Tanto el mercado de inversión como el de alquiler han ralentizado su actividad de forma significativa en Madrid y Barcelona. Los niveles de absorción durante el primer semestre del ejercicio actual se han situado en torno a los 200.000 m2 en Madrid, números débiles en comparación con un comportamiento sano del mercado, que situaría estos volúmenes por encima de los 500.000 m2. Esto según el Informe de Oficinas MAD&BCN del primer semestre de 2023 elaborado por Colliers.
Asimismo, el informe destaca que se espera que los niveles de actividad se mantengan en la misma línea para la segunda parte del año, quizá con un pequeño repunte por el potencial cierre de operaciones de gran volumen en periferia pendientes de cerrarse.
Alquiler de oficinas en Madrid
De igual forma, en el CBD (distrito de negocios), las rentas de los edificios grado A se han mantenido entre 34-40 €/m2/mes y se prevé sigan en esta misma línea para el resto del año. En otros edificios no considerados de grado A las rentas se han situado entre 26-35 m2. Para el resto de submercados se estiman ajustes puntuales en zonas más periféricas.
Respecto a la nueva oferta de oficinas en el mercado, el informe resalta que el segundo trimestre del ejercicio actual contribuyó con un total de 47.500 m2 a incrementar el stock disponible. De los seis proyectos finalizados, solamente uno de ellos se encuentra pre-alquilado. De cara al cierre del año se prevé que el stock en Madrid se incremente con otros 75.000 nuevos metros cuadrados.
El alquiler de oficinas en Barcelona
En cuanto a la ciudad Condal, el informe subraya que la absorción se ha situado en niveles parecidos a los del 2020, con unos datos también débiles que, fundamentalmente, se deben a dos factores, una disminución en el número de transacciones y, sobre todo, la falta de operaciones representativas de gran volumen, es decir, por encima de los 5.000 m2.
Asimismo, se han experimentado ligeras correcciones alcistas en las rentas de las zonas prime CBD y centro ciudad. Por otro lado, en las nuevas áreas de negocio y periferia, las rentas han sufrido una ligera corrección a la baja debido a la incorporación de nueva oferta y un bajo volumen de contratación.
Concretamente, la mayoría de la nueva oferta de oficinas se concentra en el distrito tecnológico del 22@ y en las nuevas áreas de negocio. Esta oferta abarca tanto proyectos de nueva construcción como oficinas disponibles para subalquiler. No obstante, el centro de la ciudad empieza a incorporar nueva oferta de edificios rehabilitados.
Al respecto, Martín Galbete, director nacional de oficinas en Colliers, ha señalado que «el mercado de usuarios se encuentra aún inmerso en un proceso de redefinición del uso de los espacios de oficinas como consecuencia de las nuevas formas híbridas de trabajo. Esto está impactando intensamente en los niveles de absorción, aún por debajo de niveles de prepandemia, al producirse de manera generalizada redimensionamientos a la baja de m2, de las preferencias en cuanto a ubicación, encontrando mercados CBD sanos con poca disponibilidad y, en casos puntuales, ligeros incrementos de rentas».
Señala, además, que «es clara la creciente importancia en el cumplimiento de los criterios ESG de las compañías, dando protagonismo a edificios con certificaciones medioambientales, de confort, conectividad y accesibilidad, todo ello con el objetivo de hacer atractivo el uso de la oficina para los empleados».
Mercado de inversión
Por otro lado, el informe destaca que el mercado de oficinas en el primer semestre de este año alcanzó un volumen de inversión de 754 millones de euros, un 43% menos que en 2022, lo que refleja unos volúmenes bajos en consonancia con las previsiones apuntadas desde Colliers durante el segundo semestre de 2022, con una caída aún más acusada en el segundo trimestre del año donde se realizaron operaciones por tan solo 143 millones.
Madrid ha sido el principal destino para los inversores acumulando el 65% de la inversión de la primera mitad del año, sin embargo, considerando sólo el segundo trimestre, Barcelona ha logrado atraer el 70% de toda la inversión realizada en el mercado de oficinas en España.
Los inversores mantienen un alto interés en la adquisición de edificios de oficinas grado A que cumplan con los estándares ESG, localizadas en el CBD y las áreas centrales de Madrid y Barcelona. Sin embargo, las zonas descentralizadas y periféricas están perdiendo interés debido a las nuevas modalidades de trabajo, sumado a los nuevos requisitos de rentabilidad y a los incrementos en los costes de financiación, lo que está dificultando el cierre de operaciones.
Posición de wait & see
Por su parte, Alberto Díaz, Managing Director de Capital Markets en Colliers, ha comentado que «durante el primer semestre del año hemos estado muy activos en el mercado de oficinas y en nuestro equipo de Capital Markets, habiendo asesorado la transacción más relevante del periodo, con un volumen superior a 300 millones de euros, continuamos observando que, aunque existe mucha liquidez e interés por invertir en las zonas CBD y City de Madrid y Barcelona, buena parte de los inversores se encuentra en una posición de wait & see esperando la ansiada estabilización».
Agrega que «la otra parte, los que quieren invertir en este momento, están exigiendo en sus operaciones unas yields mucho más elevadas (superiores a 150 pbs) que los propietarios aún no están dispuestos a asumir por diversos motivos. Claramente, esta diferencia de posición entre propietarios e inversores sobre el precio/yields de los activos está ralentizando mucho la actividad, que se mostraba más dinámica en el primer trimestre del año».
Finalmente, Díaz concluye que «desde Colliers, también destacamos que en el actual contexto, con un mayor coste financiero y endurecimiento de las condiciones de accesibilidad al crédito, las necesidades de financiación de las empresas pueden favorecer las operaciones tipo Sale&Lease».
