«El crowdfunding ha cambiado quién puede invertir en promoción residencial«. El segmento más tradicional del inmobiliario ha pasado de ser un «territorio casi exclusivo de grandes patrimonios y fondos institucionales», a una posibilidad «al alcance de miles de pequeños y medianos inversores que, desde tickets muy reducidos, participan en proyectos de promotores de primer nivel».
Diego Bestard, CEO y fundador de Urbanitae, explica el modelo está evolucionando hacia la coinversión: en una misma operación conviven inversor minorista, family offices e institucionales. «Doble democratización«, según el directivo: «los pequeños acceden a oportunidades off market y los grandes pueden invertir de forma más ágil y transparente en un producto muy atomizado como es la promoción residencial».
Su plataforma ha canalizado más de 560 millones de euros en más de 250 proyectos, poniendo en marcha cerca de 8.000 viviendas y devolviendo ya más de 110 millones a los inversores, con rentabilidades medias por encima del 12% TIR.
Evolución de la financiación de la promoción residencial
De un modelo «prácticamente mono-banco» a un ecosistema mucho más diversificado. Según datos del Observatorio de Financiación al Sector Promotor en España, elaborado por KPMG y Urbanitae, el saldo de crédito promotor bancario se ha reducido notablemente en los últimos años.
Antes de la crisis de 2008 la banca podía llegar a financiar en torno al 90% de las necesidades de una promoción, con saldos anuales que superaban los 150.000 millones de euros, a los 25.000 millones de euros registrados en 2024, con un peso de en torno al 56-58% en la financiación total.
Frente a ello, los financiadores alternativos (fondos, gestoras, family offices y plataformas de crowdfunding) ya suponen entre el 30-32% de la inversión total, combinando tanto equity (11-13%) como deuda (18-20%). El resto lo aporta el propio promotor, que ha tenido que incrementar su contribución hasta alrededor del 10% del total, señala Bestard.
De cara a 2030, el informe prevé que la financiación alternativa alcance entre el 37-40% de la inversión, con las plataformas crowd superando los 1.000 millones de euros anuales.
Aunque el directivo admite que «la banca sigue siendo el pilar central», también es cierto que «comparte cada vez más espacio con capital institucional y financiación colaborativa».
Instrumentos financieros que ganarán protagonismo en la próxima década
De cara a la próxima década, Bestard proyecta «un abanico de instrumentos más sofisticado, pero muy complementario». La columna vertebral seguirá siendo el préstamo promotor bancario, que con la reforma de capital CRR3/Basilea III puede ganar algo de tracción, siempre que haya suficientes preventas y aportación de equity por parte del promotor.
Sobre esa base, «crecerá el peso de la deuda alternativa: préstamos puente para la adquisición de suelo y el arranque de obra, y estructuras híbridas que permitan adelantar fases de los proyectos». En paralelo, el equity de fondos, family offices y plataformas de crowdfunding seguirá siendo clave para cubrir las fases de mayor riesgo, y veremos cada vez más combinaciones de equity+deuda en una misma operación, añade el directivo.
Además, una lanza a favor de lo público. Según Bestard, instrumentos públicos como las líneas ICO, especialmente orientadas a alquiler asequible y proyectos con componente ESG, «deberían jugar un papel relevante en el despliegue de vivienda en alquiler».
Inversión institucional y particular: la combinación de la financiación alternativa
La financiación colaborativa ya no concierne solo a pequeños ahorradores. «Cada vez más, fondos institucionales y family offices utilizan plataformas como Urbanitae para acceder a producto promotor de forma diversificada, con estructuras estandarizadas y procesos de análisis profesionalizados», explica Bestard.
Mientras que los inversores particulares aportan capilaridad y estabilidad («miles de tickets pequeños reducen la dependencia de uno o dos grandes financiadores»), los inversores institucionales permiten cerrar operaciones más grandes y complejas, y anclar la estructura con compromisos de importe relevante.
Combinando ambos perfiles, «los proyectos se financian antes, se reducen los cuellos de botella en fases tempranas (suelo, impuestos, licencias) y se llega en mejores condiciones a la financiación bancaria de construcción». Y esto se traduce en «mayor probabilidad de ejecución y entrega en plazo».
Criterios de selección de proyectos
En Urbanitae «somos muy selectivos«. Bestard explica que la plataforma solo trabaja con promotores de contrastada experiencia y solvencia, proyectos que ofrecen productos adecuados a la demanda y una estructura financiera sólida.
«Analizamos en detalle el plan de negocio, los costes de construcción, el margen esperado, las licencias y la situación urbanística, así como el encaje con la demanda local, las preventas y el histórico del promotor».
El proceso se articula a través de una SPV (special purpose vehicle o sociedad instrumental) por proyecto, aportando así transparencia y aislamiento de riesgos, matiza el directivo.
Tendencias de inversión en el ecosistema crowdfunding
En 2025, Urbanitae ha detectado dos tendencias muy claras. La primera es el interés creciente por activos comerciales y terciarios: hoteles, logística u oficinas. «Hemos lanzado varios proyectos de este tipo y la respuesta ha sido excelente».
Según Bestard, los inversores de este tipo de plataformas «entienden que diversificar no es solo invertir en muchos proyectos, sino también hacerlo en distintos segmentos«. La elección no le extraña: los activos comerciales «aportan protección frente al ciclo y un perfil de rentabilidad-riesgo diferente al residencial tradicional».
La segunda tendencia está vinculada al entorno macro. «Muchos inversores han mostrado preferencia por la deuda«, debido a las rentabilidades históricamente altas en los últimos años, con riesgos relativamente contenidos que ha ofrecido la deuda alternativa. En cambio, el equity (sobre todo en proyectos iniciados entre 2021 y 2023) ha sufrido el impacto de factores ajenos al promotor: inflación en materiales, disrupciones en la cadena de suministro, la guerra en Ucrania, etc. Eso ha generado un «comportamiento más prudente este año», señala el directivo.
Por último, la plataforma destaca la transformación del inversor, cada vez más sofisticado y capaz de analizar mejor los plazos, el riesgo y la diversificación. «Nos obliga, para bien, a ofrecer proyectos más variados, sólidos y alineados con un ciclo que vuelve a normalizarse en términos de costes y márgenes». A medida que el mercado recupere estabilidad, Bestard está convencido: «veremos un equilibrio mayor entre deuda y equity».
Expansión de la plataforma: dos nuevas líneas de negocio
«No creemos en la innovación por la innovación». Según explica su fundador y CEO, Urbanitae nunca ha incorporado un producto porque esté de moda, sino por aportar valor real al inversor y al promotor. Más que apostar por instrumentos nuevos, la marca está trabajando en dos líneas que ampliarán su negocio.
La primera responde al creciente interés por lo terciario. Urbanitae impulsará la inversión en activos terciarios, ampliado las posibilidades de diversificación dentro de la plataforma. Una «diversificación doble»: a nivel oferta y a nivel demanda inversora, que se ampliará hacia family offices, fondos, etc. «Da más pie a que ahorradores e institucionales coinviertan juntos en proyectos profesionales», asegura Bestard.
La segunda nueva línea es Urbanitae Direct Investments, que permitirá a cualquier persona comprar una única vivienda ya seleccionada por nuestro equipo, con análisis profesional y una estrategia clara de rentas o revalorización. «No es innovación en sentido estricto, pero amplía la oferta de inversión». La línea está pensada para un inversor que quiera exposición directa a un activo, sin coinvertir, pero con el mismo rigor técnico que se aplica en todos los proyectos. «Para nosotros, es otra forma de democratizar el inmobiliario».
Retos regulatorios o de mercado en la expansión de la financiación colaborativa en España
Los grandes frenos son, según el directivo, «estructurales y regulatorios». Bestard señala en este sentido aspectos como la escasez de suelo finalista, la demora de trámites urbanísticos, la elevada carga fiscal sobre la obra nueva y la falta de mano de obra cualificada. Un panorama que «retrasa proyectos, encarece costes y, en consecuencia, limita el volumen financiable también para las plataformas crowd».
A la lista, se suma un reto más específico: aumentar la cuota frente a otros mercados. En Europa continental -incluyendo España-, la financiación alternativa aún tiene menos visibilidad y tradición que en regiones como Reino Unido o EE.UU., donde ya representa el 40-50% del crédito promotor. «Aquí seguimos en niveles del 25-30% y con mucho peso de la banca», señala Bestard.
Para que este tipo de financiación siga creciendo, es esencial aportar mayor seguridad jurídica al inversor, mantener un marco regulatorio estable para las plataformas, y avanzar en educación financiera y transparencia. Todo, para que tanto inversores como promotores perciban el modelo «como una pieza estructural del ecosistema y no como algo anecdótico», detalla el directivo.
Previsiones sobre la evolución de la financiación colaborativa en España y Portugal
Las previsiones de Urbanitae para 2025-2026 son «claramente expansivas». Según el informe publicado por la marca junto a KPMG, España llegará a un déficit de vivienda cercano a las 700.000 unidades y la población seguirá creciendo hasta cerca de 52 millones en 2030. Eso, unido a un escenario de tipos de interés más moderados e inflación a la baja, configura un «contexto muy favorable para la promoción residencial, siempre que seamos capaces de financiar y ejecutar los proyectos».
A futuro, se espera que la financiación colaborativa gane peso año a año a nivel global. Aunque «venimos de un peso todavía modesto dentro del total de financiación promotora», el informe proyecta que la financiación alternativa en su conjunto alcanzará hasta el 40% de la inversión en 2030.
Los principales retos, según Bestard, serán los mismos: limitaciones de suelo, complejidad administrativa y un marco regulatorio que dé estabilidad. «Para los promotores que se adapten y para los inversores que sean capaces de diversificar y seleccionar bien, creemos que los próximos serán años de grandes oportunidades».
