste entre cómo se estructuran los proyectos y cómo se financian.
