«La gente quiere tener suelo, las ciudades quieren tener más desarrollos urbanos, más población y más negocios, y todo eso va vinculado con el urbanismo, que está todavía a años luz del mundo cambiante, tan ágil, que a día de hoy tenemos», explica Dionisio Cerdán, director del Área Técnica y Urbanística de LandCo.
La firma, propiedad de Banco Santander, surge de la apuesta de la entidad bancaria por especializar la gestión de sus suelos, especialmente, los que obtuvo de la anterior crisis inmobiliarias. Tras distintos procesos de desinversión, Santander ha querido que de una forma especializada se gestionase cada valor y se desinvirtiera como tal.
En el último episodio de BNews Podcast, el profesional repasa la cartera de suelos de la entidad, la evolución del mercado de suelo durante los últimos años, las principales trabas en su desarrollo o las diferencias a la hora de gestionar distintas tipologías de suelo.
Evolución del mercado de suelo en España durante los últimos años
«Seguimos todavía arrastrando lo ocurrido en la crisis anterior, de ahí que tengamos tantos activos, sobre todo, en desarrollo». Desde su perspectiva, «ha habido una falta de confianza, ha habido mucha incertidumbre en la gestión urbanística y una inestabilidad política, en los últimos años».
Además, «existen multitud de leyes cruzadas por cada comunidad autónoma, a nivel estatal, van surgiendo otras leyes que tienen su relación con el mundo inmobiliario que ha generado inseguridad jurídica y, sobre todo, una incertidumbre hacia la rentabilidad que los activos pueden tener, porque no sabemos el plazo en el que ese retorno va a producirse, entonces ha habido una especie de estancamiento y agotamiento del parque existente de suelo finalista«.
¿Previsiones a largo plazo? «El futuro pasa por que empiezan, como en Madrid, a apostar por sacar suelos en desarrollo y poner suelo finalista; empieza a haber más certidumbre (en cuanto a la estabilidad política y las leyes sigan garantizando todo eso, creo que sí se conseguirá aumentar un poco el parque».
En este sentido, poblaciones como Madrid, Barcelona o Málaga tendrán mayor peso, pero «otras ciudades no querrán perder población por no tener suelo, y también intentarán generar más suelo para poder captar esa población que empieza a irse por no encontrar una vivienda».
Cartera de LandCo
Se trata, principalmente, de suelos rústicos (15%), suelos finalistas (45%), suelos en gestión y desarrollo (40%), además de alguna obra parada, ubicados mayormente entre la zona del Levante, Andalucía y la zona centro, «donde más desarrollos hubo».
Donde menor oferta hay, explica Cerdán, es en el suelo finalista líquido, una tesitura vinculada a la escasez de suelo que caracteriza actualmente el parque inmobiliario español y tensiona los precios al alza, en muchas ocasiones. «Tenemos mucho suelo finalista que sí que lo podrá ser (líquido), pero a día de hoy requiere de un proceso de transformación todavía».
«Nuestra presencia territorial, y el conocimiento del equipo especializado, ha hecho que el banco apueste por este modelo de gestión de activos». En estos años, Cerdán explica que la firma ha tratado de recuperar información, clasificar y segmentar todos los suelos y, consecuentemente, establecer una estrategia de desinversión y de planificación de los mismos.
Gestión de distintos tipos de suelo
A la hora de gestionar distintos tipos de suelo, «LandCo, como promotora de suelo y teniendo todo el ciclo de vida del activo, requiere una especialización en cada uno de ellos». En este punto, la labor de la firma es intentar poner en disposición mucha cartera de suelo finalista.
Al ser una especie de «fábrica de suelos» («somos propietarios de nuestros propios activos»), «tenemos esa facilidad, esa agilidad para, con la ayuda de la Administración, intentar impulsar lo más rápido, transformar los suelos, adaptarlos para poner en disposición suelo finalista».
«No es lo mismo gestionar una finca rústica, que requiere más de analizar riesgos; localizar los activos, que a veces no sabemos bien dónde están; recuperar explotaciones y ponerlos en valor; los suelos finalistas, su análisis para la venta y una posible promoción inmobiliaria y producto final y, sobre todo, los suelos en gestión, los que más peso tienen en la cartera en volumen, tanto en suelo como de valor, conseguir su transformación urbanística para adaptarlos a la demanda que el mercado necesita».
Al haber poca oferta de suelo finalista, el más deseado, el mayor proceso de trabajo lo requiere el suelo en gestión, que durante los últimos años se ha ido acumulando, sin desarrollar. «Ahora empieza a haber interés por estos suelos, para poder sacarlos adelante y poner suelo finalista, sobre todo residencial, en el mercado».
