El mercado inmobiliario español afronta 2026 con una demanda sostenida, una oferta insuficiente y un entorno regulatorio en plena reconfiguración. En paralelo, la presencia femenina en el sector ha avanzado de forma notable en posiciones técnicas e intermedias, aunque persiste una brecha clara en los órganos donde se concentra el poder real de decisión.
Con motivo del 8 de Marzo, Carolina Roca, vicepresidenta de Asprima y una de las voces más reconocidas del urbanismo y la promoción residencial en España, analiza las perspectivas del sector para este año, los segmentos con mayor atractivo inversor y el estado real de la igualdad de género en el inmobiliario.
Un sector en tensión: precios al alza y escasez de oferta
El año que comienza no será tranquilo para el mercado inmobiliario español. Según Roca, los precios crecerán entre un 5% y un 7%, con mayor intensidad en las grandes ciudades, donde la presión de la demanda sigue sin encontrar respuesta suficiente en la oferta. «La moderación del crecimiento económico y las condiciones financieras frenarán subidas más agresivas, pero la escasez de oferta seguirá limitando cualquier corrección», advierte.
En el alquiler, el escenario central apunta a una tensión continuada en las grandes ciudades, con incrementos de precios que podrían moderarse levemente pero sin desaparecer. Para Roca, la solución pasa por «medidas estructurales y de choque que permitan reducir la brecha entre oferta y demanda y preparar al sector para recuperar un ritmo sostenible de producción de viviendas».
Un elemento regulatorio de primer orden marcará la agenda en la Comunidad de Madrid: la Ley LIDER, que plantea un cambio de paradigma urbanístico y que, a juicio de Roca, «servirá de modelo para otras comunidades».
Preguntada por el segmento con mayor potencial de captación de capital en 2026, Roca no duda: «Más que creer, es un deseo: espero que sea el sector residencial». Tanto la obra nueva como los desarrollos urbanísticos orientados a la vivienda asequible, tanto en venta como en alquiler, centran sus expectativas. La industrialización del sector, señala, seguirá avanzando como palanca para dar respuesta a esa demanda insatisfecha.
Y respecto a la «unpopular opinion», Carolina Roca sostiene que la promoción y construcción de vivienda ofrece una rentabilidad muy escasa en relación con el riesgo y el consumo de capital que exige.
Presencia femenina: avances reales, brechas persistentes
En materia de igualdad, Roca traza un diagnóstico matizado. El sector ha ganado presencia femenina de forma notable en los niveles técnicos e intermedios, llegando en algunos casos a la paridad. Pero la fotografía cambia radicalmente en cuanto se asciende en el organigrama: «En los puestos de mayor responsabilidad o liderazgo hay menos presencia femenina, así como a pie de obra».
La brecha salarial y el techo de cristal siguen siendo una realidad documentable. «En España, los datos muestran que las mujeres son menos frecuentes en niveles jerárquicos superiores y que, en muchos casos, deben superar barreras adicionales para llegar a puestos de decisión», afirma. Los comités de inversión, la dirección de promoción y los consejos con capacidad ejecutiva real siguen siendo espacios predominantemente masculinos.
Más allá de los lugares comunes sobre la empatía, Roca identifica una aportación concreta y medible de los perfiles femeninos a la toma de decisiones: mayor prudencia y aversión al riesgo. «Esos criterios le han venido muy bien al sector», subraya. Y añade una advertencia sobre la homogeneidad: «Los equipos homogéneos, por definición, toman decisiones más estrechas».
ESG como infraestructura, no como moda
Para Roca, la sostenibilidad y los criterios ESG no son una tendencia pasajera sino «una infraestructura financiera del nuevo ciclo inmobiliario». En ese marco, la diversidad en los consejos de administración está dejando de ser voluntaria para convertirse en una exigencia del mercado inversor.
Eso no significa que todas las empresas respondan igual. «Hay compañías que han entendido la diversidad como ventaja competitiva y otras que la gestionan como obligación regulatoria», distingue. Y sobre el riesgo del pinkwashing la entrevistada señala que «es cada vez menos sostenible».
La asignatura pendiente: el poder real
Si hay una conclusión que atraviesa toda la reflexión de Roca es que la igualdad de presencia no equivale a igualdad de poder. El sector ha avanzado en áreas comerciales, de marketing, legal o de gestión, pero la brecha persiste donde se toman las decisiones que mueven el capital: los comités de inversión, la alta dirección, los consejos ejecutivos. «La igualdad cuantitativa está más cerca; la igualdad estratégica aún no», concluye Carolina Roca.
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