Grandes grupos como Inditex o autónomos que apuestan por instalar su negocio en grandes superficies: los inquilinos de Castellana Properties son de todo tipo. Pero sus localizaciones no. Según Debora Santamaría, Directora Financiera en la compañía, la socimi especializada en ‘retail’, con 16 activos -6 centros y 10 medianas- en cartera actualmente, sólo invierte en ciudades secundarias con un requisito claro: que se trate de un punto de referencia.
En esas ciudades de más de 150.000 habitantes, a la hora de hacer una gestión -ir al supermercado, la farmacia o lo que sea-, lo ideal es que todo el que vaya tenga todo lo que necesita», según la experta. Si uno de estos centros es el punto comercial más cercano a tres localidades de este tipo, la posible afluencia pasa a triplicarse.
Santamaría repasa en BNews Podcast la evolución de centros y medianas comerciales, el criterio de selección de la marca, las peculiaridades de la fórmula socimi, la omnicanalidad, la estrategia ‘customer centricity’ o el impacto ESG en el ‘real estate’ español.
Además, Santamaría avanza que «Castellana va a seguir invirtiendo en sus propios centros» y cuenta ya con un par de proyectos de los que se sienten «muy orgullosos». Uno será en Vallsur, donde reconfigurarán la primera planta del centro comercial, y otro será en Los Arcos, donde integrarán un edificio de oficinas adquirido el año pasado en el propio centro, con el objetivo de meter nuevas marcas vinculadas al ocio y la restauración.
¿Qué tipo de accionistas podemos encontrarnos en una socimi?
Tras repasar las particularidades de la fórmula socimi, la experta perfila el accionariado más habitual en la fórmula socimi. «Puede haber de todo un poco: puede haber más accionistas institucionales, pero también un pequeño accionista que quiera invertir sus ahorros en una socimi, porque va a obtener una rentabilidad segura, porque tenemos esa obligación de repartir dividendos», indica Santamaría.
Asegura que «desde Castellana estaríamos encantados de tener en nuestra base accionarial cualquier persona que quiera tener una seguridad de retorno en esa inversión que haga, desde quien puede invertir 5.000-10.000 euros sabiendo que todos los años esa inversión va a tener un retorno que pueda estar en torno al 6%.
¿Cómo afrontó la socimi el pasado ejercicio?
A apenas tres semanas de que la firma publique sus últimos resultados, la experta avanza en BNews Podcast cómo ha sido 2022 para la socimi. «Lo que llevamos de año nos está yendo muy bien, estamos muy contentos», confirma Santamaría. El ejercicio fiscal de Castellana Properties finaliza el 31 de marzo de 2023, así que la compañía presentó las cifras del cierre semestral en noviembre, con un beneficio de 26,4 millones, un 54,4% más que el ejercicio anterior. Santamaría indica, además, que los ratios de cobro se mantuvieron en un 99% y de ocupación por encima del 98%.
En términos comparativos, la financiera explica que «el ejercicio anterior fue el primer año después del COVID», por lo que «muchos inquilinos todavía estaban sufriendo las consecuencias de la pandemia». También el nivel de afluencias siguió recuperándose.
Ante el panorama, «Castellana Properties hizo una inversión en sus inquilinos, dando aportaciones o bonificaciones en las rentas, para que esos inquilinos poco a poco fueran recuperando su business as usual, su ‘normalidad’ en su actividad». Santamaría matiza que se hizo un análisis detallado de cada inquilino -grandes y pequeños- analizando sus datos y sus ventas con el objetivo de ayudar a quien más lo necesitaba dadas las circunstancias de cada inquilino y cada actividad.
En este sentido, recuerda que la desescalada se sufrió de manera muy distinta en función del sector. «Los cines y la restauración ha sido lo que más ha sufrido, pero los supermercados estuvieron abiertos todo el tiempo, entonces tenían menos necesidad». Y lo mismo ocurrió, señala, con las tiendas de mascotas, un ámbito que tras el COVID ha intensificado su actividad y aumentado sus ventas en centros comerciales.
¿Cómo ha evolucionado el mercado de medianas comerciales?
Por su parte, los parques o medianas comerciales han experimentado un crecimiento. Santamaría explica que por su estructura, esta clase de activos tienden a ser más grandes, más abiertos y, a menudo, a contar con un parking cercano. Opina que este cambio de preferencia por parte de los consumidores podría deberse a la seguridad que sentían en aquel momento en ese tipo de espacios. «No es que haya resurgido, se ha puesto en valor lo que es una mediana comercial», un mercado muy importante actualmente, desde su perspectiva.
Se trata de un segmento en pleno cambio debido a una nueva tendencia: los usos mixtos. «En España, tradicionalmente, la mediana comercial era para el uso de las tiendas, pero en los últimos años ha evolucionado, te puedes encontrar en una mediana comercial otros usos, como un dentista o un veterinario».
Cápex: la estrategia de Castellana Properties
Firme apuesta por el cápex. En los últimos meses, Castellana ha llevado a cabo un proceso de reforma en tres de sus centros comerciales: Los Arcos, en Sevilla; Bahía Sur, en Cádiz o El Faro, en Badajoz. «Empezó en 2019, comprando unas unidades al Corte Inglés en cada uno de los centros y lo que hicimos fue una reforma de ese gran local, integrarlo dentro del centro comercial e introducir nuevas marcas».
La reforma afectó a una superficie total -en los tres centros- de casi 38.000 metros cuadrados y contó con una inversión conjunta de 71 millones de euros. «Introdujimos 51 nuevas marcas a esos centros y unos ingresos netos de 4,5 millones de euros anuales, implica un retorno anual de un 6,3% para esta inversión«.
