Brainsre.news pulsa la opinión de los principales actores del sector inmobiliario en la encrucijada de un 2022 de récord y un 2023 marcado por la incertidumbre de una situación económica de ralentización, recesión en algunos países de Europa, subida de tipos, alta inflación y guerra en Ucrania. ¿Cómo afronta cada uno el momento? David Martínez, CEO de Aedas Homes, hace balance del ejercicio que se acaba y apunta a lo que puede ocurrir durante el próximo.
Pregunta: ¿Cómo calificaría este 2022 para el sector inmobiliario?
Respuesta: 2022 ha sido un buen año para el sector inmobiliario y, en concreto, para el sector de la vivienda de obra nueva en el que se han puesto de manifiesto los sólidos fundamentales sobre los que crece este mercado: primero, existe una demanda embalsada y solvente; segundo, hay una oferta escasa y capacidad limitada de producción; tercero, las familias cuentan todavía con mucho ahorro; y cuarto, las empresas promotoras registran un bajo nivel de endeudamiento.
P: ¿Qué espera del año 2023 en cuanto a impacto de la ralentización y duración e intensidad de una posible crisis?
R: El sector promotor, y Aedas Homes en concreto, afronta 2023 con mucho optimismo. En este sentido, el Banco de España (BdE) ha señalado en su reciente Informe de Estabilidad Financiera de Otoño que, en un escenario severo en el que el PIB se contrajese un 1,3% acumulado hasta 2024 y la tasa anual de inflación se disparase al 20,6% en el mismo periodo, el mercado inmobiliario resistiría e incluso tiraría de la economía. Hay que tener en cuenta que el nivel de producción del sector sigue en apenas 100.000 unidades al año, cuando un país como España requiere de entre 120.000-140.000 viviendas nuevas al año.
De este modo, todo indica que el real estate en España en 2023 será uno de los motores que sumen crecimiento a la economía. ¿Por qué? En primer lugar, porque la producción de viviendas sigue siendo inferior a la demanda; y segundo, porque se trata de un sector que está en plena transformación hacia Métodos Modernos de Construcción, mucho más productivos.
Esta transformación a través de los Métodos Modernos de Construcción (MMC) consiste, básicamente, en seguir creando un tejido en torno a la industrialización. Suponen tres grandes avances: reducir el tiempo total de construcción, paliar la escasez de mano de obra basada en oficios y luchar contra las continuas montañas rusas de los costes de construcción.
Este optimismo en el caso de Aedas Homes nos lo proporciona nuestra gran visibilidad de negocio: tenemos una cartera de ventas de cerca de 5.000 unidades por 1.500 millones de euros. Y nos encaminamos hacia un año récord con 2.600 entregas y 900 millones de ingresos. Además, contamos con cerca de 6.000 viviendas en construcción.
P: ¿Con qué herramientas afronta su empresa este panorama de incertidumbre?
R: A pesar del complejo contexto macroeconómico y geopolítico, Aedas Homes se consolida en una posición privilegiada del mercado gracias a tres grandes fortalezas: un perfil de cliente medio-alto resiliente, localizaciones con una fuerte demanda y una probada experiencia operativa.
P: ¿Qué segmentos del inmobiliario pueden sufrir más y cuáles resistirán mejor?
R: Como decía antes, contemplamos un 2023 próspero para el sector inmobiliario en general. A pesar de que las previsiones apuntan a una ralentización del crecimiento económico, a diferencia del ciclo anterior, la oferta de vivienda de obra nueva se encuentra en mínimos y el ahorro en máximos. El sector inmobiliario (y sobre todo la vivienda de obra nueva) sufrirá menos que la economía. En este sentido, el Banco Central Europeo (BCE) apunta a que la subida de tipos de interés dará lugar a una regulación del mercado, especialmente en los precios del sector inmobiliario. Por ello, se espera que 2023 será un año con menores incrementos en el precio de la vivienda, dando lugar a un crecimiento moderado del sector en España.
Por otra parte, al igual que en 2022, cuando se ha batido el récord de inversión inmobiliaria –más de 14.000 millones hasta septiembre-, se espera que 2023 sea un año próspero también en términos de inversión, con un mercado español que continúe generando interés. El inmobiliario en España atrae dinero en busca de grandes oportunidades en segmentos como el build to rent (BtR), el residencial, el senior housing o las residencias de estudiantes. Será fundamental abordar estos activos en auge desde una perspectiva industrial para que continúen siendo una palanca de crecimiento y de atracción inversora.
P: Posición de España respecto a otros países.
R: España se encuentra en una mejor posición inmobiliaria, como se está demostrando ya, respecto a otros países europeos. Ante la situación de incertidumbre de los próximos meses, el sector inmobiliario está bien preparado. Hemos hecho los deberes y los fundamentales son buenos. Tenemos una mejor posición que nuestros principales socios europeos y debemos aprovecharla para salir reforzados.
Además, en España el nivel de producción de viviendas de obra nueva sigue siendo inferior a la demanda, que es muy sólida y solvente. Mientras que en otros países esta producción tiene un menor margen de crecimiento. En cifras, España apenas produce 80.000 viviendas nuevas frente a las 200.000 del Reino Unido, las 300.000 de Alemania o las 400.000 de Francia.
Según un reciente informe de Fitch, España es el país europeo que mejor resistirá la desaceleración del precio de la vivienda. De crecer un 6% en 2022, a crecer un 2-4% en 2023 y un 3-5% en 2024. En 2023, los precios de las casas subirán (por orden) en México (6-8%), Brasil, Colombia, España, Japón e Italia. Y bajarán en Australia (7-10%), Canadá, Dinamarca, UK, Holanda, Alemania, Estados Unidos, China y Francia.
