Aunque las transacciones globales en el sector residencial descendieron un 52% interanual, la sólida actividad de inversión transfronteriza ha garantizado que el sector residencial siga siendo una clase de activo atractivo para los inversores institucionales que buscan diversificación de carteras e ingresos estables, esto según el Informe del Mercado Residencial 2023/24 publicado por Patrizia, gestor global de inversiones.
Europa sigue siendo el principal destino de los flujos de capital transfronterizos en activos residenciales, con un 70% de las transacciones transfronterizas mundiales sobre una base anual móvil. Alrededor del 45% del capital procedía de inversores de América, mientras que algo menos del 40% procedía de inversores europeos y alrededor del 15% de inversores de Asia-Pacífico. El Reino Unido, Alemania, los países nórdicos y España son los destinos preferidos en Europa.
En cuanto al sector multifamiliar o de construcción para alquiler (BTR), sigue siendo dominante en Europa, con más del 60% del volumen total de inversión institucional en el sector residencial. Sin embargo, el sector alternativo, como las residencias de estudiantes, han aumentado su cuota de volúmenes de inversión gracias a una actividad de transacciones más sólida en los últimos 12 meses debido a su naturaleza anticíclica.
Al respeto, Marcus Cieleback, economista urbano jefe de Patrizia, ha señalado que «a pesar del entorno económico increíblemente difícil, el mercado residencial europeo sigue ofreciendo una gama de productos enormemente atractiva y amplia para los inversores que buscan diversificación y flujos de rentas estables con cierto grado de protección frente a la inflación. La urbanización sigue siendo el motor de la demanda de vivienda en Europa, a pesar de todos los debates sobre el trabajo desde casa y los hogares que se trasladan al campo en un mundo post pandémico».
Además, ha añadido que «la demanda mundial de vivienda sigue estando impulsada por las megatendencias a largo plazo de la urbanización y los cambios demográficos, que están acelerando la densificación de las áreas metropolitanas, así como la demanda de alojamiento en todas las etapas de la vida. Estas sólidas tendencias subyacentes, combinadas con las cambiantes preferencias de los consumidores por el alquiler en lugar de la propiedad, dibujan un panorama positivo para el futuro de la inversión institucional en el sector inmobiliario».
Por otro lado, se prevé que continúe el desequilibrio entre la oferta y la demanda en el sector de la vivienda debido a la reducción de la cartera de proyectos en un momento en que la demanda se está acelerando. En general, no se espera que las adiciones brutas al parque de viviendas europeo superen el 1% del parque existente entre 2022 y 2024.
Mercados para la inversión
Las ciudades de Europa Central y Oriental siguen siendo un mercado a vigilar, a pesar del actual ciclo económico afectado por el aumento de los tipos de interés, la inflación, la guerra entre Rusia y Ucrania, la actual crisis de refugiados y las tensiones geopolíticas.
En los mercados más maduros de Europa Occidental, ciudades como Malmö, Viena, Helsinki y la región de Randstad, así como las ubicaciones en el cinturón de cercanías bien conectado de ciudades como París y las siete principales ciudades alemanas, seguirán siendo una atractiva propuesta de inversión. Además, ciudades como Barcelona y Dublín, en países con un mercado de alquiler maduro, también ofrecerán grandes oportunidades para el capital institucional.
En el sector de la vivienda alternativa, la vivienda para estudiantes destaca con unos fundamentos favorables a largo plazo impulsados por la globalización de la educación y la continua escasez de oferta de alojamiento para estudiantes. Se espera que París, Londres y Madrid sigan siendo ciudades atractivas para la inversión en este sector debido a su fuerte base estudiantil internacional, mientras que Viena y Estocolmo seguirán ofreciendo interesantes perspectivas de inversión a largo plazo gracias a un vibrante mercado estudiantil nacional.
Del mismo modo, los activos de vivienda asistida y de la tercera edad también ofrecen un panorama positivo a largo plazo para los inversores debido al cambio demográfico que se está produciendo en Europa.
Oportunidades de mercado en Asia-Pacífico
Japón siguió siendo el mercado residencial institucional dominante en Asia-Pacífico, liderando el sector multifamiliar de la región. El volumen de transacciones residenciales se situó en 6.700 millones de euros sobre una base interanual móvil, lo que supone un descenso de tan solo el 14,8% en comparación con el descenso global del sector residencial del 52%. El rendimiento del sector residencial japonés se ve respaldado por un sólido mercado de inquilinos, con tasas de ocupación que se sitúan en torno al 98% en los principales mercados del país.
Además de Japón, está surgiendo un nuevo mercado residencial institucional en Australia, donde el BTR sólo representa actualmente el 0,2% del valor total de su mercado residencial (frente al 5,2% en el Reino Unido). Con una previsión de crecimiento de la población australiana del 1,4% anual durante los próximos 22 años, y una crisis de asequibilidad que se acelera rápidamente, existe un importante desequilibrio entre la oferta y la demanda, lo que supone un atractivo argumento de inversión para los inversores institucionales.
