El mercado de oficinas en España afronta una transformación marcada por la creciente falta de espacios de calidad en las zonas donde existe una mayor demanda empresarial. Madrid y Barcelona serán dos de los principales ejemplos de esta tendencia, con un déficit de oficinas prime que, según las previsiones de Cushman & Wakefield, llegará a triplicarse entre 2026 y 2028.
El informe ‘Shrinking Supply Spain’, elaborado por la consultora, apunta a que la oferta que llegará al mercado durante los próximos años no será suficiente para cubrir las necesidades de las empresas. La combinación de una demanda sólida y las dificultades para incorporar nuevos edificios está aumentando la distancia entre los espacios disponibles y aquellos que realmente buscan las compañías.
Madrid afronta una fuerte escasez de espacios prime
En Madrid, el déficit de oficinas de máxima calidad pasará de cerca de 39.000 metros cuadrados en 2026 a más de 117.000 metros cuadrados en 2028. El incremento se producirá en un mercado que cuenta actualmente con un parque de oficinas próximo a los 13,6 millones de metros cuadrados. La disponibilidad es especialmente reducida en las zonas más demandadas. En el distrito financiero, conocido como CBD, apenas queda libre el 2,7% de la superficie total, mientras que en los edificios de Grado A, considerados los inmuebles de mayor calidad, la tasa baja hasta aproximadamente el 0,5%. La demanda empresarial continúa concentrándose en los edificios más modernos, eficientes y mejor situados. Esta preferencia está haciendo que las compañías compitan por un número cada vez más limitado de espacios capaces de responder a sus necesidades.
Barcelona sigue una evolución similar. El déficit de oficinas prime aumentará desde cerca de 19.000 metros cuadrados en 2026 hasta superar los 59.000 metros cuadrados en 2028, también con un crecimiento que triplicará la carencia prevista en apenas dos años. La escasez resulta especialmente relevante en el CBD y el centro de la ciudad, donde las opciones disponibles son cada vez más limitadas. Además, alrededor del 73% de la contratación de oficinas corresponde actualmente a edificios de calidad, una cifra que refleja hasta qué punto las empresas están concentrando sus decisiones en los mejores activos.
La falta de oferta impulsa las rentas
La situación de Madrid y Barcelona responde a un problema que afecta al conjunto del mercado español: mientras las empresas mantienen su interés por las oficinas de mayor calidad, la incorporación de nuevos espacios avanza a un ritmo insuficiente. Los costes de construcción, el mayor precio de la financiación y la transformación de algunos edificios de oficinas para destinarlos a otros usos están dificultando la creación de nueva oferta y la renovación del parque existente.
Este desequilibrio ya se está trasladando a los precios. Las rentas de las oficinas prime han aumentado un 14% desde 2023 tanto en Madrid como en Barcelona, y Cushman & Wakefield calcula que todavía podrían crecer entre un 4% y un 5% adicional entre el cierre de 2026 y el de 2028.
Alfredo Collar, director de Agencia Oficinas España de Cushman & Wakefield, considera que las prioridades de las empresas están cambiando y que factores como la calidad, la eficiencia y la ubicación tienen ahora un peso mayor en sus decisiones. Según explica, «los edificios capaces de ofrecer una mejor experiencia a los empleados» son los que están concentrando el interés, una tendencia que está aumentando la diferencia entre los inmuebles prime y el resto del mercado.
El fenómeno no se limita a España. En Europa, el 52% de la contratación de oficinas registrada en 2025 correspondió a espacios de Grado A, y el 67% de esas operaciones se concentró en ubicaciones prime. Sin embargo, la disponibilidad europea de estos activos apenas alcanza el 3,3% y cae hasta el 2,8% en las zonas consideradas core. Entre 2026 y 2028 se prevé que se entreguen unos 6,5 millones de metros cuadrados de nuevos desarrollos, frente a una demanda estimada de 15,4 millones de metros cuadrados de oficinas de Grado A.
