La transformación de edificios ha seguido ganando protagonismo en 2024, consolidándose como una estrategia clave para inversores y propietarios en la optimización de activos. Según el último informe de CBRE, dentro de su iniciativa Multistrategy, enfocada en la reconversión y cambio de uso de inmuebles, se registraron cerca de 70 cambios de uso a nivel nacional, duplicando la cifra del 2023.
En términos de superficie, más de 390.000 metros cuadrados comenzaron su proceso de transformación en 2024, con el cuarto trimestre concentrando la mayor actividad, al contabilizarse más de 20 operaciones. Madrid lidera esta tendencia con el 60% de las reconversiones, aunque las ubicaciones secundarias cobran mayor relevancia, donde solo uno de cada cuatro cambios de uso proviene del sector de oficinas.
Según el análisis de CBRE, más de la mitad de las reconversiones identificadas han implicado una compraventa de inmuebles, lo que ha supuesto un cambio de propietario. A lo largo de 2024, la inversión en la adquisición de activos destinados a un cambio de uso ha alcanzado aproximadamente los 900 millones de euros, triplicando la cifra de 2023, que se situó en 330 millones.
Dentro del volumen transaccionado, destacan las operaciones inferiores a 20 millones de euros, que representan el 75% del total de la inversión en este segmento. Además, la mitad de los edificios adquiridos para su transformación cuentan con una superficie inferior a 3.500 m2.
Según los datos analizados, el 80% de las transformaciones detectadas tienen como destino final el sector living y el hotelero. El segmento living lidera con un 45% del total, abarcando diversas tipologías como BTS (Build-to-Sell), BTR (Build-to-Rent), PBSA (alojamiento para estudiantes), flex living y senior living. Dentro de esta categoría, destacan especialmente las promociones destinadas a la compraventa y la conversión de edificios en espacios flex living.
Por su parte, el sector hotelero representa el 35% de las reconversiones, con un fuerte impulso en la transformación de activos en establecimientos de alta gama. Además, el estudio de CBRE revela que casi el 60% de los cambios de uso registrados en 2024 provienen originalmente del sector de oficinas.
CBRE señala que la reconversión de edificios se ha consolidado como una de las principales tendencias del sector inmobiliario, impulsada por la creciente demanda turística y residencial. No obstante, para potenciar esta dinámica, es clave una mayor flexibilidad en la normativa por parte de las Administraciones Públicas.
Madrid sigue siendo el principal foco de cambios de uso, con el 60% de las reconversiones en 2024, aunque ha reducido su participación respecto al 74% registrado en 2023. En la capital, el 83% de los inmuebles transformados tenían inicialmente uso de oficina. Según los datos de CBRE, los distritos con mayor actividad de reconversión son el Centro, con el 33% de los casos, y Chamberí, con el 20%. En total, más del 83% de las transformaciones se concentran dentro de la M-30.
Tras Madrid, con el 60% de los casos, destacan otras ciudades como Barcelona (7%) y Málaga (7%), aunque también se han registrado transformaciones en ciudades como Sevilla, Alicante, Huelva, Bilbao y Zaragoza. Mientras que en Madrid la mayoría de los cambios provienen de inmuebles originalmente destinados a oficinas, en las ubicaciones secundarias solo uno de cada cuatro cambios tiene su origen en oficinas.
En Madrid, la tasa de disponibilidad media de oficinas en 2024 es del 11%, 70 puntos básicos menos que en 2023, y se espera que siga disminuyendo en 2025. El área del CBD (Centro de Negocios Central) presenta la tasa más baja (3,6%), cercana a sus mínimos históricos. Según el análisis de CBRE, Madrid cuenta con alrededor de 300 edificios de oficinas de «Grado C», de baja calidad y obsoletos, que suman cerca de 1,5 millones de metros cuadrados distribuidos por los distintos submercados de la ciudad y su área de influencia.
