Pese a la fortaleza de la demanda y a la entrada de nuevos actores financieros, la vivienda sigue sin llegar al mercado con la velocidad necesaria. Los plazos urbanísticos, la lentitud en la concesión de licencias y la dificultad para generar suelo finalista continúan encareciendo la producción y retrasando proyectos. Según Francisco Javier Piñeiro, responsable de negocio promotor de Banco Santander, lejos de ser un problema de acceso al crédito, el verdadero bloqueo está en la capacidad del sector para producir más y más rápido.
El mundo de las finanzas está «más que preparado para asumir mayores niveles de financiación«, ya que el peso de esta actividad en sus balances no es muy significativo en relación con los tamaños de los bancos. «La banca es la última en intervenir en el mercado y poco puede hacer si los plazos urbanísticos o burocráticos no son más ágiles».
En cuanto tiene una petición de financiación, el sector bancario «responde en plazos muy razonables», asegura el directivo, que participó en la presentación Observatorio de Financiación al Sector Promotor en España, elaborado por KPMG y Urbanitae.
«La dificultad se encuentra en los plazos urbanísiticos que se eternizan y la concesión de licencias, que en muchos casos superan con creces el año desde su solicitud». Hay excepciones, pero «generalmente ocurre más de lo deseado».
El reto está en la parte productiva. «Necesitamos poner más viviendas en el mercado a precios que la gente pueda comprar o alquilar», algo que no está ocurriendo por la gran escalada de precios en el segmento residencial. Pese a la «enorme» demanda, «no todas las personas puede adquirir o alquilar una vivienda a los precios actuales», señala el directivo.
Para empezar a solucionar el problema de cara a 2026, es «absolutamente necesario» que todos los agentes -y primero, las administraciones- empujen el desarrollo de suelo y faciliten la producción de viviendas a nivel administrativo.
La solución pasa por poner el foco en un problema estructural e ir cimentando las bases para ir mejorando la accesibilidad. Aunque el proceso ha comenzado, Piñeiro es realista: «a corto plazo desgraciadamente no veremos los efectos» porque «construir viviendas lleva su tiempo».
Por su parte, Banco Santander se compromete firmemente a ser «parte de la solución». Hasta la fecha, explica Piñeiro, «hemos sido la única entidad en financiar proyectos de vivienda asequible en alquiler» bajo la línea ICO MRR Promoción Vivienda Social, uno de los instrumentos de financiación desplegados en la segunda fase del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia para canalizar Fondos Next Generation EU.
Evolución de la financiación al sector promotor en España
Ahora existe disciplina financiera y un sector «mucho más ordenado». Desde la gran crisis inmobiliaria, «los modelos de financiación a promotor han sufrido un cambio relevante muy positivo para todos los intervinientes en el sector».
Los nuevos actores financieros «han permitido contar con alternativas, en muchos casos complementarios a la banca tradicional, y están cumpliendo un papel positivo». Aunque en España, la consolidación sigue siendo menor que en otros países, «estoy seguro que cobrarán más protagonismo«.
Aunque no hay datos oficiales, Piñeiro estima que «la financiación alternativa no llega al 10% de las necesidades del sector». En su opinión, más que una amenaza para la banca tradicional, la irrupción de estos nuevos agentes financieros suponen más bien lo contrario.
«Por suerte, en España contamos con un sector financiero muy robusto y con mucho expertise en la financiación inmobiliaria lo que genera mucha confianza entre las empresas promotoras».
Criterios para asegurar la viabilidad de proyectos de promoción inmobiliaria
Para desarrollar vivienda, «es crucial que los promotores aporten capital a los proyectos». Cada entidad financiera tendrá sus criterios de cuanto es necesario, pero sin duda hoy es «una máxima del sector». En su caso, «el Banco no financia proyectos en los que el promotor no arriesgue una parte».
A la hora de asegurar la viabilidad de esta clase de proyectos, «el Banco analiza los proyectos inmobiliarios desde todos los ángulos (costes, riesgos urbanísticos, oferta, demanda, experiencia de los promotores, etc)».
La entidad cuenta con equipos con experiencia en todo el territorio nacional, reforzados por áreas de apoyo (jurídico, técnico, etc). Para ser financiables, «los proyectos tienen que cumplir una batería de parámetros (muchos de ellos externos)». Así, se trabaja siempre con «márgenes de seguridad«.
¿Qué retos específicos encuentra la banca a la hora de financiar promociones en suelo consolidado versus suelo urbano no desarrollado? Santander «no asume riesgos urbanísticos porque están fuera de su control y los plazos generan mucha incertidumbre».
En casos puntuales, la compañía valora la financiación de suelo urbano finalista «si las repercusiones son elevadas, en zonas de alta demanda y con la finalidad de desarrollar un proyecto». Sin embargo, Santander no se plantea financiar bolsas de suelo: «vamos proyecto a proyecto».
Política de riesgo y criterios de concesión de crédito a promotores
Tras los últimos años de ajustes regulatorios y volatilidad del mercado, ¿cómo ha cambiado la política de riesgo y los criterios de concesión de crédito a promotores? «Nos adaptamos a las circunstancias de cada mercado». Piñeiro explica que «los criterios han ido cambiando para no cometer errores del pasado»: actualmente, «es imprescindible que las empresas tomen un riesgo razonable en los proyectos (ya no se financia el 100% como ocurrió en el pasado)».
Además, se trabaja en zonas de demanda contrastada y con márgenes razonables. «Se suelen pedir preventas a los promotores no tan sólo por aspectos regulatorios sino también como contraste de esa demanda», añade Piñeiro.
Por último, «el sponsor es muy importante para el Banco»: «buscamos empresas con experiencia contrastada». A día de hoy, la entidad no atiende peticiones que no cumplen este requisito como ocurría en el pasado, cuando no había barreras de entrada.
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