España, con sus más de 300 días de sol al año, un coste de vida moderado, excelentes infraestructuras, baja tasa de criminalidad y seguridad jurídica, se ha consolidado como un destino altamente deseable para vivir. Los últimos datos publicados por el Banco de España (BdE) demuestran que este atractivo se refleja en una población en aumento: entre finales de 2022 y 2023 el crecimiento fue de 600.000 ciudadanos; un 23% natural y el resto por la llegada de residentes permanentes de otras geografías. Solo en 2023 se realizaron 110.000 ventas de propiedades a extranjeros, de un total de 600.000 transacciones registradas.
No obstante, es preciso subrayar que este crecimiento varía en función de las zonas del país, con cinco ciudades experimentando los aumentos más significativos entre 2018 y 2021: Madrid (173.000), Barcelona (105.000), Málaga (54.000), Valencia (41.000) y Murcia (39.000) según el BdE. Este crecimiento y demanda continuas suponen un reto significativo en cuanto a la disponibilidad y calidad de viviendas.
De los 26 millones de hogares en el país, el organismo estima que casi cuatro millones están vacíos. Por su parte, el Instituto Nacional de Estadística (INE) calcula que el 51% de los hogares tiene más de 40 años, lo que equivale a casi 14 millones de viviendas que no cumplen con los estándares actuales de confort y calidad. Esta situación es preocupante, ya que solo se presentaron 25.000 solicitudes de permisos de rehabilitación de viviendas en 2023, en comparación con las 110.000 solicitudes de permisos para nuevas construcciones. Estas cifras son considerablemente bajas si se comparan con los niveles promedio de los años 90 y principios de los 2000, donde se alcanzaban 350.000 y 500.000 permisos anuales, respectivamente.
La creciente demanda de vivienda en España se ve también influenciada por la tendencia progresiva hacia la reducción del tamaño promedio de los hogares. Según los datos publicados, durante el 2023, el tamaño promedio del hogar fue de 2.5 habitantes, menor en comparación con 2.9 en 2001 o 3.6 en 1980, aunque sigue siendo superior al promedio de la UE de 2.2. Esta reducción, junto con un significativo incremento en los precios de alquiler, especialmente en áreas urbanas y turísticas, ha intensificado la demanda de propiedades, en algunos casos de forma muy notable, como Valencia y Estepona (Málaga), que entre 2015 y 2022 registraron incrementos acumulativos de alquiler de hasta el 50%.
Estos factores dan como resultado un contexto en el que la demanda se mantiene fuerte mientras que la oferta se mantiene rígida. La rotación de stock y la vivienda de reemplazo, principalmente del mercado de segunda mano, han frenado momentáneamente la escalada de precios. No obstante, muchas áreas han superado sus precios máximos anteriores. Actualmente, como se apunta en el informe, la ratio de asequibilidad de la vivienda promedio es de 7.5 veces el ingreso bruto del hogar, con una ratio de asequibilidad hipotecaria del 39% y un apalancamiento hipotecario promedio del 62%. Estas cifras, aunque por debajo de los picos alcanzados en septiembre de 2007, siguen reflejando un desafío significativo para los compradores.
Ante la creciente demanda de viviendas en España, especialmente en áreas urbanas y turísticas, es imperativo buscar soluciones que incrementen el parque inmobiliario. En este sentido, la financiación alternativa juega un papel crucial, posicionándose como una herramienta útil para aumentar el número de inversores y fomentar la rehabilitación y remodelación de activos residenciales, dinamizando así el mercado.
Además, esta modalidad permite a inversores y emprendedores acceder al capital necesario para adquirir y renovar propiedades que no son atractivas para la banca tradicional.
En un entorno de elevados tipos de interés y restricciones crediticias, la financiación alternativa ofrece términos más flexibles y específicos, manteniendo el control sobre las propiedades financiadas. En definitiva, la modernización de activos residenciales es fundamental en un país donde gran parte del parque de viviendas necesita actualización. Esta financiación facilita dicha modernización, mejorando la calidad de vida de los habitantes y aumentando el número de viviendas disponibles, lo que contribuye a estabilizar los precios en un mercado volátil.
Quizás sorprenda saber que el Banco de España estima que se necesitan 600.000 viviendas para satisfacer la demanda real del mercado. En este contexto, la financiación alternativa cobra un especial interés para tratar de cerrar esta brecha al facilitar proyectos que la banca tradicional no apoya. Esta modalidad es vital para la reactivación del mercado residencial en España, incrementando el número de inversores y fomentando la rehabilitación de viviendas, ayudando así a satisfacer la creciente demanda.
Estructurar y ordenar adecuadamente el desarrollo del parque de viviendas no es tarea fácil. En un contexto de restricciones crediticias y altos tipos de interés, la financiación alternativa se presenta como una solución efectiva para dinamizar el sector inmobiliario, mejorar la oferta de viviendas y estabilizar los precios y alquileres. Sin embargo, más allá de las herramientas financieras, es preciso continuar con la rehabilitación del parque de viviendas para reducir los alquileres, equilibrar los precios y asegurar un desarrollo sostenible del mercado residencial en España.
Artículo de opinión escrito por Juan Galobart, director lending de Onate
